在强调高周转的地产行业，五年很长，长到可以穿透一个市场冷热周期。
在强调立竿见影、跳槽频繁的地产行业看来，花五年时间跟厂房死磕，不计短期回报投身产业地产，要付出太多：
别人忙着结交巨商富贾，他们却俯下身去服务小微企业；
别人只想法子从客户那儿挣钱，而他们却想方设法帮客户挣钱；
客户房款到账，对别人来说是业务的结束，对他们来说却是服务的开始；
别人卖一套房子仅仅是落一单提成，他们卖一套厂房却是交一个朋友，收获一份快乐，甚至成为彼此的贵人。
作为郑州产业地产的先行者、亲历者，福通控股集团产业园事业部负责人兼郑州中德产业园项目总经理的张鸿亮感慨，集团以新郑市薛店镇中德产业园为原点，白手起家、一点一滴打造行业标杆，发展成涵盖产业园、飞地产业新城和小镇开发的三体两翼宏大格局，正是源于福通人对产业的理解、对企业的服务、对运营的投入。
第
1
则
- 试 炼 -
“产业地产的拿地仅仅是受罪的开始。”在张鸿亮的案头，放着一本关于产业地产的专著，对这一概括，他尤其印象深刻。
2014年转行做产业园时，出身于本土一家知名地产企业他和小伙伴们踌躇满志，希望用“产品思维”重新定义冷冰冰的厂房。在彼时，“带院子的独栋厂房”成了中德产业园最靓的slogan，一时销售火爆、风头无两。
但新鲜劲儿一过，不少下定客户却打起退堂鼓：毕竟，买厂房是要用于生产的，独栋厂房单层面积太小，生产线设备施展不开，生产环节衔接还得通过电梯上上下下，不如大平层方便。
“没有一个生产类企业会为厂房产品设计和园区情怀买单！”怎么让精心设计的产品，更贴合企业的实际生产需求，这需要张鸿亮和小伙伴们俯下身子，到客户的工厂车间、生产流水线上倾听最真实的用户需求：需要单层多大面积？楼板载荷需多少？电梯要多大尺寸、多少载重？电力负荷要多少？
带院子的独栋厂房
产品定位，是一门平衡的艺术，适合所有企业的厂房，不一定是“效率最优”：若把厂房统一设计成10米多高、2吨载荷，即便是要求苛刻的机器加工企业都能适用，但对大多数小微企业来说，过高的层高、载荷用不着，成了“拿大树当筷子”，浪费宝贵的资源。
产品定位，核心还是想明晰客户画像。
做工业园区为了谁、服务谁？核心定位、价值逻辑是什么？种子客户是谁，需求痛点又在哪里？
在当时的郑州，产业园从业者面对着共同的难题，而没有现成的标准答案。
第
2
则
- 求 索 -
正当张鸿亮们努力求索之时，不少寄居在城中村里的中小微企业也面临艰难的抉择。
他们往往有不错的产品、独到的专利技术、固定的销售渠道，但在城中村租房生产，总感觉没有根，舍不得下血本升级设备；村里街道狭窄面貌破败，谈不上企业形象，接待外地客商更觉得底气不足。
然而这几年，随着城市框架拉大，环境治理提质，旧城改造提速，靠近城市三四环的旧厂房只能不断外迁。搬迁，对生产性企业可真是伤筋动骨，几十万的搬迁费用砸进去不说，搬迁物资、设备调试又会耽误生产；最糟糕的是，再开工没几个月，新的外迁通知又来了……
有恒产才有恒心。
面对城市扩展的大势，中小企业主们想拥有一套属于自己的厂房，不必担心房租涨价、频繁搬迁，让员工的心稳定下来。可现实问题是，规模太小很难正规渠道拿地，即便能获得土地，想建设厂房又需要规划报建、施工许可、检查验收等一系列环节，流程一点都不比商品房开发少。
既要获得安定的生产场地，又要从自建厂房的一系列麻烦里解脱出来，腾出精力专注于企业的发展。
这是中小微企业的需求，也是张鸿亮和小伙伴们的使命，更是中德产业园的历史机遇。
做政府好帮手，企业好管家。实实在在培育中小企业成长、踏踏实实助力制造业转移升级。一次次碰撞中，福通控股集团的发展理念逐渐明晰。
环境优美的园区一角
第
3
则
- 服 务 -
所谓“金风玉露一相逢，便胜却人间无数。”
然而在产业地产的圈子里，盲目入场者居多，想明白的少。喊十大服务口号的多，真正俯下身子落实的少。
好在，中德产业园的小伙伴们，是一群务实的人。
从坐商到行商，意味着一个企业跑二三十遍，深入工厂车间了解客户需求，帮客户梳理痛点：
企业招进来，基础生活设施有没有？上下游配套怎么解决？生产物流怎么解决？工商、环评、证照手续的办理怎么解决？人才招聘、专利申请、政策申报的问题怎么解决？融资问题怎么解决？园区能不能帮助企业拓展业务？
春季大型专场招聘会
张鸿亮把服务园区企业需求比作揭开贴在墙上的一张白纸，从纸的周边一点一点发掘，总能把这张白纸撕下来。
园区成立物业服务中心，致力于园区基础服务、公共秩序维护、园区环境管理、园区设备设施管理。
园区成立企业服务中心，致力于园区企业家进修培训，金融服务平台，企业政策申报，优质企业孵化，工商手续办理等服务管理。
名师课堂、百强企业考察、企业咨询……中德商学院4年累计培训学员500余名，帮助入园企业主知识迭代，拓宽视野。
中德商学院第三期
每月开课1次的中德大讲堂，帮助入园企业员工培训财务、税务、统计、消防、法律事务，提升运营效率。
一年一度的园区春季招聘会，把数千名求职人员请进园区，与用人企业面对面，更实地感受企业实力，优化双向选择。
优选政策申报、事务托管、天使投资、金融平台、上市咨询、法务咨询的专业机构请进园区，用更优惠的价格，更具针对性的服务，让入园企业尽最大可能摒除干扰，聚焦主业。
“用最真诚的服务，做最温暖的园区！”中德产业园从不把自己当成是一个房地产开发商，而是产业园区的运营商。不只追求厂房的去化，更追求与入园企业的共赢。
园区运营服务三大中心
第
4
则
- 使 命 -
艰难困苦，玉汝于成。
在产业地产领域，有不少企业为快速回流资金、提升溢价，而打擦边球，在工业土地上，以企业总部的名义，拿独栋厂房当独栋别墅卖。在这一点上，张鸿亮和中德产业园想的清楚：我们不能这么做，工业用地拿地那么便宜，拿独栋厂房当别墅卖，肯定有违政府发展产业的初衷。他觉得，相比住宅地产单纯的周转去化，做产业地产更有成就感、使命感。
“正常价拿工业用地，开发期间依法纳税，想方设法招商落户，引来的企业又会把税收留在当地，解决当地劳动力就业，形成正向的产业循环。”张鸿亮感慨，虽然园区里入住的多是小微企业，但是整个园区500亩地集聚起来，也相当于一家规模庞大的龙头企业，而且相比“把鸡蛋放在一个篮子里”的大企业风险，小企业会不断迭代，不断升级，不断优化，充满生机活力。
截至目前，中德产业园已吸引近300家企业签订入驻协议，独栋厂房、标准化厂房、联合物流中心组成近50万㎡总建筑面积，在总共500亩土地上，集生产、办公、研发、仓储四功能为一体。
福通控股-与企业共成长
最难得的是，服务做得有温度，产品做得贴心，企业主们口口相传，“老带新”的客户转介率高达70%，“与企业共成长！”这句话不虚！
“路越走越宽。”张鸿亮感慨，不少老客户认可中德的服务和品牌，经常推荐上下游、同行业企业来园区落户。手握大量铁杆客户资源，园区接下来的厂房根本不愁卖，把企业当亲人，企业也会拿你当朋友。对于这些热心企业，中德选出20个VIP客户，为他们提供包括专属菜园、免费会议室、咖啡厅、私人餐厅等便利服务。
做政府所想、为市场所需，专注产业集聚的投资和运营，为实体经济保驾护航。
打破行政区划限制、将产业转移和产业升级有效结合的飞地经济方兴未艾，2017年首先落地郑北的河南袁家村文旅小镇项目，更是紧跟消费升级引发的产业升级。
截至2018年，福通控股已累计投资运营产业园区面积超过200万平米，其中4个为省级A类重点建设项目，其余也均为市县级重点项目，招商资产总额逾百亿。旗下项目已经成为中部地区招商规模最大、运营效率最高、入驻企业最多的产业园区。
园区鸟瞰图
第
5
则
- 结 语 -
长达两个小时的深谈中，使命感一直洋溢在张鸿亮脸上，一如福通控股集团对产业的执着。
没有对产业的一份执念，福通人坚持不下来；
没有和客户的彼此信任，福通人坚持不下来；
没有老板的信任、领导的帮带、同事的协助、能干事能成事的氛围，福通人更坚持不下来。
让我们为一群扎根产业的地产拓荒者们致敬。
张鸿亮语录
招企业总部不如培养当地的中小微企业。
做工业园区还是得踏踏实实的服务实体经济、服务企业生产，不能打擦边球。
招商工作就像揭开贴在墙上的一张白纸，你得从纸的周边一点一点发掘，总能把这张白纸撕下来。
生产类的企业不会因为你的产品设计那么好，园区做的多么有情怀而买单，他们会更多考量资金的成本。
作为民营企业，我们有这样的情怀和使命去扶植小微企业发展，但我们作为园区运营者，第一步也是要活下去，必须要考虑盈利。
我们真心是希望企业能健康持续发展下去的，如果一家企业有可能因为花费大量资金（买厂房），而导致资金缺口、经营困难，我宁愿不卖给他厂房。
