写在前面的话：
城市轨道交通的优点和面临困境：
城市轨道交通具有大容量、集约高效、节能环保等突出优点，既是大城市公共交通系统的骨干，也是城市综合交通运输体系的重要组成部分，对城市发展起着支撑和引领作用。然而国内轨道交通历经跨越式发展，在客运量、客运强度等指标位居世界前列的同时，运营成本也不断加大。面对安全投入高、服务要求高的背景，大部分运营企业基本处于亏本经营、靠政府补贴支撑的状态，入不敷出。始终依靠财政补贴来解决运营费用的问题，不是长久之计，探寻解决之道，TOD发展模式可能会为这一困境提供出路。
在“物业+轨道”开发方面，香港有很好的经验。今天，小编以港铁九龙站盖上开发案例为例，与大家一同分享港铁盈利的秘诀。
香港 Hong Kong
香港是一座高度繁荣的国际大都市，管辖陆地总面积1106.34平方公里，截至2017年末，总人口约740.98万人，人口密度居全世界第三。
香港人口众多，但土地面积有限，位于海拔50米以下的部分仅占18%，其余大多是陡峭的丘陵，中国的传统观念中，地少人多但是还要可持续发展，因此在住宿方面单位面积里会建造更多的楼层，这就意味着更高的容积率，香港因此拥有世界上最集中的高层建筑群，大部分香港人都住在高楼大厦，近十年兴建的住宅楼宇多在30至40层以上，部分更达70层，商业大厦可达约100层。
在如此之高的密度下仍然能保持城市交通的顺畅，有效地控制交通污染，这种成绩很大程度上归功于TOD社区的土地利用形态。
香港居民有极高的公共交通使用率，从上世纪80年代开始，公共交通一直负担着全港80%以上的客流量，仅有大约6%左右的居民出行使用私人交通工具。其中，地铁算是香港人的最爱。全港约有45%的人口居住在距离地铁站仅500米的范围内，九龙、新九龙以及香港岛更是高达65%。港岛商务中心内以公共交通枢纽为起点的步行系统四通八达，凡与步行系统相连的建筑，本身就是步行系统的组成部分，其通道层及邻接的楼层通常作为零售商业和娱乐用途，给行人提供了极大的方便。
香港地铁与许多国家、城市的地铁运营模式有很大区别，《地下铁路公司条例》（1975）阐述了其宗旨是在谨慎的商业原则之下，构造和运营一个满足于香港公共交通需求的大众交通体系。
港铁同时扮演着铁路系统的建设者、所有者和经营者的角色。
世界上很多城市是分类管理这些职能的，政府负责建设铁路系统，地铁公司公司担任运营者。而港铁在商业原则之内，既要满足于公共利益的需求，又要在没有直接补贴的条件下，获得的收入足以支付建设和运营的开销（不通过政府直接拨款购买车辆、不依靠政府拨款进行运营和维护工作）。
实现这两点并蓬勃发展的关键在于：高密度人口和地铁加物业（R+P）的模式。
具体来说，香港的TOD运行流程大致如下：
从这一流程之中不难看出，香港式的TOD是基于政府行为之上进行的，是地狭人密的香港最适合的方式。
以九龙站为例，我们来看一看典型的港铁“物业+轨道”发展模式：
九龙站的地理位置位于西九龙的填海区。
并非每个填海项目都能取得成功，但九龙地铁站和新九龙地区成功了。
“Union Square
九龙站1998年6月22日建成使用，至今20年了。早期由于它远离市中心，周边又没有什么大型设施，因此客流量较低，直到后来，由地铁公司联同九龙仓集团有限公司、恒隆地产有限公司、永泰控股有限公司和新鸿基地产发展有限公司四个发展商合作发展九龙站的盖上物业“Union Square”，才改变了九龙站的客流情况。盖上物业开幕后，人流逐渐上升，这里拥有了香港最有名的的豪宅，带动了周边极大的发展，九龙站的客流运营在节假日甚至呈现超负荷。
可以说，是九龙站开发的高档物业项目将西九龙变成了香港新的金融中心，九龙站也成为了区域交通枢纽。
Union Square总面积达109万平方米，整个发展计划分为七个子项目组合并分七期于2002年至2011年初分阶段落成。一至七期开发的项目分别为漾日居、擎天半岛、凯旋门、君临天下、圆方、天玺、环球贸易广场。
一期漾日居
设计上可经空中花园前往地铁站，为居民带来方便和悠闲的感觉。它拥有高楼数量6座，公寓数量1288套，停车位1332个
二期擎天半岛
高楼数量5座，公寓数量2126套，停车位1270个
高楼数量2座（两栋相通的高层），公寓数量1288套，停车位1332个，面临维多利亚港，景观优良，可以一览维港及港岛之景色。
凯旋门
三期凯旋门
四期君临天下
高楼数量3座
公寓数量1122套
停车位864个
方
五期圆方（英文：Elements）
位于环球贸易广场之下，是香港一座大型购物商场，商场设有戏院，命名为The Grand Cinema，提供12个影院1600座位的戏院，是香港最多院数的戏院，此外商场也设有真雪溜冰场，并拥有幼儿园1050平方米。
六期
天玺、港景汇、w酒店
→
为香港最高的住宅：
住宅建筑面积21300平方米
酒店53250平方米
酒店式公寓72472平方米
七期 环球贸易广场
丽思卡尔顿酒店
环球贸易广场是一座118层高的综合式大楼，其可用楼层的水平高度达490米，商务办公区23万平方米，酒店4万平方米，1到7层停车位1680平方米
九龙站上盖物业包括：
住宅5866单位
一间豪华酒店及约72472平方米服务式住宅
2
约231778平方米的甲级写字楼
3
面积达100万平方呎的大型购物商场
4
一所1050平方米的幼儿园
5
发达的公交系统枢纽；约5600个车位
另外，还保留了广阔的公共空间及私人休息绿化区，公众部份设多种主题园景地带、少量康乐设施，包括儿童游乐场及多用途运动场
即使是从视觉上也能轻易看出来，这七期项目容积率之高，远远超过很多的国内一线城市物业，有典型的香港特征。
但上盖物业在设计和建设很好的考虑了居民的需求和商业发展的需要，高端定位准确，写字楼、住宅、绿化、公共交通、商业设施一应俱全，因此取得了很大的成功。
TOD
严格意义上来说，香港地铁“物业+轨道”发展模式要更早于TOD理论的提出，TOD理论起源于上世纪90年代“新城市主义”兴起后，而香港地铁的规划始于20世纪60年代，只不过迫于政府严格的财政政策和经济局势等原因，1975年初才成立政府全资拥有的地下铁路公司，开始全长15.6公里的“修正早期系统”建设。因为政府“量入为出”的财政理念，因此，香港地铁公司受政府“拒绝使地铁设施成为政府长期的财政负担”的理念驱动，在运营实践中逐步摸索到地铁结合物业蕴含的巨大价值，并创造出“地铁+物业”的联合开发模式。
不过不论如何，香港毕竟用成功的建设成果证明了TOD发展模式的巨大能量，也无愧为“TOD模式”的典范城市。
（资料来源：网络）
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