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房地产开发过程中，因开发商所销售的商品房均为预售期房，尚未办理产权登记。为了保障银行的权益，也为了促成开发商更快的完成房地产交易，银行在办理客户按揭贷款时，均要求开发商承担阶段性担保责任，在客户正式办理房屋的抵押登记后，开发商的阶段性担保责任免除。
在整个房地产按揭贷款关系中，涉及法律关系如下图所示：
实践中出现的大部分商品房买卖合同纠纷主要发生在开发商与业主之间，以业主逾期支付购房款或开发商逾期交房/办证为主。但也存在部分客户在开发商交房并已办理项目的初始登记后，却未按期办理产权登记及抵押登记，导致开发商的阶段性担保责任一直无法免除，在客户出现逾期还款情形时，开发商需承担担保责任。本文结合相关案例就开发商免除阶段性担保责任的救济途径予以简要分析。
案情简介
案件争议焦点及法律关系分析
本案主要涉及两个争议焦点，开发商是否有权要求业主办理产权登记以及开发商是否有权要求业主办理抵押登记。
✪ 关于争议焦点一，开发商要求业主办理产权登记的法律依据及合同依据。
根据商品房买卖合同的约定及最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，协助业主办理产权登记为开发商的一项法定义务，在办证过程中，开发商的主要义务则是办理项目的初始登记，而后续的分户登记及缴交相应的契税，印花税为业主义务，开发商仅负责协助办理。而商品房买卖合同及司法解释均规定了如因开发商原因导致逾期办证，开发商应承担相应的违约责任，因此，为避免因逾期办证产生的违约责任，开发商可在具备办证条件的情形下，主动要求业主办理产权登记及承担相应的税费。
✪ 关于争议焦点二，开发商是否可直接要求业主办理抵押登记。
为此，实践中有不同的观点。有观点认为，在按揭贷款关系中，开发商为业主向银行的贷款承担担保责任，与银行为保证合同关系，其并非抵押合同的当事人，不是适格的主体。另一种观点认为，在按揭贷款关系中，因所涉商品房并未办理产权登记，而仅是预告登记，各项权利均处于不稳定状态，虽然涉及不同的法律关系，但却不能完全将各类法律关系完全割裂开来，而应当在条件成就时，使各方权利趋于稳定。因此，开发商可以要求业主配合办理抵押登记。
上述案件经过一审，二审，最终二审改判支持开发商的诉讼请求，要求业主办理产权登记及抵押登记。
✪ 裁判要旨：
本院认为，预售商品房抵押权能否及时设立，对于银行债权保障、开发商担保责任的承担以及交易安全和合同稳定等均产生重大影响，故在具备物权登记条件情况下，即在购房人可以办理不动产登记以及抵押登记的情况下，应当督促其及时办理上述登记，引导相关当事人及时通过完成抵押登记的方式设立抵押权，从而保障债权人对商品房优先受偿权的实现，进而平衡保护银行、开发商、购房人三方的利益。本案中，房地产公司基于其与张某签订的《商品房买卖合同》附件六补充协议第二条的约定以及其与张某、S银行签订的《个人购房担保借款合同》第三十三条的约定要求张某在完成案涉商品房不动产登记后办理抵押登记手续，符合合同约定，亦与设立抵押权预告登记制度的初衷即保护预售商品房抵押权预告登记权利人的合法权益不悖，如果机械的认为只有银行才有权利督促购房人办理抵押登记既加重开发商的责任，又不利于合同稳定及购房人利益的保护，故改判支持开发商要求业主办理抵押登记的诉讼请求。
结语
开发商在阶段性担保责任过程中，处于被动地位，其免除阶段性担保责任有赖于业主及银行积极配合办理产权登记及抵押登记，实践中出现大量因业主或银行怠于办理抵押登记的情形，开发商如不能通过诉讼途径免除阶段性担保责任，对开发商十分不公平。因此，在对待此类纠纷时，应适当突破合同相对性原则，保障权利的稳定性。
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作者 | 高晓芳
编辑 | 高晓芳 吴雅赟
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