南昌地区某房地产开发企业（以下简称：“A公司”）开发了一处别墅类型楼盘，尚在建设阶段，其已取得商品房预售许可证。
李某看到A公司该楼盘的宣传广告后，与妻子、父母等亲友前往售楼部了解情况。经A公司销售人员钱某讲解并带领其一行人前往样板房实地参观后，李某产生强烈购房意愿，随后其交纳了房屋认购定金二十万元并与A公司签订了《商品房认购书》。十日后，A公司通知李某签署正式的商品房预售合同并告知了李某该别墅的最终交付标准。最终交付标准与李某期待的标准相差甚远，即多处楼板为镂空状态、户内电梯井规格过大、地下二层未浇筑等。李某深感受骗且认为A公司涉嫌虚假宣传，要求A公司退款后无果，故诉至法院，要求：1.解除该认购协议；2.A公司双倍返还定金，即返还四十万元；3.支付资金占用利息等；4.诉讼费等由A公司承担。
A公司收到本案传票等法律文书后委托了笔者代理本案。
（一）原告李某主要观点
1.房屋宣传与实际不符。A公司宣传手册及广告资料上均展示了房屋结构及平面图，A公司销售人员钱某也告诉李某产证面积为140平方米，但实际面积为350平方米，多余部分为赠送面积，可以安排出五个房间。但现实情况是别墅多处镂空未浇筑，交付后李某还需要花钱再行处理。
2.A公司的欺骗、虚假宣传行为使李某丧失购房意愿。李某由于看到A公司的样板间宣传后才有意愿购买案涉房屋，现由于A公司要求双方签订的《商品房买卖预售合同》明显与当时的宣传不符，房屋主体结构发生重大改变，导致李某丧失了购房意愿。
3.鉴于上述情况，A公司应当双倍返还定金并承担资金占用利息损失。
（二）笔者代理的A公司主要抗辩点
1.认购协议属于《商品房买卖合同》的预约合同，经双方签字盖章，系双方真实的意思表示，双方应当承担相应的义务；
2.本案不属于预约合同解除的法定情形，A公司已充分履行了告知义务，李某对预售商品房的性质全面了解且知情，答辩人不存在虚假宣传的情形；
3.诉状中提到的案涉商品房房屋主体结构发生重大改变等陈述无事实依据,镂空、未浇筑系别墅的一种正常的交付状态，而李某所指的房屋主体结构重大变化属于重大违约行为，该房屋并未出现该情况；
4.本案不适用定金罚则。
（一）《商品房认购书》属于《商品房买卖合同》的预约合同
商品房认购书系业主与开发商在签订本约合同前对商品房的性质、价款、结构等因素进行全面细致了解后签订的合同。预约合同的主要意义在于为业主及开发商设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约的义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
根据此条可以知晓的是，若因购房者反悔等自身原因拒不订立本约，则定金不退；若因开发商违约，致使无法订立本约的，则双倍返还定金；若双方均无过错，出现了不可归责双方的事宜致使本约未能订立，则此时可以解除认购协议，并返还已付定金。
（二）本案属于购房者反悔，拒不订立本约的情形，定金可不予退还
1.李某属于自身原因拒不订立商品房预售合同，A公司未违反预约合同约定。
（1）A公司已充分履行了告知义务，李某对预售商品房的性质全面了解且知情。根据笔者赴案涉楼盘售楼部查访所见现场展示的相关标识及样板房的醒目提示可知，A公司已充分提醒购房者，对于可能存在的误解与偏差进行了详细说明与提示。另根据销售人员与李某的微信聊天记录及销售人员反馈，A公司的销售人员在引导李某参观案涉商品房时也对商品房的客观情况进行了介绍，李某系在知情的前提下签署了《商品房认购书》；A公司为此付出了大量时间精力及人力成本，不存在任何影响本约合同签订的因素，李某理应继续与A公司订立正式的《商品房买卖合同》，继续履行支付房款的义务。
（2）A公司不存在虚假宣传的情形。根据笔者调查，A公司在案涉样板房醒目位置公开了《口头宣传效力提示》、《非交付标准》等重点提示内容，对于容易引起购房者不合理期许的内容，A公司已通过醒目公告、人员口头提示等方式对每位看房人员进行了预警与提示。故，李某作为完全民事行为能力人，理应对样板房的性质具备常理性的认知，而不能将内心不合理的期许转而无端加重A公司的义务。此外，对于李某可能存在的诋毁A公司商誉、歪曲A公司形象的侵权行为，笔者提醒A公司，对此可保留追诉的权利。
（3）李某对A公司存在不合理的期许，未尽注意义务。案涉商品房的产证中建筑面积为140平方米，仅包含地上三层半的建筑面积，但现实情况为地下两层建筑面积未计算在总面积中，属于A公司赠送给购房者的面积，因此李某对此部分的诉求无任何请求权基础。此外，A公司考虑到不同购房者对于房屋装修的要求及风格不同，对于地面三层半的多块楼板均未浇筑，且对电梯井预留位置较样板房进行合理扩大。笔者认为，样板房的装潢风格系A公司委托专业人士进行设计，起到商品房宣传、为客户提供装修风格参考的作用，不存在额外承诺及夸大。李某企图希望A公司帮其浇筑多处楼板的请求既不符合合同约定，也对于其他购房者不公平。
2.李某要求A公司双倍返还购房定金缺乏事实及法律依据，李某支付的定金应不予退还
（1）A公司未违反《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，A公司并不存在不履行约定债务的情形。《商品房认购书》签订后，A公司严格按照要求进行施工，案涉商品房的建设正在有条不紊进行中，A公司并不存在法定的不履行约定债务的情形，李某该部分的主张无法律依据。
（2）A公司未违反《商品房认购书》的约定，无须退还李某已付购房定金。根据《商品房认购书》约定，A公司已充分告知李某预售商品房的各主要内容，李某对此明确表示理解和认同……非因A公司原因，李某若未完整、适当履行约定的任何款项支付义务，或未按照本认购书所约定的时间与A公司完成《商品房买卖合同》及相关文件的签署等情况的，A公司有权将房屋转售他人并将定金作为违约对A公司的赔偿。由此可知，李某对预售商品房的性质已全面了解并知情且自愿为继续签订本约合同支付二十万元的定金，A公司不存在违反认购书的情形。
（三）市场交易活动应当遵循诚实信用原则，不得任意突破双方业已达成的契约
当前的市场交易的稳定、效率与安全依赖于诚实信用，合同双方当事人在合同订立、履行的全过程均应讲诚实、守信用，不得以不合法、不合理的要求擅自毁约，损害合同相对方的正当、合法权益。案涉《商品房认购书》合法有效，李某诉请解除并拒不签订商品房预售合同的行为违反了诚实信用原则，将对市场经济的稳定性造成严重破坏，法律不应支持。
经法院开庭审理后，当事人自愿调解，本案最终调解结案。
（一）对开发商而言：
1.应全方位做好提示工作。很多购房者前往楼盘看房时，会被开发商“富丽堂皇”的售楼部及样板房所震撼、吸引，进而产生较为强烈的购房意愿。本案李某最初也是因为参观样板房后对自己将要购买的商品房产生美好的规划与想象。在此过程中，购房者进一步脑补的交房标准可能与实际标准产生较大偏差，所以开发商应当充分做好提示工作，如本案A公司所做的在售楼部、样板房内外张贴、竖立醒目的标语、展板等，工作人员也当提示购房者认真进行阅读，避免购房者出现不合理期许，进而提出不合理要求。对于认购协议中的重要条款，应当采取加粗、加黑等方式进行重点提示，避免被认定为格式条款进而认定无效。
2.应严把广告宣传关，避免虚假、夸大宣传。《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布规定》颁布后，市场监督管理部门对于房地产公司对外发布的广告进行了更为严格的监督。对于房地产公司而言，既要以新颖、充满创意的广告形式对房地产进行宣传推介，更要把握好防止出现违法宣传的问题。所以如何把握此处的尺度极为重要，房地产公司应当增强对外宣传的事前风险防控工作，建立健全宣传策划、合规审查、责任明确的一体化流程。
3.应规范内部销售人员的对外销售行为。房地产公司的销售人员是与购房者接触最多、最紧密的第一线工作人员。实践中，部分销售人员为了吸引购房者签约购房，夸大其词、虚假介绍，甚至随意突破权限为购房者作出不合理承诺，给公司埋下隐患。所以，房地产公司应当规范销售人员的销售行为，做到内外一致、诚实守信。
（二）对购房者而言：
1.应细致了解商品房情况，认真阅读相关条款内容。购房是人生大事，购房者在看房、签合同等过程中均应当冷静、细致考察商品房情况，对于张贴、展示的各处标语、展板均应认真查看，必要时可拍照、摄像留存。在与销售人员沟通房屋情况时，若涉及重大事实内容部分，不应听信其一面之词，可要求其提供书面材料予以支撑。在签署认购协议、商品房预售合同、商品房买卖合同等重要协议时，应认真阅读房屋位置、平面图、面积、价格、价款支付、交付时间、交付标准、违约责任、附件等重要条款内容，应当仔细阅读、理解，对于不清楚、有异议的条款应当及时指出，要求房地产公司解释说明。
2.明确协议性质，慎重付款。在房地产市场，各类协议、各类款项名目层出不穷，如意向金、诚意金、认购金等。购房者如贸然签署协议、支付款项，后经细致了解后再想要退款就会非常困难和麻烦。所以购房者要明确协议性质，若签订的是认购协议，支付的是定金，则双方在符合条件后应当签署正式的商品房买卖合同，如开发商收款后未能继续与购房者签署商品房买卖合同，则开发商也应当承担违约责任，包括但不限于双倍退还定金款项等。
作者：大成法润律师团队——王轩律师
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