疫情防控关系着我们每一个人的切身利益，在共同抗击疫情的同时，席卷全国的疫情也给经济生产及正常的交易往来带来巨大挑战，如不能很好地处理和应对相关合同的履行问题，不仅会引发企业的生产经营危机，同时也会给人民群众的财产带来巨大损失。因此本文仅以疫情期间租赁合同履行引起的法律问题及相关建议进行搜集、归纳、分析，整理如下。
商业用房租赁篇
Q
商业用房承租人，能否以新冠肺炎疫情防控措施限制复工为由，提出减免租金？
可以。在新冠肺炎疫情防控期间，为最大程度减少人员聚集，政府对于工业企业、商业服务业、专业市场的复工复产有不同的要求，商业经营者在一定期限内不能使用租赁的房屋，不能开展生产经营活动，因此承租人可以主张减免相应期间的租金，但应与出租人友好协商。
如厦门市政府2020年2月5日发布了《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关若干措施的通知》，根据该通知第8条的规定：“对承租政府性资产中经营用房的中小企业和个体工商户，租金1个月全免、2个月减半；鼓励其他业主（房东）为租户减免租金。国有企业出租的经营用房，可参照政府性经营用房做法并结合自身实际加以执行。”
Q
商业用房承租人，以新冠肺炎疫情防控措施限制复工为由，提出减免租金的法律依据？
（1）不可抗力。疫情防控导致合同不能履行，是履行困难中最为严重的情形，可以适用不可抗力进行处理。
（2）情势变更。在疫情防控导致合同履行异常困难，但尚未达到不能履行的程度时，可以适用情势变更原则。
（3）公平原则。疫情防控并未构成对合同履行的实质影响时，仍然应继续履行。
Q
法院在审理房屋租赁合同纠纷案件有关租金减免的问题时，考虑因素都有哪些？
是否减免租金和减免多少，应综合考虑疫情给承租人的经营或居住功能是否带来实际性的影响、影响大小、因果关系等因素，还需要考虑承租人所遭受的损害是否属于正常的商业风险或自身原因所引起。在司法实践的具体操作中，通常会适用公平原则，公平地分担这一不可抗力因素导致的承租人和出租人的经济损失，平衡各方利益。
Q
受疫情影响，承租人申请减免房屋租金都能够得到支持吗？
目前，司法实践中对于承租人是否可以以受疫情影响为由减免租金这一问题的处理方式并不统一。疫情本身及政府采取的防控措施属于特定情况下民众难以控制、难以克服的客观情况，具备无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的特征，符合《民法总则》180条以及《合同法》第117条关于不可抗力的规定，属于不可抗力。因此在判断是否可以以疫情影响为由要求减免租金上，应着眼于疫情是否影响租赁合同基础的变化和合同目的的实现。参照各地法院的判例以及最高院“非典”期间的通知，疫情期间的房屋租金根据《合同法》第5条规定的公平原则进行处理较为适宜，但具体的租金减免程度，则视各地法院自由裁量。具体可分以下几种情况：
●（1）租赁房屋若用于生产经营，已有明确行政管控政策导致无法实现使用目的，则可予以免除租金。如本次新冠肺炎疫情期间，部分地方政府下发通知要求暂停开放本行政区域内的网吧、影(剧)院及KTV等娱乐场所。对于经营上述娱乐场所的商户来说，由于政府采取的控制措施，租赁合同在一定期间内已无法履行。
●（2）承租人仍继续使用租赁物用于经营，但受疫情影响收益明显减少甚至亏损的，可请求减免部分租金。如对于餐饮、服饰及其他服务领域的商户来说，新冠肺炎疫情导致的人员流动减少无疑会对其正常经营造成冲击，商户很可能会出现营业额锐减甚至被迫停业，此时再要求商户按照租赁合同约定的租金标准支付租金可能会显失公平。
●（3）承租人仍继续使用租赁物用于经营，疫情并未导致其收益明显减少的，不可请求减免租金。如对于超市、美容美发等领域的租户，由于其经营领域的特殊性，其在疫情期间受到的影响较小。对于这类租户，需区分导致营业额下降的客观情况，正确识别商业风险和情势变更。
Q
商业用房承租人能否在复工复产后，以新冠肺炎疫情对市场产生较大影响等为由，提出减免租金？
原则上不可以。在商业用房承租人复工复产后，能够按照租赁合同的约定使用租赁房屋进行生产经营活动，原则上不能再提出租金减免的要求。但如果双方就商业用房签订了较长期间的租赁合同，因新冠肺炎疫情的影响，承租人发生用工短缺、资金周转困难、营业额较大幅度下降或同区位的市场租金有较大幅度降低等情形时，若继续按照原来合同约定的租金履行，会使承租人产生巨大损失，明显不公平的，承租人可以依据公平原则，向出租人提出租金调整的请求，双方可协商就租金变动达成补充协议。
Q
商业用房出租人和承租人协商减免租金后，是否可以减免相应的增值税？
如果出租人和承租人就租金减免达成一致的，可以就减免租金的期限和金额签订租赁补充协议，根据《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（2016年第86号）的规定，不再征收免租期的增值税。
Q
商业用房承租人因新冠肺炎疫情未能及时支付租金，出租人可否直接解除租赁合同？
●（1）若承租人因新冠肺炎疫情防控和治疗需要而被采取强制隔离措施，并直接导致无法按时足额支付租金的，属于不可抗力因素，承租人不构成违约，出租人不能据此单方解除租赁合同。
●（2）如承租人确因新冠肺炎疫情影响经营困难，不能及时支付租金的，建议出租人给予一定的宽限期限，与承租人协商达成延期或分期支付的补充协议。
●（3）若承租人无正当理由，迟延履行租金支付义务，经出租人催告在合理期限内仍未支付的，属于违约，出租人可以解除租赁合同。
Q
因新冠肺炎疫情造成影响的，商业租赁合同双方是否需要通知对方，如何通知？
需要。因疫情防控而限制商业经营的，出租人、承租人均应及时按照合同约定的方式告知对方，互通信息，可以通过微信、短信、邮件、快递等有效方式将疫情情况、复工要求、政府公告等告知对方，以便双方均可以提前采取相关应对措施，避免损失的进一步扩大。
Q
对受新冠肺炎疫情影响可能发生的商业租赁纠纷的应对建议？
●（1）双方当事人应尽最大努力防止损失扩大。
在政府及相关部门未明令暂停营业前，业主与商户应尽量在协商后采取一致行动，避免单方宣布停止营业。新冠肺炎疫情是否能构成不可抗力或情势变更需结合具体情况判断，双方当事人应尽最大努力防止损失的扩大。任何一方擅自采取行动的，另一方应当注意保存相关证据。
●（2）商户调整租金的比例应与其受疫情影响的程度成正相关。
司法实践中对于商户租金调整的比例尚无统一的标准。2003年北京市人民政府曾印发《关于防治非典型肺炎疫情期间保持社会稳定促进经济发展若干政策措施的通知》（已失效），其中第3条第11款规定“对承租市及区县属国有资产类经营用房，非典型肺炎疫情期间依法关闭或者停业的，减免租金50%；商业、服务业、餐饮业、娱乐场所等受非典型肺炎疫情影响经营困难的，减免租金30%，其中执行公企租金标准的，减免租金20%。”上述通知对于解决新冠肺炎疫情下潜在的商业租赁纠纷具有一定的参考价值。
此外，若新冠肺炎疫情足以被认定为构成了可适用不可抗力或者情势变更的情形时，商户调整租金的比例也应与其受疫情影响的程度成正相关，从而排除商户因可预见的商业风险而遭受的损失。
●（3）通过事先约定或购买商业保险合理分担风险。
由于我国目前对于突发疫情风险的负担规则不明确，商业租赁合同的当事人可以在签订合同时对不可抗力发生后的风险负担进行约定，业主还可以通过事先购买商业保险的方式来避免营业中断期间的损失。
民用住房租赁篇
Q
受新冠肺炎疫情影响，承租人能否要求出租人减免租金？
民用租房不仅具备租赁功能，还具备储存物品的功能。且因疫情构成不可抗力时，也应由合同双方按照公平原则合理分担责任。若继续履行合同没有对任何一方造成明显的不公平或者不能达到合同目的，一般而言承租人无权要求免除租金。建议承租人与出租人进行协商，如出租人同意，可适当减免一部分租金。
Q
受新冠肺炎疫情影响，承租人应如何与出租人协商租金减免？
自愿协商、互谅互让是协商减免租金的基本原则。
首先，疫情对双方影响都很大，任何一方均需换位思考，不能只考虑自己的损失。
其次，要充分考虑疫情造成的实际影响和具体后果，依据不可抗力以及具体的租赁合同内容，来分析是否构成违约，以及造成损失如何计算和分担。
再次，协商减免房租的期限，要根据当地疫情防控措施的强度、时间来合理确定。
最后，如果协商达成一致的，需要形成书面补充协议，将各方达成的减免意思，化为具体条文。
Q
承租人在发生疫情前已拖欠租金，出租人能否主张违约金？
根据《合同法》第117条第1款：“当事人迟延履行后发生不可抗力，不能免除责任。”因此，只有在疫情发生期间产生的违约行为，裁判机构可以结合疫情及防控措施的影响以及当事人主张免除责任的理由，综合考量是否适用不可抗力规则。就疫情发生前承租人已发生的违约行为，出租人可以依法向承租人主张违约金。
Q
受新冠肺炎疫情影响，出租人能否解除合同？
疫情期间，如果疫情并未影响到承租人继续使用房屋，或者承租人虽然一时不能使用，但愿意在疫情过后继续使用的，出租人不能单方解除合同。
如果疫情对合同的履行产生一定时间的影响，承租人因疫情防控和治疗需要而被采取强制性隔离等措施，造成无法及时足额支付租金的，出租人不应就此解除租赁合同。
承租人解除隔离措施后仍不支付租金，经出租人催告且经过合理宽限期后仍继续拖欠租金的，出租人有权依据《合同法》94条第3项的规定，单方通知承租人解除租赁合同。
Q
受新冠肺炎疫情影响，承租人能否解除合同？
承租人不能简单以发生新冠肺炎疫情提出解除租赁合同。
如果疫情导致承租人在剩余租期内无法使用房屋的，即出现了合同目的无法实现，这种情况下，承租人可以解除合同。若租赁合同的合同期较长，此次疫情虽然短期会致使承租人无法正常使用租赁房屋，但从长期看不会致使其租赁的合同目的无法实现，不能简单以受到疫情影响为由解除合同。
Q
受新冠肺炎疫情影响，出租人是否可以拒绝承租人使用房屋？
如果出租人没有达到行使法定解除权或合同约定解除权的行使条件，同时也未出现疫情防控部门的行政强制性限制措施，出租人不能仅因疫情的发生，不让承租人使用。实际上，出租人应当允许承租人使用，但应要求承租人遵守本地疫情防控的各项要求，比如登记信息、上报行程等。如果承租人不能履行防控疫情的相应义务，出租人可以向有关部门反映。
Q
受新冠肺炎疫情影响，出租人禁止承租人返回承租房屋，承租人如何维权？
出租人禁止承租人返回租赁房居住的，则出租人的行为对承租人构成违约，承租人可以依据双方签订的房屋租赁合同要求出租人承担违约责任。
Q
房屋租赁期已满，承租人因隔离无法搬家的行为构成违约吗？
疫情期间，若租赁期满出租人已经明确表示要求解除合同，但承租人因为疫情受到隔离，未在合同约定的期限内搬离房屋，应属于不可抗力，可以部分或全部免除责任。但不搬离的同时，根据公平原则及结合实际情况，也应参照此前合同约定或双方进行协商，由承租人向出租人适当补偿房屋占用费。
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