近年来，执行实践中以物抵债的债权人提出案外人执行异议之诉的案件并不少见。这些以物抵债的债权人一般主张其与债务人已就执行的不动产达成以物抵债协议，约定将执行的不动产抵债给债权人，而请求排除对抵债不动产的强制执行。但若在抵债不动产办理权属变更登记前，以物抵债的债权人能否适用物权期待权的保护规则？司法实践中对此的裁判观点不一，争议较大。本文从团队律师代理的一起案外人执行异议之诉案件为引，结合对《执行异议复议规定》第28条的理解和适用，对以物抵债的债权人的物权期待权问题展开探讨分析。
案情简介
2014年，蒋某某出借500万元给邱某某，某糖业公司为邱某某的上述债务提供连带责任保证。同时，某糖业公司提供其名下某商铺为邱某某的上述债务提供抵押担保，蒋某某委托谢某某代为办理某商铺的抵押登记。2015年，债务履行期限届满，蒋某某与某糖业公司间达成《房屋抵债协议》，约定某糖业公司以某商铺全部价值承担保证责任，双方签订《房屋移交单》。后蒋某某在办理某商铺过户手续过程中，因某商铺被某银行案件查封而无法办理过户手续。2016年，蒋某某以某糖业公司已将某商铺抵债给其，提出保全复议，请求解除对某商铺的保全措施。后被福建省高院驳回复议请求。蒋某某不服复议裁定，向福建省高院提起案外人执行异议之诉，历经一审、二审，福建省高院及最高院均判决不得执行某商铺。
裁判要旨
本案符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形，以物抵债的债权人与债务人达成《房屋抵债协议》，约定债务人以某商铺抵偿到期债务，并签订房屋移交单完成某商铺的交付手续。后虽因法院对某商铺进行查封，但以物抵债的债权人对未能办理某商铺产权变更登记并无过错，故法院认定以物抵债的债权人就案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益并无不当。
法律评析
从上述案例的裁判要旨看，该观点认为：以物抵债的债权人可适用物权期待权保护。但司法实践中，有些裁判案例的观点认为：以物抵债的债权人不适用物权期待权保护。产生上述两种不同观点的症结在于《执行异议复议规定》第二十八条关于物权期待权的适用主体是否仅限于有购房意思表示的无过错不动产买受人。
实践中，以物抵债问题比较复杂，笔者认为《执行异议复议规定》第二十八条所涉物权期待权的保护范围，不应仅限于保护以单纯购房意思表示的无过错不动产买受人，还应保护已订立真实合法有效以物抵债协议的债权人。理由在于：
➤ 1.真实的债权，在债务履行期限届满后，债权人与债务人之间达成以物抵债协议系双方的真实意思表示。
➤ 2.以物抵债协议订立后，原先的金钱债权债务关系已转化为商品房买卖合同关系，金钱债权转化为购房款，因此债权人对将来抵债不动产物权的实现具有期待性。
➤ 3.实践中，从鼓励交易、提高执行效率的角度出发，不乏在诉讼阶段债权人与债务人达成以物抵债民事调解书，在执行阶段达成的以物抵债执行和解协议。
➤ 4.赋予真实的以物抵债债权人的物权期待权保护有利于维护交易的稳定。
但鉴于无过错不动产买受人的物权期待权性质本身是债权，法律赋予其优先于其他债权的特殊法律地位，因此在对其认定时的标准应当严格控制，不能无限扩大解释，避免存在债权人与债务人恶意串通利用以物抵债侵害其他债权人利益等行为。故笔者认为，对于以物抵债债权人的物权期待权保护应综合考虑以物抵债协议是否系债权人与债务人的真实意思表示；以物抵债涉及的原先债权债务是否业经生效法律文书予以确认；以物抵债协议是否损害其他债权人利益；是否签署《商品房买卖合同》；合同是否备案或预告登记；是否交付房产等等情形，只有基于此，并同时满足《执行异议复议规定》第二十八条其他要件，以物抵债债权人才可以适用物权期待权的保护。
各地法院对此也有相应的规定。如《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》第8条明确：“在金钱债权执行中，案外人主张其与被执行人通过以房抵债，已支付全部价款，同时符合下列情形的，应予支持：①案外人与被执行人在涉案房屋被查封前存在合法有效的到期债权债务关系；②案外人对被执行人享有的到期债权与执行标的的实际价值大致相当；③案外人与被执行人在涉案房屋被查封前已经签订书面以房抵债协议；④以房抵债协议不存在规避执行或逃避债务情形；⑤以房抵债协议不损害申请执行人或其他债权人的利益；⑥以房抵债协议不违反《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》精神。”
综上所述，在结合相关证据能确认原先债权债务真实情况下，债务人与债权人达成真实的以物抵债协议，且满足《执行异议复议规定》第二十八条其他要件，该以物抵债债权人能适用物权期待权的保护，除此之外，不应作扩大解释。
结语
以物抵债债权人的物权期待权保护问题仍是当前司法实践中争议较大的问题，不仅关系到每个债权人的合法权益，也关乎交易稳定和社会安全。我们也期待相关法律和司法解释早日对此作出统一的指导意见。
作者 | 丁琦萍
编辑 | 高晓芳 吴雅赟
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