金恪NOW | 把脉特色小镇：这些关键你知道吗？

一、发展特色小镇的关键要素

第一 靠城市

只要离都市近，尤其离大都市近，哪怕特色不是特别鲜明也值得大家去投资。旅游资源中真正能赚到城市钱的，并不是资源绝对好（但）离大城市绝对远的，而是资源相对好（同时）离大城市绝对近的。因为只要拿大都市周边的地，拿到的就是大都市的一部分。

大小城市的能量交换

大城市圈周围的小镇

第二 强资源

如果小镇不靠近大城市，但是有特别强的资源，也是没问题的。比如美国有一个非常著名的好时镇，做的是好时巧克力，每个人都吃好时巧克力，桌上就摆着巧克力。

美国巧克力小镇

如果我们要做一个雀巢咖啡小镇也能做成，我们每个人都会喝雀巢咖啡。

这种强资源是指有认知的强资源。但如果有一个玻璃厂，告诉你每罐雀巢咖啡的玻璃都是我们生产的，这个事就差点意思了，这个事没有认知。

浙江有很多小城镇都是依托产业做起来的，比如嵊州的领带、缙云的带锯床、瑞安的汽摩配件。

浙江产业小镇分布图

但一定要注意，有资源和做成特色小镇不是一回事。

问一个最简单的逻辑，嵊州的领带比较容易成为特色小镇还是缙云的带锯床更容易呢？当然是嵊州的领带。因为b2c的产业要比b2b更容易成功。

浙江有个做袜业小镇，但如果用做袜子的原料腈纶打造小镇能成功吗？工业中间产品要做相当困难，但是终端产品要做这个是没有问题的。

第三 有共识

有共识是超级重要的事。如果一个地方什么都没有，但这里是公认的董永故里，你觉得这个地方值得拿吗？当然值得！这个IP共识太强大了。

大家要知道，现在每个人都有手机，传播越来越多，但脑子里面的共识是会越来越多还是越来越少？只会越来越少。

“印象刘三姐”中的刘三姐就是一个巨大的共识，现在管它叫IP，翻译过来叫知识产权。

《罗辑思维》的作者罗振宇曾经说：“世界越来越破碎，那些治愈破碎的力量就会变得越来越值钱——这个力量称之为共同的认知”。

IP叫做“共同的认知”更合适现在全国有20多个城市在争夺董永故里，这个事情有共识，也是值得争的。只要一个地方有共同认知的名人或者名事，就可以以此为基础做成小镇。

第四 傍产

产业是原发性动力。

从江浙区域经济发达县镇的发展路径来看，小镇的首要作用是区域分工带来的产业聚集，有了源发性的核心动力后，在交通配套、人才吸引等要素的配合下，小镇才能够焕发出巨大的活力。

文化旅游产业的核心在于旅游资源与文化的独特性与唯一性。

从小镇选择的产业方面来看，文化旅游类的小镇多依靠“外部输血”实现现金流入，虽然目前我国旅游市场的空间巨大且仍在不断成长，但如果没有特别著名的景点或特别优越的配套，文旅小镇很难在众多小镇中脱颖而出，那么通过此类小镇的发展也就成为伪命题。

在假设文旅类小镇拥有独一无二的景区或文化时，那么这类小镇的本质与快周转、门槛低的住宅类产品更相似，拥有极强的先发优势，从这一个角度来讲，目前已经有文旅项目布局的华侨城、保利和新华联都已经快人一步。

科技创新小镇与国家经济战略要求一致，未来更具市场潜力。

从国家经济长远发展角度看，科技服务类小镇的发展将更具前景，尤其是智能制造、生物医药、新能源、新材料、高等教育、科研、金融等产业为重点进行经营的小镇，房企中碧桂园的科技小镇己经实现布局4个项目。

科技创新型的产业小镇还处于萌芽时期，不论是碧桂园，还是华夏幸福的特色小镇，已经建立了与产业深度合作的战略框架，但是仍然还处于初期发展阶段。

由于产业和地产合作其实更契合双方的竞争优势，同时也更符合双创的国家战略意图，处于萌芽期的业态给房企带来了巨大的机遇和挑战，机遇是当前还没有成式，任何一个尝试成败未定，挑战是特色小镇的投入并不比大体量的开发项目投入少，且面临着更长的周转期限，中小房企在涉足时将面临较大的资金压力。

第五 特色

特色小镇中的特色两字，是小镇发展的根基，也是对于比较优势的一种定义，从特色小镇发展的核心来看，特色的关键在于产业，产业是特色小镇的核心和灵魂，是由自然聚集+合理引导而形成的。

真正的特色小镇一定是由产业带动的，合理挖掘产业的内容和活力，并由政府部门制定产业的扶持优惠政策，用产业的活力带动整个产业链的发展，形成良好的供需关系，这样才是特色小镇的发展动力和可持续发展的基础。

产业是人口合理聚集、城镇健康发展的基础，因此应该从小镇的自然资源、人口结构、产业基础等条件出发，因地制宜地确定小镇发展的主导产业和支柱产业。

“特色”助力小镇形成竞争优势，激发产业活力。特色小镇的“特”在于根据各地的自然风情、人文条件、交通优势等决定特色之“特”，是带有强烈的地域特色的。

有的小镇毗邻城市，就应该加快发展资源节约、环境友好和劳动密集型的特色工业；有的小镇农业资源丰富，那就应该提高粮食综合生产能力，努力生产特色农产品；有的小镇环境优美，就应该发展特色种养业、休闲旅游农业。

总而言之，特之在于“别具一格”，否则极有可能建成现在的千城一面、万街同频的尴尬局面。

关于如何做好特色的打造，总结归纳为如下几点：

1、资源及生态环境的差异性、互补性甚至是唯一性；

2、主导产业的创新与持久生命力；

3、特色的打造是建立在生态、绿色、环保基础之上；

4、特色的类型有很多种，但最终归集为一种与众不同的客群体验、社会口碑。

二、建设特色小镇的失败点

失败一 没有策划

有些人误把规划当策划。于是找来几家规划公司PK方案，折腾到最后结果如何呢？以失败告终！

做特色小镇也好，田园综合体也罢，在策划与规划谁先进行，又谁重要这个问题上，还有很多地方政府或公司根本不懂得策划与规划谁轻谁重！

很多地方政府或公司特别喜欢找一些学院派先做个概念规划，把图做漂亮些，主要应付政府，领导喜欢就好。

这些概念规划其中根本没有市场分析、总体定位、产业选择、业态组合、开发策略、创新营销、运营模式、创收回报等这个项目的策划灵魂。

学院派概念规划主要是按传统套路进行，把别的公司的规划文本中的文字与图片改一下，甚至连图片也不改，几天时间就可以做好了，但为了糊弄外行，有些几天时间就可以改好的规划，他得说成几十天才能做好，这样才好要个好价钱。

其实，一个有顶层设计的策划是非常难做的，策划五大产业，千个子产业植入，设计产业现金流，设计特色小镇的交易结构，各种ppp项目包装进入，做资金结构化安排，设计股权架构。而且收费还不及规划费的30%，就这样，一些公司还是不愿多出策划费而得一个顶层设计的策划，以为规划可以一步到位，可以省去策划费。

一个项目要想完美与成功地落地，后面项目开业后会带来巨大的收益与回报，如没有专人策划师深入项目当地进行市场调研，收集地方人文历史，分析周边市场需求及消费力数据，了解同业竞争对手经营状况等等，不做足这个前期工作，加之策划团队在这个行业没有非常实操能力与成功案例，而把一个项目随便地交付出来先规划，这是不可能有满意的好结果的。

策划是项目的灵魂，结合PPP打造富有天、地、人性结合的特色小镇。用PPP模式打造：特色小镇+全域旅游+产镇融合。社会专业分工不同，专业之人，做专业之事。

大凡一个成功的项目，必须是先由专家对该项目市场分析、精准定位、产业选择、业态组合、开发策略、创新营销、运营模式、创收回报等策划之后，依据这个灵魂及总体思路，再来指导下一步规划。

失败二 生搬硬套

有些人山寨惯了，懒得独立思考，克隆成风。听说浙江某小镇很成功，克隆一个；到国外考察发现某小镇不错，克隆一个。

最近很多人跑到杭州学习考察特色小镇。浙江的特色小镇，如基金小镇、互联网小镇等，其出现离不开浙江独特的产业环境与发展阶段。有人在一线城市整合一点基金类的概念素材，就在全国各地到处圈地搞基金小镇，其实适合搞基金小镇的城市没有几个。

 特色小镇的某些内容是可以复制的，但不能全盘复制。特色小镇的定位，必须因地制宜，结合特定区域的实际情况。一个好的特色小镇是长出来的，而不是生搬硬套上去的。

失败三 创新过度

有人为了突出特色小镇的“特”，创新过度，过犹不及。

最常见的是片面理解“差异化”，认为差异化就是要做到绝对的唯一性和排他性，这是个可怕的认知误区。有些事情绝对化到一定程度，其实已经不可行了。

还有一种误区，就是把简单问题复杂化。比如，有的专家可能是为了显示学识渊博见多识广，恨不得总结出108种特色小镇，囊括各种稀奇古怪，乱花渐欲迷人眼，不明觉厉。

其实，不管从什么角度分类，主流的特色小镇就那么十来种。过度追求标新立异，容易把小镇搞成非主流的很小众项目，走进窄胡同，甚至死胡同。

还有一种过度超前的情形是，有些企业做特色小镇时过于理想化，脱离了企业的发展阶段与综合实力。项目要“因时、因地、因人”，人们通常重视“因时”“因地”，忽视了“因人”。

失败四 只玩概念

特色小镇的核心是产业，不是房地产，不能本末倒置。

有些开发商为了忽悠政府拿地，炮制了一些貌似特色小镇的概念，其实只是换了马甲的房地产。等到“伪特色小镇”原形毕露，政府生厌，开发商可能也拿不到后续的土地。

当然也有另外一种情形，企业被政府的“优待”吸引。比如，政府要打造某名人故里，或者某特产主题，就规划了相关特色小镇，并以优惠政策招商引资，这种情形下，企业看中政府的“优待”而忽视了市场的可行性，如果投资者没有深入分析，一冲动就进去干，很容易被套牢。

失败五 盲目选址

特色小镇投资过热，会导致一些人丧失正常的理性判断，在抢地大战中，盲目拿下一些其实并不合适的用地。

有些地块生态环境的确不错，看上去很美，却是投资陷阱。特色小镇不是传统的旅游地产，其核心是发展产业，选址不能像旅游地产那么随意。更何况，上一轮旅游地产热潮中因选址不当而半死不活的项目还少吗？

特色小镇的选址，有两种理想的情形：

1、位于大都市圈，并有轨道交通或城际快速路与主城连接，这是特色小镇的首选；

2、位于大型旅游目的地，有良好的可介入性，并有足够旅游人次流量支撑（或在开发期内有巨大增长潜力）。

三、建设特色小镇要注意什么？

1、不能盲目拆老街区

“拆拆拆”，已成为不少地方推进新型城镇化建设的“必选项”。

有些地方不尊重小镇现有格局，盲目拆老街区，使原有的老街失去了特色。

住房和城乡建设部印发了《关于保持和彰显特色小镇特色若干问题的通知》，明确要求特色小镇建设要顺应地形地貌，保持现状肌理，延续传统风貌，严禁建设“大、洋、怪”的建筑。

2、保持小镇宜居尺度

自去年首批特色小镇名单公布和相关政策发布以来，已有多家房企发布了小镇战略，陆续有万科、绿地、碧桂园、美好置业、南山控股等上市公司披露了涉足特色小镇建设的计划。

不过，也有一些地区存在借特色小镇之名行房地产开发之实的现象，而且，在房地产开发中盲目追求建设高大楼房。

对此，住房和城乡建设部在通知中明确提出，要保持小镇宜居尺度、不盲目盖高楼，建设小尺度开放式街坊住区。

应以开放式街坊住区为主，尺度宜为50至100米，延续小镇居民原有的邻里关系，避免照搬城市居住小区模式。

通知还对建筑的高度和体量作了明确要求：新建住宅应为低层、多层，建筑高度一般不宜超过20米，单体建筑面宽不宜超过40米，避免建设与整体环境不协调的高层或大体量建筑。

3、保护与开发要平衡

上述通知还明确，要注重保护历史文化遗产，保护小镇传统格局、历史风貌，保护不可移动文物，及时修缮历史建筑，不要拆除老房子、砍伐老树以及破坏具有历史印记的地物。

同时，要保护与传承本地优秀传统文化，培育独特文化标识和小镇精神，增加文化自信，避免崇洋媚外，严禁乱起洋名。

有观点认为，特色小镇建设有必要处理好传统文化保护和开发利用的关系。

不过，在实际操作中，这种关系的平衡很难拿捏。一些地方把传统文化的打造低俗化，或者对传统文化的开发过于商业化，导致传统文化在特色小镇建设中很难真正得到保护。

四、行业发展中值得警醒的问题

处于风口的特色小镇，正面临一种蜂拥而上的可喜而又尴尬的局面，可喜的是特色小镇建设将给城市升级和产业转型带来新的机会，尴尬的是行业在爆发式发展中暴露出了不少问题，主要表现如下：

1、部分小镇的产业完全依赖政策的扶持，一旦优惠停止产业将毫无竞争优势

对于大多数特色小镇来说，小城镇的人口吸纳能力有限、产业发展还未发展成一定规模、消费水平较低，小镇的兴建完全依仗于相关政策及优惠条件的扶持，而一旦这些利好消失，将面临产业发展停滞、产业人口流失的局面，之前引进的房地产项目很容易沦落为下一个大拆大建的典型。

以国内众多基金小镇对标对象美国格林威治基金小镇为例，曾经当地税收比纽约州低很多，一千万美元的年收入在格林威治要比在纽约少缴纳50万美元的税，另外当地房产的物业税仅千分之十二（纽约为千分之三十）。

但康涅狄格州立法委员目前正在讨论向该州富有的居民收取19%的附加税，这一消息直接导致大量对冲基金搬离基金小镇，同时大量抛售当地物业。

2、缺乏产业支撑，特色小镇易沦为房地产项目

自发聚集而形成的产业是特色小镇的核心，如果缺乏特色产业，就无法形成产业人口的聚集，那小镇将沦为A级景区概念的特色地产项目。

此外，如果没有产业提供稳定的现金流，那特色小镇的PPP模式也将难以为继。特色小镇建设的房地产化倾向已经引起政府部门的警惕。

2017年5月26日，住建部办公厅下发了《关于做好第二批全国特色小镇推荐工作的通知》，通知中明确要求，对存在以房地产为单一产业，镇规划未达到有关要求、脱离实际，盲目立项、盲目建设，政府大包大揽或过度举债，打着特色小镇名义搞圈地开发，项目或设施建设规模过大导致资源浪费等问题的建制镇不得推荐。

3、旅游发展型特色小镇扎堆，旅游+产业双轮驱动发展模式难以成功

从住建部公布的第一批特色小镇创建名单中可以发现，旅游发展型小镇的比例明显偏高。

当然部分自然资源、旅游景区资源具有较大优势的地区理应发挥自身优势推进旅游特色小镇，例如无锡拈花湾小镇以及古北水镇都是较成功的例子。

但是，部分地区由于自身资源禀赋一般，就试图通过旅游+产业的模式发展特色小镇，殊不知旅游和产业两者在多数情况下是排斥而非融合的。

旅游的核心是消费，需要尽可能的吸引有“财”的人来消费，逗留的时间不必过长；而产业发展的核心的生产，是尽可能的吸引有“才”的人来创业就业并长期定居。

二者发展路径截然不同，所需要的区位条件、基础设施、配套服务、盈利模式也都差异巨大。

因此，旅游+产业的发展模式长期来看难以成功。

4、希望借特色小镇建设获取周边低价土地是房企积极参与的主要原因之一

当前拿地是困扰所有开发商的难题，尤其是拿到价格相对低廉的土地更是无比困难。

一二线热点城市公开市场拿地成本高企，收并购项目的谈判周期长时间较难掌控，相对而言，特色小镇受国家和当地政府的政策扶持，建设用地指标同样向之倾斜，开发商有望通过特色小镇的开发建设获取周边较为低价的住宅建设用地。

5. 房企积极参与小镇建设的另一重要原因是开拓融资渠道

本轮调控周期中，针对房企融资端的限制日趋收紧，股权债权融资均受影响，此外受市场影响销售回款速度亦有所放缓，房企的资金压力陡增。

反观特色小镇，发改委、住建部、中国农业发展银行、国开行等中央部委机构发文支持、各地政府也纷纷出台信贷方面的支持政策，通过特色小镇的开发房企可以较为轻松地获取信贷资金，且资金成本较低。

此外，待特色小镇启动运营后，还能通过小镇资产的证券化进一步获得融资。融资方面的优势对资金压力较大的房企有很强的吸引力。

五、做好特色小镇必须具备的四大能力

目前已经涉足特色小镇建设的企业一种是深耕产业资源和运营并积累丰富经验的企业，一种是传统房地产业界具备雄厚资金实力的企业。

此处不可以就此断言没有雄厚资金实力和产业资源的企业就一定不能涉足特色小镇领域，但这也侧面可以看出没有足够产业资源和运营经验或雄厚资金实力的企业，贸然涉足特色小镇是非常困难甚至是非常危险的。

除了融资能力、产业资源，参与特色小镇建设还必须具备以下能力：

从初始阶段的规划设计，到后期建设工程，再到和产业深度合作的能力，在建成后还需要良好持续的运营和融资能力，形成整个小镇产业链的闭环流动。

1、战略规划和规划设计能力

整个特色小镇的发展根源于最初科学合理的战略规划、规划设计和对自身的准确定位，更进一步是小镇所处区域政府所能提供的扶持政策，需要在符合政府相关政策和规划的要求下，细致做好功能分区、生活配套、生态空间等设计，要求是生产、生活和生态协同考虑，既需要根据产业性质设计符合产业发展要求的硬件，也需要配套满足宜居需求的软件。

从这些角度来讲，当前未实现充分开发的部分产业园区企业有巨大的发展空间，可以在对园区内的企业进行系统的梳理，明确产业发展思路，促进大园区内同类产业的再聚集，集中进行规划建设，可以快速实业产业园区开发商向产业运营商转变，也有望在新机遇来临时快速以特色小镇模式实现。

2、招商引资

招商引资最关键的一点是依托于邻近大城市优势产业或基于当前区域内的优势产业，通过优惠政策吸引特定领域和特定产业链企业入驻小镇，地产行业中园区运营商和布局实体产业的多元化房企拥有比较优势。

但是，这种资源的利用仅限于区域内或企业内，可复制性不高，以华夏幸福、招商蛇口、南京高科、张江高科、荣盛发展、蓝光发展等企业为典型代表。

特色小镇的招商引资定位较园区运营商的要求更高，不仅要求留住企业，还要留住企业中的人，所以特色小镇需要对以往产业园区关注企业而不关注人的政策机制、配套建设原则等进行升级，而这就需要小镇运营机构拥有较强的与政府、与企业、与其他机构的协调能力。

3、建设运营

特色小镇的建设是房企最容易实现的一环，在土地一、二级开发两种传统的开发收益外，特色小镇要求房企具备能够提供较社区运营更加全面细致的“大社区”运营服务。

同时，特色小镇的建设并不一定要以全部新建为必然手段，比较合理的选择仍然是在保持小镇风貌的基础上的“升华”，当房企主导小镇建设时，除了要求房企实现特色小镇的基础设施建设外，更需要房企实现产业项目导入和沿整个产业链整合资源的能力，包括产业孵化、股权投资、并购重组咨询、融资服务等全产业链金融和业务服务能力。

从更长远的角度来看，房企需要将自身快周转的业务模式转型为可持续运营的模式，地产行业的金融属性使房企在配合产业进入股权投资领域中有先天的优势，而特色小镇这一业态又使未能在早期实现大规模圈地成为产业园区开发商的中小房企有了机遇，透过与文旅产业深层次的合作，实现富民富企，通过与高新技术企业深层次合作，实现富国强国。

4、持续融资

不少小镇在建设或落成后都面临后续资金的压力，尤其是如何平衡基础设施和公共服务设施的维护等资金流出和小镇自身资金产出。

采用全部政府出资的模式不现实。

一方面，地方经济较强的政府只需要发挥引导作用，无全部投资的需要。

另一方面，地方经济较弱的政府财务受限，无能力全部投资，所以采用PPP模式成为主要的手段，不论具体的融资手段如何，持续融资的能力都依赖于小镇的持续和稳定发展。

从更广义的角度来看，以产业投资基金等形式实现金融渗透是非常有必要的，促使金融以风投、股权投资、项目投资等具体金融形态对特色小镇各类型的投资进行支持，而房企多数已经在金融领域有所涉猎，缺乏的只是和产业深度融合的模式和项目，从这个角度来看，张江高科、南京高科等在产业股权投资领域见长的房企具有比较优势。

金恪NOW | 第一期 特色小镇

中国特色小镇的面子和里子

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