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一、关于开发商未取得预售许可证导致无法签署正式商品房买卖合同的情形。
二、关于《商品房买卖合同司法解释》第4条规定的 “不可归责于双方当事人的事由”的认定标准问题。
1.认购书签署后，发现买受人不具有购房资格的情形
房地产受国家政策调控影响较大，在销售过程中，买受人不具备购房资格导致无法签署商品房买卖合同是实践中争议较多的情形。司法实践对此的处理及认定也存在不一致的情形。对于是否属于商品房买卖合同司法解释规定的“不可归责于双方当事人事由”应根据双方签署认购书时的实际情况予以认定。
在蓝少珍、罗劳荣与广州市番禺信业房地产发展有限公司房屋买卖合同纠纷【（2014）穗中法民五终字第2235号】一案中，广州市中级人民法院认为：对于蓝少珍、罗劳荣因不具备购房资格而无法签署商品房买卖合同从双方签署的认购书来看，似乎没收定金是毋庸置疑的，但关于合同双方权利义务的确定、合同条文的解释，应当将双方放到具体的交易环境中去审视，并从公平合理、社会正义的视角来做出利益衡平的考量。从开发商的角度来说，其对调控政策的敏感度高于买房人，因此，在执行限购政策中，开发商应当承担更高的注意义务。而在本案中，买受人系得到销售业务人员口头明确答复其具备购房资格的情形下签署的认购书，而后开发商又以其不具备购房资格为由解除认购书并没收定金显然对买受人是不公平的。因此，二审法院最终认定开发商将收取的定金30000元返还买受人。而在广东省高级人民法院审理的关于魏雪、中山市富逸实业发展有限公司商品房预约合同纠纷再审审查与审判监督一案中【（2019）粤民申9462号】，广东省高院认为“限购政策面向社会公众公开，作为购房人具有了解自己是否具有购房资格的能力，也负有签约时如实陈述的义务。因此，前述合同约定并未将不合理的负担加诸买受人，具有法律效力。申请人在签订合同时即不具有购房资格，不能按照认购书的约定签订买卖合同并非不可归责于双方当事人的原因导致，申请人主张免责，缺乏理据”。同样的判决结果在江西省高级人民法院审理的胡学群、胡颖峰与江西正盛时代置业有限公司商品房预约合同纠纷【（2021）赣民终238号）】一案中亦得到体现，江西省高院在认定就无法签署正式的商品房买卖合同双方均存在过错，理由为“胡学群、胡颖峰在购买案涉正盛太古港商业城房产项目之时名下已有多套房产，其系《南昌市人民政府办公厅关于促进我市房地产市场持续平稳健康发展的若干意见》中规定的限购人员，且胡学群、胡颖峰作为房地产开发公司的从业者和经营者，对南昌市的相关限购政策和限购房产范围理应知情，其在明知限购的情况下为了个人投资目的仍与正盛公司签订案涉多份认购书存在过错；2.正盛公司作为案涉房产项目的开发商，对其开发的商品房属于南昌市商品房限购范围亦是明知的。根据2016年10月9日的《南昌市住房限购政策实施操作指南》的相关规定，房地产开发企业及经纪机构要在销售现场、经营现场醒目位置公示本市住房限购政策，供购房人查阅。房地产开发企业及经纪机构在签订购房合同前，应履行对购房人的限购政策告知和购房资格审核义务。正盛公司没有提交证据证明其在与胡学群、胡颖峰签订案涉认购书的过程中已严格按照前述文件和操作指南的相关规定执行且尽到了审核购房人购房资格的义务，故正盛公司对此也存在过错”。
虽然2015年全国民事审判会议纪要第28条规定：房屋买卖合同签订后，由于住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，对其请求可予支持。但随着房地产市场的不断发展，买受人不同的购房需求，双方交易方式的复杂多样化，在参照上述审判纪要的情形下，法院在对双方责任的认定上亦呈现不同的认定情形。
2.认购书签署后，无法按认购书约定金额向银行办理按揭贷款的情形
对于该种情形司法实践的处理原则亦随着房地产市场的不断变化发展，呈现出不同的裁判规则。
2015年全国民事审判会议纪要第28条规定：房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人是否确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的，一般应予以支持其诉请。根据如上规定，因贷款政策导致无法履约合同的，买受人可要求解除合同并返还定金。但笔者检索了2018-2020年上海、广东、湖南、江苏、重庆等多地高院关于受贷款政策影响或在签署认购书后，无法按认购书合同约定的贷款金额向银行申请贷款，买受人要求解除认购协议并返还购房定金的情形，法院对此大多持不予支持的观点。主要的理由在于国家有关商品房按揭贷款的政策均向社会进行公布，买受人亦负有先行了解相关贷款政策的义务，且近年来，随着开发商认购书内容的不断完善，在有关认购书中均明确约定买受人需了解贷款政策的注意义务，同时约定如无法获得相应的贷款金额，买受人应通过现金方式补足差额部分，因此，买受人如因在贷款审批过程中，因本人贷款资质审核问题导致无法足额贷款而主张解除商品房认购书或商品房买卖合同的，司法实践中一般不将此情形认定为“不可归责于双方的事由”，而不支持买受人要求返还定金的诉讼请求。【参考案例（2020）湘民申2912号、（2019）粤民申406号、（2018）沪民申641号】。
3.双方就商品房买卖合同条款无法达成一致意见的情形
经检索近期不同地区法院的裁判文书，对此类情形是否属于“不可归责于双方当事人事由”有不同的裁判结果。在检索的关于预约商品房买卖合同纠纷，买受人诉请解除预约商品房买卖合同并要求开发商返还购房定金，法院支持买受人返还定金的诉讼请求一般见于此类情形。对于买受人无法就商品房买卖合同条款与开发商达成一致意见是否是合同无法签署的真实原因是法院在认定开发商是否应向买受人返还定金的主要依据。
在检索的部分案例中，如买受人针对房屋的交付时间，交付标准等问题或者针对违约责任的承担等问题与开发商积极进行磋商，而开发商又拒绝就有关条款进行修改的情形下，法院一般认为双方无法在认购书约定时间内签署商品房买卖合同系不可归责于双方的原因，而予以支持买受人返还定金的诉讼请求。【参考案例：（2017）闽02民终2718号、（2018）陕01民终7599号、（2020）闽01民终2801号）】
法院未支持买受人返还定金的诉讼请求主要原因就在于“无法就合同条款达成一致意见”仅系买受人诉请返还定金的理由，而真实原因在于买受人因其自身原因无法签署合同。【参考案例：（2015）闽民申字第175号、（2018）粤20民终2460号】。
综上，随着开发商认购书及商品房买卖合同、补充协议的不断修改完善，对于认购书签署后无法按时签署商品房买卖合同而导致预约合同出现违约情形时，如何认定双方的违约责任问题，在不同的司法环境下可能出现不同的认定标准。因此，买受人在选购商品房时，需仔细阅读开发商提供的认购书模板以及在现场公示的商品房买卖合同、补充协议的示范文本，以免在后续签署买卖合同时产生争议。
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作者 | 高晓芳
编辑 | 高晓芳 吴雅赟
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