法润分享丨“新冠肺炎”对房地产企业交房的影响

一、“非典”疫情是否免除房地产企业延迟交房责任的案例

“新型冠状病毒感染的肺炎” （以下简称“新冠肺炎” ）作为引起公共关注的病毒疫情，最近似可参考的事件是2003年“非典”疫情。本团队律师通过网站检索，搜索并研究、整理与该专题有关的案例如下，仅供参考：

1、案号：（2004）善民一初字第402号

法院认定理由：众所周知，因发生“非典”使各方面的工作在不同程度上受到了一定影响。本案被告亦不例外，在工程建设上，为分散人员施工，造成了工期延期，是在情理之中。

2、案号：（2005）三亚民一终字第79号

法院认定理由：该疫情的发生是不可预见、不可避免，并且在当时卫生医疗技术条件下为不可克服的，由此导致政府采取必要的行政措施对人员流动进行控制，客观上导致了各建筑企业进场施工的迟延，应认定＂非典＂疫情对各项施工的完成构成不可抗力因素，长源公司可据此对＂非典＂期间导致工期延误发生的迟延交房主张免责。

3、案号：（2010）豫法民再字第00024号

法院认定理由：《施工合同》中对不可抗力的约定属于概括性约定，应做广义解释，非典对人员、材料购买等影响了工程的进度，且不可预见，因此本院予以采纳。

4、案号：（2011）浙民终字第34号

法院认定理由：考虑到2003年“非典”疫情严重，属于众所周知的事实，二建公司为避免“非典”疫情爆发而暂停施工，并及时向监理报告了该情况，故对属于不可抗力范畴的“非典”疫情期间停工，应予顺延工期30天。

1、案号：（2005）沈民（2）房终字第802号

法院认定理由：虽然2003年春夏之间我国爆发“非典”疫情，但双方签订《协议书》时（2003年5月26日）应当预见“非典”疫情可能对其正常施工造成影响，但仍约定交付房屋时间因此不能免除新中城公司承担全部逾期交房的违约责任。

2、案号：（2010）汴民终字第1073号

法院认定理由：非典疫情并不是对所有合同的履行都有影响，如果不影响合同正常履行，非典就不能被视为不可抗力。教育公司未举证证明是否造成在建工程必须全面停工、部分停工或不能以正常效率施工的情况。另外，教育公司未提交有效证据证明其履行了告知义务。对此，其应承担举证不能的后果。

3、案号：（2013）辽审二民抗字第14号

法院认定理由：因“非典”疫情和政府有关部门而下发的通知，尚不足以导致合同不能履行。

4、案号：（2019）辽01民终1771号

法院认定理由：对于艺欣公司提出系政府行为等原因导致，并不符合法律规定不可抗力的情形，且没有在合同约定为免责条款，故艺欣公司提出的主张不能成为其不承担违约责任的理由。

案号：（2005）沈铁西民二房初字第392号

二、“新冠肺炎”疫情为不可抗力

虽然2003年“非典”疫情爆发后，导致众多企业无法正常履行合同进而发生诉讼。各地法院对“非典”疫情的法律性质定性不一，如：不可抗力、情势变更、两者均不是。但是“新冠肺炎”疫情爆发后，全国人大常委会法制工作委员会相关室负责人，就这一法律性质认定予以回复，认定“新冠肺炎”疫情属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。这一回复也给各地法院判决提供法律依据，避免出现同案不同判的情况。

三、“新冠肺炎”疫情对房地产企业延迟交房是否免责

根据上表发现：房地产企业仅在“新冠肺炎”疫情之前与业主签订《商品房买卖合同》的，并且系在“新冠肺炎”疫情之后交房的，方可全部或部分免责。

四、免责的程度问题

结合搜寻的案例，一般法院会认定交房时间相应顺延。顺延期限应从疫情结束后次日开始计算日期。但是对于疫情结束日期没有统一的结论，具体以2020年2月10日0时或江西省对房地产企业要求的复工时间，或国家宣布疫情结束的时间点，或新冠肺炎疫情对房地产行业消除影响止不能一概而论，不同区/县法院存在不一致判决。

五、房地产企业应当保留免责事由的证据

对于房地产企业是否需要提供证据证明传染病疫情与延期交房具有必然的联系，部分法院认为需要举证证明，否则应当承担举证不能的法律后果，部分法院认为传染病疫情系众所周知的事情，无须证明。

但从诉讼角度出发，为降低裁决结果的不可控程度，本团队律师依据《合同法》第一百一十八条的规定，建议：

1.收集国务院或江西省政府发布的“新冠肺炎”疫情防控应急通知、政府及当地相关部门延长假期、延迟复工的通知；

2.向业主出具的延期交房告知函；

3.由施工单位及材料供应商出具的因受疫情防控无法按时施工或供货的证明等。

以上供房地产企业参考！