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《中华人民共和国民法典》已于2020年5月28日经第十三届全国人民代表大会第三次会议表决通过。《民法典》中关于转租的有关规定主要见于第七百一十六条至第七百一十九条，其中第七百一十六条系由《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定修改而来，第七百一十七条至第七百一十九条则分别对应最高人民法院于2009年7月30日发布的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称“房屋租赁合同解释”）第十五条至第十七条的规定。
本文拟根据前述法律规定对租房合同中常见的转租条款的起草进行简要的分析及提示。
「转租条款示范」
✪ 同意转租
✪ 禁止转租
「相关法律规定」
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「起草提示」
转租条款的主要目的是明确出租人是否允许承租人在租房合同约定的租赁期内将房屋部分或全部转租给第三人。
若转租条款约定可以转租的，承租人可在原有租赁关系的基础上将房屋转租给第三人占有、使用、收益。根据《房屋租赁合同解释》第十五条及《民法典》第七百一十七条关于超期限转租的规定，次承租人与承租人之间的转租关系的成立基础系承租人与出租人之间原有的租赁关系，除承租人与出租人另有约定外，转租期限超过承租人剩余租赁期限的部分对出租人不具有法律效力，此时次承租人将由有权占有转变为无权占有，出租人可向负有腾房义务的次承租人主张支付逾期腾房占有使用费。因此，转租条款中约定允许转租的，还应明确承租人与次承租人约定的转租期限不得超过承租人在原有租赁关系中剩余的租赁期限。但若承租人在超期限转租后能与出租人达成延长原有租赁关系中剩余租赁期限的协议，则转租期限也可相应延长，次承租人便得以继续在转租期限内合法占有、使用、收益该房屋。
若转租条款约定禁止转租的，承租人在未取得出租人明确同意的情况下擅自将房屋转租给第三人占有、使用、收益，出租人可援引《合同法》第二百二十四条/《民法典》第七百一十七条的规定与承租人解除租房合同，要求承租人承担返还房屋、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失等民事责任，并可根据租房合同中的转租条款、违约责任条款的相关约定（若有）向承租人主张违约责任，同时若次承租人拒不返还房屋的，出租人亦有权要求作为无权占有人的次承租人承担返还原物、排除妨碍的民事责任，立即腾退该房屋。但应当注意的是，即便租房合同中的转租条款已明确约定禁止转租，但承租人若能征得出租人同意，仍可将该房屋转租给第三人，此时经出租人同意的转租合法有效。
同时，《房屋租赁合同解释》第十六条及《民法典》第七百一十八条均规定了推定出租人同意转租的情形，即如果出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人已同意转租，次承租人得以在其与承租人约定的不超过承租人剩余租赁期限的转租期限内继续租赁该房屋，出租人不得以承租人未经其同意擅自转租为由要求解除租房合同，亦不得要求次承租人返还该房屋。实践中，无论租房合同是否存在转租条款，又或者转租条款是否允许转租，出租人均应在知道或者应当知道承租人转租之日起六个月内提出异议，否则都将推定为出租人已同意承租人向第三人转租该房屋。
此外，基于合同的相对性，出租人与次承租人之间并不存在直接的权利义务关系，出租人往往难以获悉次承租人的基本情况，更难以与其建立起房屋租赁关系中出租人与承租人之间的信任基础，且根据《合同法》第二百二十四条/《民法典》第七百一十六条的规定，次承租人造成房屋损失的，承租人应当赔偿损失，故而无论从出租人抑或是承租人的角度而言，为尽可能规避风险，均应在转租条款中明确约定禁止转租，或者要求承租人需在征得出租人书面同意的前提下方可进行转租。
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作者 | 吴雅赟
编辑 | 高晓芳 吴雅赟
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