本文根据《中华人民共和国婚姻法》及相关司法解释，参考了最高院吴晓芳法官刊登于《法律适用》2014年第1期的《<婚姻法>司法解释三适用中的疑难问题》等文章以及相关典型案例的判决书，对司法实践中离婚纠纷案件的房产分割情形及相应的裁判规则作出归纳、总结如下——
离婚案件所涉房产分割的裁判规则
一 般 情 形 |
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分类 |
具体情形 |
司法实践中的处理结果 |
裁判依据及典型案例 |
个人财产 |
婚前一方以个人财产全额购房或已还清所有贷款，房产登记于自己名下（无论于婚前还是婚后取得房产证） |
属于个人财产 |
《婚姻法》第18条；（2017）苏0582民初7761号 |
婚后一方父母为子女全额出资购买房产并登记在该子女名下 |
属于个人财产 |
《婚姻法解释（三）》第7条；（2011）宿中民终字第1190号 |
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婚前一方父母为双方购房出资的 |
该出资属于对子女个人的赠与，为子女个人财产，但父母明确表示赠与双方的除外 |
《婚姻法解释（二）》第22条；（2017）赣01民终2397号 |
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婚前一方父母以子女名义购房并首付款，子女婚后父母继续为其偿还房贷，且房屋产权登记在该方子女个人名下 |
属于个人财产 |
《婚姻法》第18条；（2011）龙民初字第472号 |
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婚前一方以个人财产支付首付款购房并登记在己方名下，婚后以夫妻共同财产还贷 |
房屋产权归登记方所有，未尽还贷义务属其个人债务，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分属夫妻共同财产，由产权登记方对另一方给予补偿 |
《婚姻法解释（三）》第10条；（2015）银民终字第1311号 |
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婚后一方为安置父母以婚前个人财产购买房产并登记于自己名下 |
属于个人婚前财产形式上的转化，不属于生产、经营性投资收益，不可认定为夫妻共同财产 |
《婚姻法》第18条；《民事审判指导与参考》2013年第1期-赵某某与陈某某离婚纠纷上诉案 |
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婚后一方为投资以婚前个人财产购买房产并登记于自己名下 |
房屋产权归个人所有，但投资收益（包括租金及买卖收入）属夫妻双方共同共有 |
《婚姻法解释（三）》第5条；（2017）沪02民终2037号 |
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婚后一方为共同居住以婚前个人财产购买房产并登记于自己名下 |
房屋产权及增值部分均属于个人财产 |
《婚姻法》第18条 |
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婚前或婚后一方约定将其个人所有的房产赠与另一方或与另一方共有，但未办理房产过户手续 |
实务中有不同的处理的方式——①可撤销赠与，该房产仍属于个人财产；②书面约定为夫妻共有的，需依约履行，该房产属于夫妻共同财产 |
①《婚姻法解释（三）》第6条、（2017）鲁10民再10号；②《婚姻法》第19条、（2017）京02民终2100号 |
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夫妻共同财产 |
一方父母全额出资购房，房屋产权登记在另一方名下 |
一般应视为对夫妻双方的赠与，属于夫妻共同财产，除非当事人可提供确切证据证明该房产确属出资方父母向子女配偶的赠与 |
《婚姻法解释（二）》第22条；（2016）渝01民终3953号 |
婚后一方父母为子女出资购房，产权登记在夫妻双方名下 |
该出资属对夫妻双方的赠与，房屋属于夫妻共同财产 |
《婚姻法解释（二）》第22条；（2016）苏08民终2593号 |
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双方父母共同为子女全额出资购房，产权登记在一方子女名下 |
双方按照各自父母的出资份额按份共有该房产 |
《婚姻法解释（三）》第7条 |
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一方父母支付了房屋价款的一部分（如首付款），剩余款项由夫妻双方以共同财产支付 |
房屋产权为夫妻共同共有，对父母出资的部分实务中有不同处理——①视为对夫妻双方的赠与，该部分出资及相应的增值收益为夫妻共同财产；②视为对自己子女一方的赠与，但出资部分相应的增值收益归夫妻共有；③视为对自己子女一方的赠与，出资部分相应的增值收益也归己方子女个人所有 |
（2015）沪一中民一（民）终字第339号；（2018）皖08民终2422号； |
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婚后一方父母为子女购房出资，夫妻离婚时尚未取得不动产权属证书又缺乏明确赠与其中一方的证据 |
视为对夫妻双方的赠与，属于夫妻共同财产 |
《婚姻法解释（二）》第22条 |
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婚前夫妻双方共同出资购房，婚后以夫妻共同财产还贷，房屋登记于一方或夫妻双方名下 |
属于夫妻共同财产 |
《婚姻法》第17条 |
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婚后夫妻双方以共同财产购房，产权登记在夫妻双方或任意一方名下 |
属于夫妻共同财产 |
《婚姻法》第17条 |
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婚前夫妻一方承租，婚后以夫妻双方共同财产购房，房产登记于一方名下 |
属于夫妻共同财产 |
《婚姻法解释（二）》第19条；（2017）辽05民终1281号 |
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婚前一方以个人财产全额出资购房或已还清所有贷款，但房产登记在夫妻双方名下，或婚后加名 |
视为对另一方的赠与，属于夫妻共同财产 |
（2015）梅中法民一终字第298号 |
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其 他 情 形 |
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分类 |
具体情形 |
司法实践中的处理结果 |
裁判依据或典型案例 |
房改房 |
婚前一方以个人财产购买房改房并登记于个人名下 |
属于个人财产 |
《婚姻法》第18条；（2015）淄民一终字第910号 |
夫妻一方以婚前个人财产购房且登记于自己名下，但购房时将另一方工龄计算在内并享受相应优惠 |
房产属于登记方个人财产，但应以另一方计算的工龄给予相应补偿款 |
（2015）三中民终字第09402号 |
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婚后一方以夫妻共同财产参加单位房改、购买房改房 |
属于夫妻共同财产 |
《婚姻法》第17条；（2017）鄂05民终2635号 |
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婚后夫妻双方用共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下 |
该房产归登记人所有，不属夫妻共同财产，但夫妻购买该房屋时的出资，可作为债权处理 |
《婚姻法解释（三）》第12条；（2017）闽04民终856号 |
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小产 权房 |
婚前一方以个人财产购房 |
属于个人财产 |
《婚姻法》第18条 |
婚后以夫妻共同财产购房 |
实务中有不同的处理方式——①不判决该房屋所有权归属，要求当事人取得产权后另诉；②判决一方对该小产权房取得居住、管理、使用的权利，对另一方以购房款折价赔偿 |
①（2017）苏01民申133号；②（2015）郴民一终字第165号 |
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自建房 |
婚前一方以个人财产出资所建，婚后夫妻共同居住使用 |
属于个人财产 |
《婚姻法》第18条 |
婚后以夫妻共同财产出资所建并共同居住使用 |
属于夫妻共同财产 |
（2018）粤14民终953号 |
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若离婚时该自建房尚未通过审批手续 |
法院一般判决要求当事人待产权明确后另行提起诉讼 |
《婚姻法解释（二）》第21条 |
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农村宅基地拆迁补偿款 |
婚前一方已获宅基地使用权，且以其个人财产自建房屋 |
相应拆迁补偿款属于个人财产 |
（2015）临民一终字第1217号 |
婚前一方已获宅基地使用权，但以夫妻共同财产建造房屋或对房屋加以翻修 |
另一方应可在支出的夫妻共同财产限度内获得相应拆迁补偿款 |
（2014）青民申字第292号 |
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婚后取得宅基地使用权，且以夫妻双方共同财产建造房屋 |
相应拆迁补偿款属于夫妻共同财产 |
（2015）萍民一终字第107号；（2016）川民再525号 |
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向未成年子女赠与房产 |
婚后以夫妻共同财产购房并登记于未成年子女名下，若购房时的真实意思表示是将房屋赠与未成年子女 |
该房屋为未成年子女财产，夫妻离婚后由直接抚养未成年的一方暂时代为管理 |
《合同法》第186条 |
婚后以夫妻共同财产购房并登记于未成年子女名下，若购房时的真实意思表示并非将房屋赠与未成年子女 |
该房屋属于夫妻共同财产 |
（2017）赣民终463号 |
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婚后书面协议约定将个人所有或夫妻共有的房屋赠与子女，但未办理过户登记 |
可撤销赠与，房屋仍属于个人财产或夫妻共同财产 |
《合同法》第186条；（2014）卫民终字第55号 |
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离婚协议约定将个人所有或夫妻共同所有的房产赠与子女，但未办理房产变更登记手续 |
不可撤销赠与 |
《婚姻法解释（二）》第8条；（2016）鲁民终1204号 |
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其他 |
在离婚协议中对房产分割达成约定 |
除非可举证证明签订协议时有欺诈、胁迫的情形，否则不得反悔或撤销赠与 |
《婚姻法解释（二）》第8条；（2016）鲁民终1204号 |
离婚时房屋所有权归属暂时不明 |
不宜判决该房屋所有权归属，当事人可就该房屋取得完全所有权后另行向法院起诉 |
《婚姻法解释（二）》第21条 |
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父母部分出资为子女购房，后向子女主张归还出资 |
房屋产权归登记人所有，但需根据父母出资时的真实意思表示判断其出资部分为向子女的赠与或借款 |
（2018）01民终7227号 |
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作者 | 吴雅赟
编辑 | 高晓芳 吴雅赟
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