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2005年11月30日，天津隆侨公司与天津远东百货签订房屋租赁合同，天津隆侨公司将案涉九处房产出租给天津远东百货，租期20年。
2011年7月19日，国联公司与天津隆侨公司签订九份抵押合同，天津隆侨公司以案涉九处房产为国联公司对中技公司的7亿元债权提供抵押担保，2011年7月22日办理了上述房产抵押登记。
2012年4月16日，国联公司向江苏高院提起诉讼，请求中技公司还款，并要求天津隆侨公司承担抵押担保责任。
2012年4月18日江苏高院查封案涉九处房产。
案件经过一审、二审，最终结果为判令天津隆侨公司以案涉九处房产对国联公司的债权承担抵押担保责任。
2013年2月5日，天津隆侨公司以案涉九处房产出租所产生的所有租金对应的应收账款向民生银行深圳分行提供最高额质押担保，担保债务本金的最高余额为人民币2亿元及利息、复利、罚息、实现债权的费用和其他合理费用。2013年2月6日，上述应收账款质押依法办理了质押登记手续。
2013年8月12日江苏高院通知天津远东百货暂停支付租赁合同项下租金。
2013年12月26日，国联公司向江苏高院申请强制执行，请求扣划天津远东百货应付天津隆侨公司的租金并拍卖案涉九处抵押担保房产。
国联公司在另案中的抵押权效力是否及于案涉租金收益？何时及于？及于租金范围？对于上述问题的解答，关系到究竟是民生银行深圳分行还是国联公司对案涉租金享有优先受偿权的问题？
1.房产租金应收账款质权设立晚于该房产抵押权设立，质权人对案涉房产租金收益相对于抵押权人不应当优先受偿，但质权人较之于无担保之普通债权人就案涉租金仍具有优先受偿的权利。
2.物权法197条规定的对法定孳息清偿义务人的通知，并非抵押权效力及于法定孳息的生效要件，而系对抗要件。对法定孳息清偿义务人之通知亦当解释为，未经通知对该法定孳息清偿义务人不发生抵押权效力及于孳息之法律效果。进而言之，抵押财产被法院扣押后，即使抵押权人怠于通知，抵押权效力已经及于孳息，但清偿义务人因不知抵押财产被扣押的情况而将法定孳息支付给抵押人的，仍产生清偿的效力，抵押权人不得主张清偿无效，即不得对抗清偿义务人。
抵押权的效力是否及于案涉租金？
综合上述案件事实看，应收账款质权设立之时，抵押财产即案涉九处房产已被江苏高院另案查封，但尚未通知法定孳息即案涉租金的清偿义务人天津远东百货。在此情况下，另案抵押权的效力是否应当及于法定孳息，关键在于对《民法典》第412条规定第1款关于通知的法律后果如何判断。通知行为系抵押权的效力及于法定孳息的生效要件还是对抗要件？
2021年1月1日起，《民法典》施行，原《物权法》同时废止。《民法典》第412条规定，“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但是抵押权人未通知应当清偿法定孳息义务人的除外。”该条规定与原《物权法》第197条确定的规则完全一致。租金属于法定孳息的范畴，故判断另案抵押权的效力是否及于案涉租金，现行法律体系下亦当依据民法典的上述规定进行。
一方面，从抵押权效力及于孳息的立法目的看，抵押权系非占有性担保物权，抵押权设立后，抵押财产的占有权、使用权和收益权仍由抵押人行使，因抵押财产的使用而产生的孳息亦当由抵押人所有。但是，当债务人不履行到期债务或者发生约定的实现抵押权之情形，因抵押权人行使抵押权致使抵押财产被法院扣押，就意味着抵押权进入实现程序。如果此时抵押财产的孳息仍为抵押人收取，就会使抵押人为收取孳息而拖延处理抵押物，此时剥夺抵押人收取孳息的权利有利于抵押权的实现，这应是民法典第412条第1款规定抵押权效力自扣押之日起及于孳息的立法目的之所在。法院通过查封对抵押财产施加以公权力之后，抵押人收取孳息的权利即被剥夺，抵押权人是否通知法定孳息的清偿义务人，并不影响该立法目的实现。
另一方面，从法律规定的通知之目的看，法定孳息系由抵押关系当事人之外的第三人负责清偿。民法典第412条规定的对法定孳息清偿义务人的通知与民法典第546条规定的债权转让时对债务人的通知，均具有防止发生债务人为错误给付之目的。民法典第546条规定：“债权人转让债权，未通知债务人的，该转让对债务人不发生效力。”参照该规定，对法定孳息清偿义务人之通知亦当解释为未经通知对该法定孳息清偿义务人不发生抵押权效力及于孳息之法律效果。换言之，抵押财产被法院扣押后，即使抵押权人怠于通知，抵押权效力已经及于孳息，但清偿义务人因不知抵押财产被扣押的情况而将法定孳息支付给抵押人的，仍产生清偿的效力，抵押权人不得主张清偿无效，即不得对抗清偿义务人。
由此可见，民法典第412条规定的对法定孳息清偿义务人的通知，并非抵押权效力及于法定孳息的生效要件，而系对抗要件。因此，虽然江苏高院于2013年8月12日才通知天津远东百货暂停支付租赁合同项下租金，但应认定国联公司的抵押权效力自2012年4月18日江苏高院查封之日起已及于案涉租金。因本案应收账款质权设立在后，故另案抵押权人当优先于本案质权人受偿。
何时及于？以及及于租金范围？
如前述，抵押权效力自查封之日起及于租金。本案中，国联公司已经在江苏高院提起诉讼，要求主债务人清偿主债务，要求担保人承担担保责任，包括要求天津隆侨公司就其抵押财产承担抵押担保责任。同时，基于国联公司的申请，江苏高院已于2012年4月18日保全查封了抵押财产。租金属于系争房产的法定孳息。故在江苏高院查封日期后产生的租金均在抵押权的法定孳息范畴内。此处所述“查封”，笔者认为诉讼阶段和执行阶段的查封均囊括在内。
抵押优先权及于租金范围，笔者认为仅及于查封后的租金，在抵押权实现之前，不动产抵押的标的物系不动产本身，原则上并不包含因不动产产生的租金。故在不动产抵押后，抵押人仍可以将不动产租金进行质押，此时质押的标的物系租金。在抵押权实现之前，租金质权人有权收取该租金。但一旦抵押权实现时不动产被查封的，抵押权效力及于查封后租金，在后设立的租金质权对于查封后的租金优先受偿权就劣于在先设立的抵押权及于租金的优先受偿权。
✪ 同一不动产上，存在不动产抵押权和租金质权时，何者优先受偿？冲突解决规则如下：
（1）租金质权的设立时间优先于不动产抵押权时，租金质权人有权以租金优先受偿；
（2）不动产抵押权的设立时间优先于租金质权时，要根据时间截点进行分析：
A．在抵押权实现之前，不动产抵押的标的物系不动产本身，原则上并不包含因不动产产生的租金。故在不动产抵押后，抵押人仍可以将不动产租金进行质押，此时质押的标的物系租金。在抵押权实现之前，租金质权人有权收取该租金。
B．在抵押财产被查封之时，抵押财产进入实现程序，此时，抵押权的效力及于租金，抵押权人取得租金优先受偿权。
应收账款质押本身存在的固有法律风险对质权人顺利实现质权影响较大，因此，我们建议债权人尽量不要将应收账款质押担保作为主要的债权担保措施，更多地要以不动产作为担保债权的主要方式。对于不得已采用应收账款质押担保的，要从强化对应收账款的审查、完善合同相关条款、规范质押登记和加强贷后检查、及时行使权力等方面加强法律风险防范。具体到本案，在接受案涉房产租金收益设立应收账款质押权时，应当着重关注不动产本身是否已经被设立抵押权。若已经设立抵押权，即使当事人就租金质押事宜办理了质押登记，一旦不动产被查封，对于查封后的租金亦无法实际享有优先受偿权。只有租金质权优先于不动产抵押权设立时，质权人的权利才能得到有力保障。
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作者 | 丁琦萍
编辑 | 高晓芳 吴雅赟
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