近年来，在银行不良资产处置过程中，案外人以其对执行标的享有租赁权为由对抗银行对执行标的的抵押权，请求执行法院终止执行程序的案例屡见不鲜，而其中更是存在大量债务人与案外人恶意串通、制造虚假租赁关系，阻碍法院执行、影响银行债权实现的现象。实践中，涉及虚假租赁关系的案件往往难以辨明，如何认定租赁法律关系真实合法有效，本文就以团队律师代理的一起第三人撤销之诉案件予以探讨分析。
案情简介
某银行以已生效判决文书向泉州市中级人民法院申请强制执行，就债务人某针织公司的抵押物申请拍卖。法院启动拍卖程序之际，案外人王某某提出执行异议，以与债务人某针织公司就案涉抵押物存在租赁关系，并提交石狮市人民法院作出的“王某某与某针织公司租赁合同继续履行”的生效判决为由，中止拍卖程序。
2017年1月，团队律师接受某银行委托，作为其诉讼代理人，向石狮市人民法院提起第三人撤销之诉，请求撤销“王某某与某针织公司租赁合同继续履行”的生效判决。
在本案的审理过程中，某银行就“王某某与债务人某针织公司签署的租赁合同形成时间”申请了司法鉴定，但受限于目前鉴定技术水平及可对比检材的不足，鉴定机构无法就租赁合同的准确形成时间予以鉴定。
为此，代理律师通过实地调查标的物现场，分析王某某、某针织公司所涉的纠纷的案件类型以借款纠纷为主，以王某某一次性支付巨额租金、租金明显低于市场行情、王某某未实际占有使用租赁物、不具有合同约定的租赁目的等明显有悖交易规则的事实向法庭证明王某某与债务人某针织公司事实上不存在真实有效的租赁关系。
本案历经一审与二审，二审法院采纳了代理律师的观点。二审法院从租赁的时间、租赁的目的、租赁的交易惯例、租赁物的占有等方面予以一一剖析，认为王某某主张的与债务人的租赁关系真伪不明，其无法证明租赁真实存在。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条第二款“对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在”的规定，认定王某某主张其享有合法有效的租赁权，无事实和法律依据，不予支持；某银行起诉要求撤销“王某某与债务人某针织公司租赁合同之诉的生效判决”，具有事实和法律依据，予以支持。
法律评析
笔者根据本案二审法院的具体裁判标准，并结合检索的最高人民法院及浙江、江苏、上海等地高院的相关解答与规定，就承租人主张租赁权对抗抵押权认定规则，分析如下：
01
承租人主张租赁权对抗抵押权，应以抵押权设立前已“合法占有”租赁物为前提条件
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。”即在一房数租的情况下，人民法院应当依照占有、登记、合同成立时间的顺序确定优先履行合同的承租人。这条规定从侧面印证了“占有”这一要素对房屋租赁关系认定的重要性。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”表明最高院在认定租赁权成立并发生足以对抗抵押权效力时，同样要求兼备合法有效的书面租赁合同以及承租人对租赁物实际占有并使用这两个要件。
同时，浙江省高级人民法院于2014年9月11日印发的《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》中就“人民法院执行被执行人的房屋时，案外人以其在案涉房屋设定抵押或者被人民法院查封之前（以下简称抵押、查封前）已与被执行人签订租赁合同且租赁期限未满为由，主张拍卖不破除租赁，执行机构应如何审查”的问题，明确了“执行机构可根据案外人及当事人提供的证据，重点围绕……案外人是否占有案涉房屋等问题进行审查”。
江苏省高级人民法院则在《执行异议之诉审理指南》中规定：承租人在债权人设立抵押权之前已经与被执行人签订了合法有效的房屋租赁合同，且已按约支付租金，并实际占有使用租赁物的，应当认定为“先租赁后抵押”。
上海市高级人民法院发布的《关于审理房地产买卖与抵押、租赁反叉纠纷若干问题的意见》中对“不动产上认定抵押权与租赁权的实现顺序”这一问题区分了不同情况予以处理，其中针对不动产抵押权登记前，不动产租赁合同未登记备案的情形，上海高院认定“租赁关系实际存在的，如承租人已经实际占有使用不动产的，租赁关系不受抵押权的影响”，即以承租人是否实际占有使用不动产作为判定租赁关系是否实际存在的认定标准。
此外，最高人民法院刘贵祥法官在《执行程序中租赁权的认定与处理》一文，以及乔宇法官在《案外人执行异议之诉中抵押权与租赁权的关系》一文中均提出了“执行程序中应对合同法第二百二十九条作限缩解释，将租赁权的成立限制于占有租赁物之后，以‘占有’作为认定租赁权成立与否的标准”这一观点。
综上所述，结合最高人民法院及各地法院的相关规定，承租人主张租赁权对抗抵押权，应以抵押权设立前已“合法占有”租赁物为前提条件。
02
承租人是否实际占有不动产的认定标准
浙江省高级人民法院《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》明确规定，有下列情形之一的，可以认定案外人在抵押、查封前已经占有且至今占有案涉房屋：案外人在抵押、查封前已经在且至今仍在案涉房屋内生产经营的；案外人在抵押、查封前已经领取以案涉房屋作为住所地的营业执照且至今未变更住所地的；案外人在抵押、查封前已经由其且至今仍由其支付案涉房屋水电、物业管理等费用的；案外人在抵押、查封前已经对案涉房屋根据租赁用途进行装修的；案外人提供其他确切证据证明其已在抵押、查封前直接占有案涉房屋的。
江苏省高级人民法院执行局发布的《关于执行不动产时承租人主张租赁权的若干问题解答》则规定，“承租人占有使用不动产主要有以下情形：承租人占有使用不动产主要是指承租人(包括次承租人)已支付租金且对该不动产已经用于生活、生产、经营、装修等情形。承租人以已向被执行人支付全部租金、以该不动产使用权抵债、已向房产管理部门登记备案、以在该不动产所在地为新设公司营业地址为由主张租赁权，请求法院带租拍卖或拍卖后阻止向受让人移交占有的，而该不动产仍为被执行人或其他人占有使用的，不属于承租人占有使用的情形。”
综合浙江省高院和江苏省高院的上述文件可知，司法实践中认定承租人是否实际占有不动产应当主要以承租人是否将该房产用于生产经营活动、是否为该房产缴纳水电费及物业管理费用、是否已对该房产根据租赁用途进行相应装修等条件为判断标准；而承租人即使已向房产管理部门登记备案、已将该房产作为营业地址并领取营业执照，也并非可作为认定其实际占有案涉房产的决定性因素。
就上述第三人撤销之诉一案中，王某某与某针织公司的租赁关系而言，在王某某与债务人某针织公司签订的租赁合同约定的租赁期限内，债务人某针织公司就案涉房产与其他两家公司的租赁期限尚未届满，即王某某不可能在租赁合同约定的交付日期实际占有并使用案涉房产；且案涉房产的大部分长期处在空置的情况下，王某某并未充分利用案涉房产进行生产经营活动。因此，王某某在本案中并不符合租赁权成立的“实际占有并使用不动产”这一条件。
03
其他足以影响租赁关系真实性认定的重要因素
①租赁合同的真实签订时间
虚假租赁合同的一大表现形式为倒签租赁合同，因此可通过申请司法鉴定比对租赁合同的签订时间与抵押权的设立时间，以此避免承租人与债务人通过倒签合同的方式影响抵押权人债权的实现。
②租金支付方式、支付对象及资金来源
虚假租赁合同的承租人往往具有巨额租金一次付清的特点，因此通过审查承租人的资金来源及租金去向将有助于识别虚假租赁关系。正如本案，王某某一次性付清600万元租金，部分资金来源于向银行借贷所得，且租金汇入的账户并非债务人某针织公司账户等等，这些不合常理与商业交易惯例的细节便是戳穿虚假租赁合同表象的关键点。
③租赁合同的租期及租赁目的
虚假租赁合同的另一大典型特征便是合同租期较长，甚至大多达到了《合同法》规定的20年租期上限。此外，由于承租人与债务人之间并不存在就租赁关系的真实意思表示，因此书面租赁合同约定的租赁目的往往与实际不符。如本案中，王某某声称其向某针织公司租赁案涉房产的目的为转租收益，然而根据法院查明的事实，案涉房产的出租率及租金收益都极低，且王某某亦在庭审中自认其明知该处房产“不好出租”，却仍旧与某针织公司签订了20年的长期租赁合同并一次支付了全部租金，这些均成为法院最终认定王某某并未就案涉房产享有真实有效租赁权的关键影响因素。
④抵押权设立前的不动产评估报告
抵押权人在与债务人签订抵押合同前往往会由评估公司对抵押物提供相应的评估报告，对抵押物的基本状况，包括是否存在租赁关系等内容作出评估。因此，此类评估报告的内容也将成为后续法院认定租赁关系真实性的重要判断依据。
⑤承租人与债务人的特殊关系
与正常的租赁关系不同，虚假租赁关系中为保证实际并不存在的“租金”支付的安全性，承租人与债务人往往存在较为特殊的关系牵扯，例如双方互为亲属好友、重要商业合作伙伴抑或是存在债权债务关系的利益关系人。承租人与债务人的特殊关系也将在较大程度上影响法官对租赁关系真实性的最终判定。
综上所述，关于对承租人租赁权与抵押权冲突的认定，首先应以承租人是否实际占有案涉房产为审查标准，而后具体通过租赁合同约定的租期、租金、租金支付方式、租赁目的等各方面内容综合判定租赁关系是否真实有效。
作者 | 吴雅赟
编辑 | 高晓芳 吴雅赟
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