【原力法评】浅析执行程序中的租赁权涤除问题- 大数跨境

法律原力

2019-12-12

导读：本文通过对执行程序中租赁权涤除的法律实务进行研究，以帮助申请执行人和案外人更好地维护自身合法权益。

人民法院在执行程序中拍卖被执行人的非住宅房屋时，经常遇到案外人以其对该房屋享有租赁权为由，主张“买卖不破租赁”。此时，法院就需要对案外人提供的证据进行审查，以决定是否涤除租赁权。本文通过对执行程序中租赁权涤除的法律实务进行研究，以帮助申请执行人和案外人更好地维护自身合法权益。

执行程序中涉及租赁权涤除纠纷的处理

在司法实践中，租赁权涤除纠纷属于执行程序和执行裁判程序处理的范畴，不属于民事案件的受理范围。如果权利人以排除妨害为由，向人民法院提起民事诉讼，法院会根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条的规定（“人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。”），裁定驳回起诉，告知当事人通过执行程序解决。

例如在（2019）苏05民终7939号案中，宽裕公司通过司法拍卖以2080万元竞得系争房地产（执行法院曾在标的物调查情况表中载明：“租赁情况有15年租赁及无证房产有私自以物抵款等情形。”），随后执行法院裁定系争房地产归宽裕公司所有，宽裕公司据此办理了不动产权证。而承租人汇鑫公司继续占有使用涉案财产，既不支付租金，也不配合滕让、搬离。宽裕公司向江苏省常熟市人民法院提起妨害纠纷之诉，认为系争房地产在出租前已经办理抵押登记，汇鑫公司与原所有权人的租赁合同不能对抗已登记的抵押权，该租赁合同对宽裕公司不具有约束力。一审法院认为，本案系租赁权涤除纠纷。根据相关法律规定，租赁权涤除应当由执行程序和执行裁判程序处理，不属于民事案件的受理范围。司法拍卖系司法行为，买受人在买受后对租赁权涤除的争议可通过执行监督程序予以救济，驳回了宽裕公司的起诉。宽裕公司向江苏省苏州市中级人民法院提起上诉，二审法院认为，本案宽裕公司起诉的实质是对于司法拍卖时是否应对涉案房屋、土地上的租赁权进行涤除的问题，属于执行程序和执行裁判程序处理的范畴，不属于民事案件受理范围，一审法院据此裁定驳回宽裕公司的诉讼请求并无不当。二审法院驳回了宽裕公司的上诉。

执行阶段涉及租赁权涤除的程序

《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。” 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定：“······拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”因此，如果租赁关系成立于抵押权设定之前，租赁权不受拍卖影响，继续有效；如果租赁关系成立于抵押权设定之后，法院应当将租赁权涤除之后再进行拍卖。

在司法实践中，如果法院在进行现场查封时已经发现有案外人依据租赁合同占有案涉房屋的，法院会责令其当场提供租赁合同、租金支付凭据等，并对此进行审查，如果审查认定租赁关系成立于抵押权设定之前，则法院会在处置前告知申请执行人拟带租拍卖。如果法院在进行现场查封时未发现有案外人占有案涉房屋，在发布拍卖预告后，有案外人主张租赁权的，其应当提交执行异议书和相应证据材料，由法院对此进行审查。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”因此，申请执行人或案外人对法院审查之后作出的裁定不服的，可依法提起执行异议之诉。

如果法院经过审查发现租赁关系成立于抵押权设定之后，或者租赁关系有其他无效情形，且租赁权人未提出执行异议或执行异议被法院驳回，法院应当将案涉房屋上的租赁权涤除后再依法拍卖。如果上述情况下法院对租赁权不予涤除的，申请执行人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定对执行行为提出异议。

法院对租赁权的审查

2014年9月11日，浙江省高级人民法院发布了《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》，对执行被执行人的房屋时案外人主张租赁权涉及的主要问题进行了解答。

壹

审查标准：形式审查

执行机构可根据案外人及当事人提供的证据，重点围绕租赁合同的真实性、租赁合同签订的时间节点、案外人是否占有案涉房屋等问题进行审查。如果租赁合同真实、合同签订于案涉房屋抵押、查封前且案外人在抵押、查封前已依据合同合法占有案涉房屋至今的，执行中应当保护案外人的租赁权。

执行机构一般作形式审查，经审查发现当事人自认或者有其他明确的证据证明租赁合同为虚假，或者名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的，对租赁合同的真实性不予认可。租赁合同未生效或者已在另案中被撤销、确认无效的，对案外人的租赁权不予认可。

贰

审查租赁合同是否签订于抵押、查封前

如果在抵押、查封前，租赁合同的当事人已经根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条、住房和城乡建设部制定的《商品房屋租赁管理办法》第十四条、第十九条的规定办理了租赁登记备案手续的，执行机构应当认定租赁合同签订于抵押、查封前。

经审查发现有下列情形之一的，一般也可认定租赁合同签订于抵押、查封前：

1、租赁合同的当事人在抵押、查封前已就相应租赁关系提起诉讼或仲裁的；

2、租赁合同的当事人在抵押、查封前已办理租赁合同公证的；

3、有其他确切证据证明租赁合同签订于抵押、查封前的，如租赁合同当事人已在抵押、查封前缴纳相应租金税、在案涉房屋所在物业公司办理租赁登记、向抵押权人声明过租赁情况等。

叁

审查案外人是否在抵押、查封前已经占有且至今占有案涉房屋

有下列情形之一的，可以认定案外人在抵押、查封前已经占有且至今占有案涉房屋：

1、案外人在抵押、查封前已经在且至今仍在案涉房屋内生产经营的；

2、案外人在抵押、查封前已经领取以案涉房屋作为住所地的营业执照且至今未变更住所地的；

3、案外人在抵押、查封前已经由其且至今仍由其支付案涉房屋水电、物业管理等费用的；

4、案外人在抵押、查封前已经对案涉房屋根据租赁用途进行装修的；

5、案外人提供其他确切证据证明其已在抵押、查封前直接占有案涉房屋的。

肆

对于被执行人与案外人恶意串通，虚构租赁关系的处理

对虚构租赁关系、对抗法院执行的行为，一经查实，要依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条的规定（妨害司法行为）对相关责任人予以罚款、拘留。构成贷款诈骗、骗取贷款、拒不执行判决裁定等犯罪的，依法追究刑事责任。

结语

目前，随着租赁权涤除纠纷日益增多，完善相关立法刻不容缓。在相关正式的立法出台前，租赁权人为保护自己的权益，应积极办理租赁合同公证的以及租赁登记；抵押权人为保护自己的权益，应积极进行实地审查。如果各方能够出示明确的证据，也能降低法院审查的难度，从而作出更为公正的裁定。

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作者 | 乌宏剑

编辑 | 高晓芳吴雅赟

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