【原力法评】大数据视角下的商品房买卖合同纠纷案例盘点及分析报告 （一）

1.案件增长情况分布

2. 案件纠纷案由分布

    根据《最高人民法院关于修改<民事案件案由规定>的规定》，房屋买卖合同纠纷可以细分为六类案由：商品房预约合同纠纷、商品房预售合同纠纷、商品房销售合同纠纷、农村房屋买卖合同纠纷，商品房委托代理销售合同纠纷，经济适用房转让合同纠纷。

    经检索和筛选，能够明确为房屋买卖合同纠纷项下6类案由的案件共计721305件，其中商品房预约合同就纠纷案件20503件，商品房预售合同纠纷案件382247件，商品房销售合同纠纷304333件，农村房屋买卖合同纠纷案件9765件，商品房委托代理销售合同案件3975件，经济适用房转让合同纠纷案件482件。可见，涉及房地产企业的商品房买卖合同纠纷的根据案由进行划分主要体现为商品房预约合同纠纷、商品房预售合同纠纷、商品房销售合同纠纷三种类型。

3. 案件涉案标的金额分布

    根据检索到的案例所涉的标的统计，标的金额在50万元以下的案件为900901件，50万元至100万标的案件47977件，100万至500万标的案件42285件，500万至1000万标的案件4736件，1000万至2000万标的案件1959件，2000万至5000万标的案件922件，5000万至1亿标的案件194件，1亿元以上的标的案件133件。可见，标的额在100万以下的商品房买卖合同纠纷案件占比近95%。

4. 案件审理程序分布

   根据案件的审理程序，在检索到的案例中，一审即审结的案件962286件，二审审结的案件305603件，经历再审审结的案件41103件。

5. 案件审理结果分布

   在一审审结的案件中，原告方的诉讼请求获得法院支持的案件479841件（占比51.34%），全部驳回诉讼请求案件77790件（占比8.32%），原告方撤回起诉案件269646件（占比28.85%），法院驳回起诉案件30467件（占比3.26%），法院不受理的案件1217件（占比0.13%），其他情形75727件（占比1%）。

    在二审审结的案件中，二审法院维持原判的案件190807件（占比63.73件），二审改判的案件35222件（占比11.76%），二审法院发回重审的案件13033件（占比4.35%），上诉人撤回上诉案件50877件（占比16.99%），其他情况的二审案件9491件（占比3.17%）。

    商品房预约合同纠纷虽然在房屋买卖合同纠纷案件中占比不高（20503件，占比约2.84%），但商品房预约合同纠纷是房地产企业在房产销售初期即可能发生的纠纷类型，其对后续的销售以及房产交付等可能会产生一系列的影响，因此做好房产销售的第一步也非常重要。

    为让法院文书更具代表性，我们在已检索到的“商品房预约合同纠纷”案例中限定选取“高级人民法院”及“最高人民法院”进行二次检索，共计检索到最高人民法院公开的裁判文书12份，各高级人民法院公开的裁判文书305份。在最高人民法院已公开的“商品房预约合同纠纷”中，均以裁定形式驳回了再审申请人的再审申请；在各高级人民法院公开的裁判文书305份裁判文书中，裁定书271份，判决书34份。

3.从案件争议的类型

    从检索案例所涉及的争议类型来看，检索的305份案例中，有关合同成立的争议案件81件（26.56%），合同效力问题案件28件，合同履行争议案件6件，有关合同解除的争议案件20件，违约责任的认定及承担方式案件84件（27.54%），法律关系的认定案件10件，有关程序性事项案件74件（24.26%），其他案件2件。

    从上述有关争议类型的分布来看，有关合同成立的争议案件81件（26.56%）、违约责任的认定及承担案件84件（27.54%），以及有关程序性事项案件74件（24.26%）占比最高。对集中主要的争议类型进一步细分，案件的争议焦点主要集中体现如下：

    （1）在有关合同成立的81个争议案件中，基本都是关于认购书/意向书/确认单/证明单/承诺书性质的认定问题。

    （2）在有关合同效力争议的28个案件中，当事人主张存在欺诈和虚假宣传情形的有5件，优先购买权协议效力案件1件，涉及合同生效要件的案件1件；

    （3）有关违约责任的认定及承担的84个案件中，定金的认定及定金罚则的适用案件56件、违约金的认定及适用标准案件14件、利息的计算案件6件、损失的范围认定及计算标准案件8件。

    案例索引1：陕西安同实业发展有限公司、王梅与陕西安同实业发展有限公司、王梅商品房预约合同纠纷申请再审民事裁定书——（2016）最高法民申180号

    裁判观点：预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，即当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果双方当事人存在将来订立本约的意思表示，应当尊重当事人的意思表示。

    案例索引2：杨晓峰与陕西汇腾投资有限公司商品房预约合同纠纷申请再审民事裁定书——（2017）陕民申2号

    裁判观点：双方当事人之间签署的认购书已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经根据认购书约定收取了全部购房款的，应当认定符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购书应当被认定为本约，即视为双方签署了商品房买卖合同。

    案例索引3：王凌寒、广州市芳村建筑工程有限公司商品房预约合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书——（2018）粤民申2934号

    裁判观点：双方当事人之间签署的认购书不完全《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，同时出卖人没有收取购房人的购房款的，且双方约定需另行签订正式买卖合同，故该认购书不能认定为本约合同。

    综上，认购书/意向书等协议文件的性质的认定本质上是对预约合同和本约合同的识别与区分，预约合同与本约合同的区分也是商品房预约合同纠纷中争议最多的焦点之一。以下就最高院及部分地方高院对于预约合同和本约合同的区分标准进行了整理和对比：

叁

违反预约合同的法律责任

    案例索引：李剑秋与郴州市中铿房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷申诉、申请民事裁定书——（2017）湘民申1962号

    裁判观点：不履行认购协议书的义务并拒绝签署正式商品房买卖合同的，应当承担缔约过失责任，承担缔约过失责任的方式即为赔偿已付购房款的利息。

肆

定金认定及定金罚则的适用

    裁判索引1：王金莲、景洪皓泰置业有限公司商品房预约合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书——（2017）云民申58号

    裁判观点：定金是在合同订立或在履行之前支付一定数额的金钱或替代物作为担保的担保方式，适用定金罚则应当具备的必要条件是：性质明确，载明款项为定金。载明款项为留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金，又以说明或补充条款明确款项具有定金性质。

    案例索引2：戴美英与张家港世茂房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷再审民事判决书——（2017）苏民再278号

    裁判观点：对定金罚则的适用，应当审查在买受人交付定金后，买受人为签订商品房买卖合同是否进行了诚信磋商，买受人提出的要求是否系交纳定金后合理的磋商空间，该部分的举证责任在于买受人。

    案例索引3：沈阳恒通置业有限公司、张坤志商品房预约合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书——（2018）辽民申1282号

    裁判观点：双方当事人未按照认购协议的约定签署购房合同的，但有证据证明双方系因购房合同无法达成一致，买受人要求退还保证金的，法院予以支持。

伍

损失范围的界定及赔偿标准

    预约合同与本约合同的合同性质，效力认定以及法律后果均存在较大差异，违反本约和预约的法律后果也迥然不同。

    案例索引1：詹国营、漳发金地（漳浦）置业有限公司商品房预约合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书——（2017）闽民申2014号

    裁判观点：预约相对于本约而言，属订立本约的先契约阶段，因此违反预约造成的损失属于信赖利益损失，并不包括可得利益损失。

    案例索引2：程美菊与江西惠荣房地产投资开发有限公司商品房预约合同纠纷再审民事判决书——（2016）赣民再46号

    裁判观点：商品房预约合同是以签订商品房买卖合同为标的，其产生的是缔约请求权，与商品房买卖本约合同所产生的履行合同请求权并不一样，不能以未能履行商品房买卖合同作为其主张损失的依据。

    案例索引3：程美菊与江西惠荣房地产投资开发有限公司商品房预约合同纠纷再审民事判决书——（2016）赣民再46号

    裁判观点：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条明确规定买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的总额不应高于因违约造成的损失。预约合同虽然不是本约买卖合同，但预约合同具有相对独立性，其违约责任应当适用合同法有关违约责任的基本原则。

陆

违反预约合同导致预约合同解除后，利息和违约金能否同时主张

    案例索引：陕西安同实业发展有限公司与张军杰商品房预约合同纠纷二审民事判决书——（2015）陕民一终字第00224号

    裁判观点：如双方在《认购协议书》中只约定了违约金，未约定利息，且双方协议约定的违约金可以弥补违约方占用购房款给守约方带来的损失的，违约方不应再支付占用购房款项期间的损失。但因违约方的原因致使合同目的无法实现从而认购协议解除的，如违约方未依约退还购房款还应承担购房协议解除后占用购房款期间的法定孳息。

商品房销售中的风险提示及建议

    提示：因商品房销售相关政策存在较大的地域性差异，以下仅就一般性情况做出风险提示及建议，仅供参考：

    1. 在取得商品房预售许可证之前进行商品房销售并收取任何预订款性质费用，可能面临行政处罚的风险。

➤    《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第二十二条：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。

➤    《泉州市人民政府关于进一步加强全市房地产市场调控的实施意见》（泉政文[2017]151号）明确提示不允许房地产企业在取得房屋预售许可证之前，直接或者变相向购房者收取定金、预订款等性质的费用。

    2. 认购书/意向书等文件中如有“定金”条款的约定，尽可能地将条款中有关“定金”的含义、性质、金额等描述清楚，并予以特别说明。

    3. 认购书/意向书等文件中务必体现双方需另行订立正式商品房买卖合同的意思表示。

    4. 对双方签署正式购房合同的时间及办理网签备案的时间进行较为合理或者弹性约定，同时在销售现场进行可能延时办理网签、备案的风险提示，防止因政府调控等非房地产开发企业原因导致无法签署正式购房合同或无法备案而带来的违约风险。

    5. 在商品房销售现场，应当将商品房买卖合同示范为本、补充协议、附件及其他相关文件在销售现场予以展示，并尽可能地向购房人进行显著性提示，以便其充分了解待销售的房产情况。

    6. 在签署的认购书等协议文件或者正式的商品房买卖合同正式解除之前，勿另行与第三方再行签订认购书等协议文件或商品房买卖合同，减少违反预约合同约定或“一房二卖”的风险。

    7. 在营销宣传过程中，注重对宣传文案进行合规把控，对文案所涉及的相关信息及来源予以核实并存证，避免虚假宣传。同时，有关广告宣传资料应符合《广告法》及《商品房销售管理办法》的有关规定，在广告宣传时，就宣传的内容不宜做具体明确的说明，避免产生广告宣传内容被视为要约的风险。

    8. 加强销售阶段的管控，规范销售及管理流程，加强对营销人员就有关商品房营销法律风险的培训，严格按照已签署的协议或合同文件约定履行相关义务。

    9. 对于未按约履行“认购书”或“商品房买卖合同”的购房者，应结合具体情况审慎寄发相关函件，如确有必要寄发，应当妥善保管寄发的相关文件及凭证。

    10. 与外部律师保持密切沟通和交流，积极加强房地产企业合规化体系建设，及时了解有关商品房销售的相关法律法规，并结合法律法规及相关政策规定对涉及商品房销售的相关合同、协议、文件等予以实时更新和调整。

结语

    商品房销售是房地产开发企业实现开发目的的“收官”环节，也是房地产开发企业最关注的环节之一。本报告限于篇幅，仅就商品房销售中的预约合同纠纷进行了初步分析，本律师团队后期将陆续推出有关房地产销售中的销售/预售合同纠纷大数据报告、商品房销售宣传法律风险指引、房地产企业合规体系建设指引等系列分析，如对本报告及相关内容有兴趣，欢迎与我们取得联系。

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作者 | 叶勇

编辑 | 高晓芳 吴雅赟

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