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面临案件的情况以及客户的诉求，在立案过程中，首先就牵涉到了一个是以民间借贷纠纷还是以抵押权纠纷作为案由进行立案的问题。
法律规定
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
常见的诉讼案例中，基本上都是债权人按照民间借贷纠纷的案由请求法院确认债权，法院会对案件事实进行审理，债权人取得法律依据后申请强制执行者。以下面一个类似的简单小案子为例：
2021年1月19日，被告向原告吴某某、原告唐某某借款200000元，吴某某通过中国建设银行账户转账至陈玉路账户，被告向吴某某出具共同签字的借条一张，约定借款期限自2021年1月19日至2021年5月18日，同时与吴某某、唐某某签订一份《民间借款抵押合同》，被告用其位于山东省东营市利津县城区产以及相应的土地作为抵押担保，并办理了抵押登记（不动产权证书：鲁（2017）利津不动产权第××号），抵押担保范围为上述借款本金、利息、逾期利息、违约金及贷款人实现债权的所有费用。该借款到期后，被告一直未履行还款义务。
✪ 阶段一：吴某某、唐某某向法院起诉要求偿还借款及利息，经法院调解，双方达成（2021）鲁0522民初1969号民事调解书的调解协议：一、被告于2021年10月10日前一次性支付原告借款本金200000元及自2021年5月19日起至实际清偿之日的利息（以实际欠款本金为计算基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）；二、原告放弃其他诉讼请求。
✪ 阶段二：2021年11月22日，原告吴某某、原告唐某某再次就上述民间借贷设立的抵押权纠纷向法院起诉，要求享有对抵押物折价、拍卖、变卖后的价款行使优先受偿权。另查明，原告就被告提供的上述抵押物享有的抵押顺位系第二顺位抵押，抵押金额为200000元，第一顺位抵押权人系中国农业银行股份有限公司某支行，抵押金额为320000元。被告对起诉的事实理由无异议。
✪ 法院认为：原告诉求的系与被告间抵押担保纠纷，本案案由应为抵押权纠纷。原被告与签订抵押协议且办理了不动产抵押登记，现原告要求就其与被告的债权享有对抵押物折价、拍卖、变卖后的价款优先受偿权利，符合法律规定，予以支持。
上述是实现抵押权的常见程序，取得法律债权确认文书后申请强制执行，这是较为稳妥的做法。
然而，实践中也可以尝试适用实现抵押权纠纷特别程序进行抵押房产更为快捷的变现。
法律规定
以下为特别程序的案例【（2014）邮商特字第0014号】：
✪ 申请人华庆典当行述称：2013年5月29日，被申请人扬子江公司因资金紧张向申请人办理房地产抵押典当手续，双方签订《抵押借款合同》1份，约定借款本金500万元，借款期限12个月，如逾期归还，被申请人应承担违约金，违约金收取标准为每日收取违约总额的千分之一。同时由申请人出具500万元的当票给申请人，约定典当月费率2.5%，月利率0.47%。申请人和被申请人签订了《房地产抵押合同》，并办理了登记，被申请人将“邮房他证开发字第2013004572号”项下房地产抵押给申请人。申请人于2013年5月29日将500万元本票交付给被申请人。从2013年10月21日起，被申请人未向申请人支付过任何费用及利息，申请人多次要求其按期履行义务，但均无果。对此申请人有权清收借款并行使抵押权，故请求法院拍卖、变卖被申请人扬子江公司用于抵押担保的房产，所得款项优先偿还欠申请人借款本金500万元、算至2014年7月3日的月费用1062500元、月利息199750元、违约金18万元、律师费16万元，以及至被申请人实际还款之日止增加的月费用、月利息、违约金。
✪ 法院裁定：被申请人高邮扬子江机械制造有限公司欠申请人扬州市华庆典当行有限公司借款本金500万元、月费用及利息（从2013年12月1日起以本金500万元按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的4倍计算至实现本案担保物权之日止）、律师费16万元，现准予对被申请人高邮扬子江机械制造有限公司所有的位于高邮市经济开发区凌波路的房地产（以邮房他证开发字第2013004572号的记载为准）以拍卖、变卖等方式依法变价，申请人扬州市华庆典当行有限公司对变价后所得价款在上述费用中的500万元范围内优先受偿。对于超过500万元范围的请求，本院不予支持，申请人可另行起诉。
由此可以看出，特别程序较为快捷，便利，然而会限于抵押合同本身以及抵押登记的内容，对于债权人在担保金额范围外的主张如实现债权的费用等无法得到有效保护，依然需要债权人另行主张。
在实践中，为了更好地维护债权人权益，在签署抵押合同时，可将可能发生的诉讼成本囊括进入担保的债权金额，这样可以在适用特别程序时，能够更全面，更快捷地通过抵押房产的拍卖、变卖实现债权人全面利益的保护。
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作者 | 吴芮
编辑 | 高晓芳 吴雅赟
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