近年来随着房价的不断攀升，房地产调控政策的变化震荡，房地产开发企业进入加速洗牌期。不少中小房地产企业因资金链断裂，陷入资不抵债、经营困难的困境，不得不运用破产程序，以寻求重生的机遇。房地产开发企业一旦进入破产程序，随之而来的问题就是如何最大限度的保护各方利益主体的权利，实现不同利益主体之间利益平衡。而购房者的权利保护既涉及国计民生，又关乎社会的和谐稳定，无疑是重中之重。本文通过对某房地产开发企业破产案进行研究，对购房款支付比例未达到50%购房者的权利保护问题展开探讨，并对此提出完善性建议，以期在实践中寻求该类型购房者权利保护的解决之道。
2011年，某房地产开发企业因实际控制人及集团公司陆续出现债务危机，资金链断裂等原因导致项目陷入无限期停工状态，数百户购房者支付了购房款，交房却遥遥无期。2017年，山东省某区法院裁定受理了某房地产开发企业的重整一案，并于同日依法指定了管理人，负责重整工作。在某房地产开发企业进行破产重整过程中，经管理人初步预计，某房地产开发企业预计建筑工程优先权2900万余元，抵押优先权1.1亿余元，预计税款债权530万余元，预计普通债权5亿余元。但某房地产开发企业现有的主要资产仅有其所开发目前尚未完全建设完毕的某小区项目已建的楼房和未开发的土地。项目共规划建设楼房11栋，项目一期共建设3栋，即5#、6#和7#，该三栋楼房已进行单体工程验收并占有使用；项目二期共建设4栋，即1#、8#、9#和10#，其中1#、8#和10#已办理单体竣工验收手续，部分购房业主已经实际入住，9#已施工封顶但未竣工；其余4栋楼尚未开工建设，未开发的土地两块。
管理人初步确认在本案破产重整中，某房地产开发企业在破产前已出售但尚未办理物权变更登记的房产中，购房者符合下列条件所购房产，某房地产开发企业需继续履行购房合同、向购房者交付房产并在具备条件时协助办证。
1、消费购房者所购房产应当予以优先保护，具体条件如下：（1）购房者为自然人的；（2）在本小区只购买了一套房产的；（3）所购房产用于居住的；（4）已支付50%以上购房款的。
2、对于不符合上述条件的购房者，管理人认为应依据现行法律法规需要继续履行购房合同的，必须同时满足下列条件：（1）必须为小区已经单体验收的房产；（2）购房者与某房地产开发企业之间为真实的房屋买卖关系；（3）购房者已实际支付了全部或大部分购房款；（4）购房者已合法占有使用房产（购房者有《交房通知书》、《楼宇交接书》等书面交房手续）。
基于维护全体债权人权益的原则，除符合以上两项认定标准外的其余房产，仍认定属于某房地产开发企业的财产，即使某房地产开发企业与债权人签有购房合同或抵债协议，均不再继续履行，由相关权利人就不再履行购房合同或抵债协议而产生的损失以普通债权向管理人申报债权。
以上认定标准中，管理人在与破产法院沟通过程中，第二项标准被法院否定。法院认为继续履行合同的房产认定标准，只能是符合第一项标准的部分。按照山东省某区法院目前的意见，目前的房地产企业破产案中，继续履行的购房合同除商品房消费者购房合同外，其他类型购房合同都倾向于解除，让购房者按照普通债权申报。
将购房款支付比例未达到50%的购房者均归入普通债权之列，参与破产分配有失公平
虽然《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，承包人对商品房的工程款优先受偿权不能对抗已经支付了全部或者大部分购房款的购房者，从而奠定了商品房消费者优先权的法律地位，但却对如何界定“已经支付大部分购房款的购房者”，未予以明确约定。
由此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第２９条规定符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。这样规定虽然对《批复》所规定“大部分购房款”的标准作出界定，但由此萌生新的问题是，仅仅把支付比例作为区分购房者权利的依据是否合理，甚至于说，支付了５０％的购房款就享有优先权，支付了４９％的购房款却只能作为普通债权这样的规定是否科学，这样的支付比例确定的依据是什么，以及所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋应如何理解，都是值得考量的问题。
倘若“一刀切”均依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第２９条的规定生硬地来确定购房者优先权的标准，对于那些不满足上述条件的购房者利益又应如何保护呢？通过上述案件的分析，可以看出目前司法实践中，在审理房地产开发企业破产案中并没有给予全体购房者的特殊保护，而是把购房款支付比例未达到50%的购房者划分到普通债权人之列，位列破产清偿顺序的底端，这显然对于购房者权益保护是不利的。
破产管理人行使解除权后购房款支付比例未达到50%的购房者享有权利性质界定问题
在房地产企业破产时，当购房款的支付比例小于50%，而无法依据《批复》的规定适用商品房消费者优先权来保障其权益时，双方所签订的商品房买卖合同从法律层面上看，属于未履行完毕的合同。若管理人选择继续履行合同，则根据企业破产法的相关规定，此时购房款支付比例未达到50%的购房者的债权应认定为共益债务；若是管理人选择解除合同，购房款支付比例未达到50%的购房者就已支付购房款的返还请求权的性质应如何认定，对此理论界看法不一，比较主流观点有以下两种。
第一，共益债务说。有观点认为，购房款支付比例未达到50%的购房者与房地产开发企业签订的是双务有偿的合同，双方互负同时履行的义务，既然法律赋予了管理人特别解除权 ，可以单方面的解除与购房者的合同，基于公平的角度考虑，理应对购房者的权益也给予特殊的保护，即将购房者的返还请求权认定为共益债务，从破产财产中随时清偿 。按照这种观点进行分析，由于房地产开发企业违约而导致合同不能履行，购房者作为守约方，依据合同约定理应享有损害赔偿权，该权利也应作为共益债务，从破产财产中随时获得清偿。
第二，普通债权说。有观点认为，共益债务的特点是以破产债务人的破产财产随时清偿，此种清偿范围太过于广泛，其结果容易导致购房者的债权全部得到清偿，而其他破产债权人的债权丝毫得不到清偿，虽说购房者处于交易市场的弱势，但是也不能如此的过度保护，使得破产财产和其他债权人的利益受损 。因此，该观点坚持认为应将购房款支付比例未达到50%的购房者的返还请求权和损害赔偿请求权都确立为普通债权。
在我国的司法实践中，因破产案件的特殊性，必须兼顾各方利益主体的权利平衡，为避免过度保护购房者的利益，而损害其他破产债权人的利益，因此，目前理论界大多支持将购房款支付比例未达到50%的购房者的损害赔偿权认定为普通债权。在此问题上，笔者支持共益债务说，理由在下文中详细论述。但鉴于我国立法目前没有明确的规定，对此问题仍需要理论界与实务界进一步研究讨论。
购房款支付比例未达到50%的购房者权利保护的完善建议
商品房消费者是指为了生活居住需求而购买房屋的一类群体，其享有的是一种生存权利，因生存权利优先于经营权利更应受到法律保护，因此该类型购房者的优先权凌驾于工程款优先权之上。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中虽规定了“大部分购房款”的支付比例为５０％以上，但还应结合其他条件严格界定商品房消费者的范围。
首先，商品房消费者只能是自然人，而不包括法人和其他组织。因为商品房消费者优先权主要保障的是购房者的生存利益，法人和其他组织无论购房目的如何，都不能涉及自身的生存利益保障，因此不作保护。
其次，作为商品房消费者的自然人，其购房目的只能是基于个人家庭生活居住需要，而不是由于投资或经营目的。对此可根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条规定进行理解：“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。
最后，商品房消费者至少要支付５０％以上（含本数）的购房款，且该购房款具有合法来源，若该购房款是以房抵债或者其他非法来源所得，此种情况下购房款不得对抗工程款优先权。另根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条规定：“如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。”
我国《执行异议复议规定》第２９条将大部分购房款的支付比例界定在50%以上，此比例是否合理在此不再论述，由司法实践去检验。但笔者认为，当购房者与房地产开发企业签订购房合同时，可在合同中明确，“当购房者支付购房款超过５０％（含本数）时即享有购房者的优先权”，便于后续若有纠纷时有迹可循。
确认购房款支付比例未达到50%购房者的返还请求权为共益债务
对于购房款支付比例不足５０%的购房者，根据我国《企业破产法》的相关规定，管理人对此享有解除权。因管理人解除合同后，购房者就已履行部分的购房款享有返还请求权，而对于如何处理返还请求权，如上文所述，实践中一般采用普通债权说。
首先，已经全部履行完毕的合同相对人，基于其合同义务已经履行完毕而享有实体法上的同时履行抗辩权，具备一定对抗性；而未履行完毕的合同相对人，因其合同义务暂未履行完毕，不享有相应抗辩权，仅能依赖债务人的履约信用。
其次，管理人选择解除合同与继续履行合同的两种情形中，对方当事人理应得到平等对待。当购房者与房地产开发企业签订购房合同时，并不能预见房地产开发企业会进入破产程序，故而，即使是只支付了不足５０％ 的购房合同，其目的也是为了能在将来获得房屋，其与房地产开发企业一直处于平等的履行地位。但当房地产企业进入破产程序后法律却赋予了破产管理人选择继续履行还是解除合同的权利，购房者从平等的地位沦为听之任之。破产管理人为了破产财产和全体债权人利益的最大化行使权利本无可厚非，但是为何该利益最大化的结果却是需要购房者买单？并且，同样是支付了少部分购房款的购房者，本应享有同样的权利，却会因为管理人的选择而处于截然不同的地位，一个可以获得共益债务的清偿，一个却只能作为普通破产债权，这并不符合保护购房者利益的立法初衷。因此，从公平的角度出发，在破产管理人解除合同时，也应认定购房者的返还请求权为共益债务，使其能够以破产财产随时清偿，以此保护购房者的权益，维护交易公平和社会稳定。
目前，随着房地产开发企业破产案件日益增多，购房款支付比例未达到50%购房者的权利保护问题已刻不容缓。立法层面上存在不足，需要完善相关立法，不仅要注重内容，还要注重在实务中的运用，确保立法的规范实施。同时要立足国情，借鉴国内外成功的案例经验，吸收司法实践成果，成为裁判的参考依据，构建房地产开发企业破产中购房者权利保护体系，进而维护房地产开发市场的秩序，实现和谐社会中国梦。
[1] 曲良岗：《评析破产程中未履行完毕合同的选择权——基于破产管理人解除租赁合同的案例分析》，兰州人学，２０１１年。
[2] [日]伊藤真：《破产法·民事再生法（第３版）》，有斐阁２０１４年版，第３５２页。
[3] 许德风：《破产法论：解释与功能比较的视角》，北京大学出版社２０１５年版，第１３９页。
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作者 | 丁琦萍
编辑 | 高晓芳 吴雅赟
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