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PROFILE
兰小容
北京大成（福州）律师事务所
律师
执业领域：争议解决、建筑房地产、公司与并购等等。
导读
一、福州市商品房预售纠纷案的检索情况
（一）检索条件
1.案例来源：Alpha数据库、北大法宝
2.案由：商品房预售合同纠纷
3.裁判时间：2020年1月1日—2020年12月31日
4.法院范围：福州市各区法院以及福州市中院
5.审理程序：一审、二审、再审
6.裁判文书类型：民事判决书、民事裁定书
7.文书数量：2617
8.样本采集日期：2021年2月18日
（二）数据分析
1、案件数量及审判程序
2020年1月1日-2020年12月31日，福州市共有商品房预售合同纠纷一审案件1963件，二审案件466件，再审案件69件。
由数据可以看出，商品房预售合同纠纷一审案件是二审案件的3.6倍，大多数商品房预售合同纠纷通过一次审判即可定分止争。
2、一审案件地区分布
在1963个一审案件中，福州市中院1件，鼓楼法院9件，台江法院78件，仓山法院201件，晋安法院308件，马尾法院24件，永泰法院10件，闽侯法院723件，连江法院59件，福清法院143件，罗源法院99件，平潭法院289件，长乐法院19件。
分析数据，闽侯法院的案件量远超其他福州区院。闽侯是2020年疫情后福州房地产行业最先复苏的地区，截至2020年4月30日，四个月内就有六个新房项目开盘，主要原因在于部分楼盘，尤其是位于高新区的楼盘价格上存在优势，部分首付比例仅需要2成，置业门槛较低，靠近福州主城区，板块内交通、配套设施逐渐完善，性价比高。由此可见，高成交量会对商品房预售合同纠纷案件的数量产生明显影响。
3、法律文书类型统计
经统计，2020年福州市各区法院、福州中院商品房预售合同纠纷一审案件中，以判决结案的共计850件，调解结案的共计524件，裁定（撤诉、驳回起诉、文书存在笔误、程序适用不当）结案的共计565件。
在466件二审案件中，以判决结案的共计310件，以裁定结案的149件，调解结案的6件。
在70件再审案件中，以判决结案的仅有1件，另外件69案件均以裁定（重审或驳回再审申请）结案。
4、起诉（上诉）方分类
一审案件中，在1963份文书中，以购买者起诉公司（开发商）的占大比例，但也有382例案件是开发商起诉购买者。公司（开发商）起诉购买者的主要原因是购买者未按期付款导致公司（开发商）承担了银行担保责任。除此之外，通过对一审裁判文书的分析可以发现，公司作为原告起诉的案件多以公司主动撤诉裁定结案，也更愿意与购买者调解结案。
而在466件二审案件中，公司（开发商）作为上诉人发起二审的案件为317件，占全部二审案件的68%，其比例较一审有较大提升。
5、一审案件类型占比
通过对一审法律文书中涉及具体案由的进行分析，除去原告撤回起诉案件、调解结案案件，发现法律文书中载明的商品房预售合同纠纷主要涉及以下几个案由：逾期交付案件284件；逾期办证案件401件；逾期付款案件69件；购买者未按时还款导致公司（开发商）向银行承担保证责任，公司（开发商）要求解除商品房预售合同或购买者补足欠款的案件91件；其他案由5件（购买者拒绝接收、业主起诉商品房基础设施不达标等）。
6、一审法院裁判结果分析
一审裁判结果中，法院全部/部分支持原告主张的案件有802件，对原告主张全部驳回案件40件，原告撤回起诉案件498件，驳回起诉16件，调解结案524件。从结果数据来看，对于商品房预售合同纠纷，法院更倾向于进行调解，较大地提高法院的审判工作效率，实现案件的繁简分流，有利于法院资源的合理分配。对于调解不成的案件，判决结果对于购买者这一弱势方的倾斜较为明显，法院对原告是购买者的案件，全部或部分支持主张的比例较高。
对于判决结果，主要包含但不限于以下几个方面：是否支持当事人解除合同；是否支持返还购房款；是否支持当事人主张的逾期交房、逾期办证等行为的违约金赔偿。
（1）当事人解除合同问题
在一审1374份判决书和裁定书中，有101份案件的当事人提出解除合同的请求，其中法院支持解除合同主张的案件有77件。法院驳回请求的理由主要是当事人并未就其主张的解除合同依据提供相应证据。
（2）购房者提出返还购房款
在一审案件中，只有60个案件当事人提出了返还购房款的诉讼请求，其中41件案件获得了法院的支持，支持的主要原因为双方在签订《商品房买卖合同》中就购房款的返还事项作出了相应的约定。在返还购房款同时，当事人一般会同时主张返还购房款占用利息、装修款、赔偿款等。
（3）违约金赔偿问题
在1374件一审案件中，有807件案件当事人提出了有关违约金的诉讼请求，法院在730份判决中支持或部分支持了当事人的诉请。
法院不支持当事人违约金诉求的原因，包括被告无过错或无违约行为15件，涉案房产被查封、冻结而驳回起诉7件，证据不足40件，撤回/变更诉请/撤诉3件，超过诉讼时效1件，其他原因11件。最主要的原因就是证据不足，包括当事人未能提供支持诉求的证据，或提供的证据并不能证明其诉求合理性。
7、二审裁判结果分析
在对检索得到的466份二审裁判文书中，维持原判的有92份，撤回上诉280份，改判18份，发回重审9份。有数据可知，二审中法院更倾向于维持原判，因此一审需要受到各方重视。
在二审改判的18个案件中，存在判决错误1件，事实认定错误15件，出现新证据导致改判2件。事实认定错误集中在对于违约金数额的计算和认定上。
8、再审裁判结果分析
再审裁判结果中，62个案件维持了原判（驳回再审申请），仅有7个案件经由提审或指令审理。
二、商品房预售合同纠纷案的裁判关注要点
通过对大数据的分析比较，特别是对法院裁判文书所关注的案情特征、争议焦点、法律关系的认定、法律责任、诉讼程序、相关事项等进行综合分析，我们发现，此类案件的焦点主要如下：
1、开发商逾期办证、交房
在1963份文书中，其中1581件都是购房者起诉开发商的，开发商因此承担了违约赔偿责任或者向购房者退还购房款的不在少数。而1581件中，扣除撤诉、调解，一审经判决案件有850件，而逾期办证、逾期交房占比685件，占比80%左右。
逾期办证主要原因如下：1）因第三方原因未能办证的，按照开发商的过错程度承担责任；2）如开发商通知业主办证，业主不配合，开发商无需承担晚办证的责任；3）开发商长期不办证，需承担违约责任等。
逾期交房主要原因如下：1）未经规划验收，交房无效；2）购房者收到交付通知书的时间晚于交房时间；3）交房后，因开发商的原因未能使用房屋，开发商应承担责任等。
因此可见，开发商在商品房买卖的交房、办证等节点较容易出现风险，若没有系统管控风险，就可能承担诉讼不利的后果。
2、购房者断供，开发商承担担保责任
公司（开发商）起诉购房者总计382件，占比18%，起诉的主要原因是购房者断供，即购买者未按期付款导致开发商为借款承担连带担保责任。在《商品房买卖合同》的补充协议中开发商一般约定，购房者逾期还贷而承担担保责任，出卖人有权解除合同。因此出卖人在买受人逾期偿还银行借款后，有权选择提起商品房买卖合同纠纷或者追偿权纠纷来保障自己的合法权益。
如公司提出解除合同，根据福州法院的倾向性意见是支持解除《商品房买卖合同》，但同时应综合考虑购房者是否已装修入住、房屋升值、开发商代垫的按揭款等因素，以寻求解除合同合适的平衡点。
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