勝地 | 2025年第三期新刊面世

多日经济，是时下度假区开发的一个热词，它清晰且深刻地直指度假区产品的核心要义: 时间。对时间的切割，源自对客户群需求的精准理解和定位。海外迪士尼周边开发经验表明: 围绕“共享、共建和共融”的可持续理念进行顶层设计，整合员工、游客和市民不同人群的需求，打造要素错落有致、功能和谐共生的生态系统，是构筑梦享之城的成功密钥。

笔者有幸三次考察奥兰多迪士尼大世界，除了叹为观止的体育产业配套，周边地产开发也给人印象深刻。作为每年吞吐7500万游客的全美最著名旅游之城，奥兰多一直迵异于拉斯维加斯，迪士尼主导下的开发模式，不求速度和强度，却是草蛇灰线，伏脉千里。华特迪士尼的规划师不无骄傲地告诉我们，迪士尼周边开发的理念是“六边形”战略，即讲故事、连接性、社区聚焦、景观生态、独特体验和高弹性。迪士尼在把握全球化- 本地性关系的同时，赋予华特迪士尼世界许多规划的原点意义。

在奥兰多迪士尼大世界，我们看到，地产开发也是主题创意的延续。从上世纪60年代华特迪士尼本人主导的未来体验式模型社区（EPCOT未来城）、满足游客休闲购物功能的迪士尼之泉小镇（Lake Buena VistaCity）、面向居民的社区庆典城（Celebration），直至针对迪士尼粉丝的高端住宅项目金橡树项目以及最新的弗拉明戈住宅社区，住宅开发的理念一直在变迁中，但主题始终是华特迪士尼生前梦想中的迪士尼社区。

环绕迪士尼社区的地产项目，其核心在于构筑“迪士尼人”的生活方式，即按阶段分层次解决员工、游客和市民甚至粉丝的需求，让所有和迪士尼关联的人群居住在迪士尼世界的居民社区。迪士尼积极与第三方开发商合作，虽不负责建造和销售工作，但有梦幻工程师参与其中的创意设计并且由迪士尼负责管理社区。

迪士尼公司不断参与房地产市场，可能是希望利用更多新的方式把迪士尼的魔力带给不同地方的人们，把业务从“讲故事”拓展至“生活在故事里”。迪士尼想要粉丝享受更多的主动性体验项目，并建立与迪士尼品牌的深度情感连接，实现这一想法最好的路径莫过于搭建值得信赖的社区。从某种程度上讲，撬动粉丝经济，不用花那么大的成本，只需要以输出品牌为主的轻模式操作就能每年增加数亿美元的收入，这对迪士尼来说有很强的吸引力。对照主题公园IP授权管理模式，迪士尼从地产项目合作中的收益大概可分为三部分。一是IP授权费用；二是从售出的楼房抽佣；三是运营管理费用。实际上无论是华特迪士尼幻梦工程师参与创意设计，还是迪士尼员工提供社区管理服务，都是在输出迪士尼生态系统内各个平台特有的优势，前者是加深与消费者的情感连接，后者是为消费者提供极致的娱乐体验，让全年龄段的粉丝群不仅吃喝玩乐在迪士尼，还在迪士尼的梦幻世界享受退休后的人生下半场。

迪士尼玩转地产的方式，也许不可复制，但它触及的命题却无法回避。对任何一个具有都市旅游特点的度假区来说，周边开发的挑战永远是人。既要满足游客的短期借宿，也要满足员工的长期住宿，更要应对市民的投资需求。开发的过程也是梦想进阶，初级是地产增值，中级是社区营造，高级则是情感链接。

公园，是都市里每个人都非常熟悉的所在，一直以包容与开放著称的上海，是见证中国近代第一个公园诞生的城市。据市容绿化局统计，截至今年8月底，上海各类公园总数已达到突破1000座，提前实现“千园之城”的“十四五”目标。