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根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《商品房买卖合同司法解释》）第21条第2款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”那么是否意味着商品房买卖合同和贷款合同均解除的情况下，借款人的还款责任就随之免除？对此，司法实践中有不同的裁判观点。本文笔者从最高院的一个裁判案例为引，结合对《商品房买卖合同司法解释》相关规定的理解和适用，对上述问题展开探讨分析。
基本案情
购房人王某诚、王某博、王某宝与贷款人中国建设银行股份有限公司青海省分行（以下简称“建行青海分行”）、保证人青海越州房地产开发有限公司（以下简称“越州公司”）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，购房人通过按揭贷款的方式购买了越州公司开发的案涉房屋。因越州公司未按期交付房屋，王某诚向法院提起诉讼，要求解除商品房买卖合同和贷款合同，并要求确认借款合同项下的借款本金及利息应由越州公司偿还给建行青海分行，王某诚不承担偿还建行青海分行借款担保合同项下剩余的贷款本息的责任。
案件焦点
商品房买卖合同和商品房担保贷款合同均被解除的情况下，借款人的还款义务是否免除？
裁判要旨
法院认为：就《商品房买卖合同司法解释》第21条第2款的本义来说，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。这是因为，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。《商品房买卖合同司法解释》第21条第2款之所以做这样的规定，是考虑到按揭合同的特殊性，因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是应当直接由商品房出卖人归还给银行。因此，二审法院对王某诚免除自己对建行青海分行剩余贷款本息的还款责任这一诉讼请求，依法应予驳回。
法律评析
对于《商品房买卖司法解释》第21条第2款规定，司法实践中有两种不同的裁判观点。
观点1：《商品房买卖合同司法解释》第21条第2款免除了合同解除后购房人对于购房贷款的偿还义务，直接将该笔债务转由开发商向银行承担；
例如肖树生、陈晓玲诉上海银行股份有限公司青浦支行、上海博锦房地产开发中心有限公司等商品房预售合同、按揭贷款合同案【上海市第一中级人民法院（2013）沪一中民二（民）终字第325号】
观点2：该条款并未免除购房人对贷款银行的还款义务，其设立的初衷是出于简化购房贷款的流转环节及避免当事人讼累的考虑。当开发商未向银行返还购房贷款时，银行仍可向购房人主张债权。
例如中国建设银行股份有限公司青海省分行、王忠诚商品房预售合同纠纷案件【最高人民法院 （2017）最高法民终683号】；
中国建设银行股份有限公司青海省分行与王忠诚、王琪博等借款合同纠纷案件【青海省高级人民法院 （2018）青民终199号】
笔者认同观点2的意见，《商品房买卖合同司法解释》第21条第2款之所以规定由房产出卖人直接将从银行取得本金及利息返还银行是考虑到按揭贷款交易的特殊性，认为没有必要教条地判定“出卖人返还买受人，再由买受人返还债权人。根据合同的相对性，《商品房买卖合同司法解释》第21条第2款并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。
综上所述，《商品房买卖合同司法解释》第21条第2款并未免除购房人对贷款银行的还款义务，其设立的初衷是出于简化购房贷款的流转环节及避免当事人讼累的考虑。在贷款合同因商品房买卖合同被解除后，借款人对于借款本息负有直接还款责任。当开发商未向银行返还购房贷款时，银行仍可向购房人主张债权。
结语
鉴于上述问题司法实践中尚存在一定争议，建议商业银行在与借款人签订按揭贷款合同时在合同中作出特别约定，例如约定：“即便贷款合同因商品房买卖合同被解除而解除，借款人合同项下的还款责任并不免除，贷款人仍有权要求借款人承担相应还款责任。”
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作者 | 丁琦萍
编辑 | 高晓芳 吴雅赟
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