《上海国资》杂志（2024年第6期）
盘活存量资产，深入“外滩第二立面”、苏河湾等“一江一河”重点区域，注入艺术文创、特色商业等内容，百联集团将办公、策展、零售、餐饮等业态融合打造成新型大都会街区，带动资产价值增值，推动区域商业整体升级。
盘活存量资产
目前，百联集团在“一江一河”沿岸地区重点打造的区域包括外滩第二立面、南京东路、苏州河黄浦段、静安段和虹口段。百联集团表示，“一江一河”沿线有着丰富的百年老建筑，如何挖掘其历史文脉和历史价值是一篇值得反复思考的大文章。百联集团积极探索以商业“第一品牌”赋能服务新价值，以“第二舞台”艺术融合老建筑的新活力，以“第三空间”激发存量商业改造新要义，融入城市功能更新，深度挖掘滨水资源，厚植苏河历史文化，打造具有国际影响力的文商旅集合体、创领沉浸式文化体验新地标。
为了进一步提升商业资产、挖掘商业价值，近年来，百联集团紧贴上海“一江一河”城市规划，发挥建筑历史文化优势，对标世界级文化街区及滨水商务区、打造具有国际影响力的沉浸式文化体验新地标，以更高站位、更宽视野，创新探索苏州河沿岸优质存量资产提升赋能。
基于有机更新的原则，百联集团由点到线、再到面地开展打造。所谓“点”就是率先从自有产权的物业开始，打造一些爆款项目，再将点状爆款串联成“线”。在获得政府支持的前提下，百联集团联合沿线街铺更新、营造街区调性，构建街区商业联合体，旨在营造一个片区，整体打造商业氛围，塑造社区强连接。
以百联时尚中心衍庆里为例，该项目前身是一座百年的英式仓库，更新时在保留原始建筑结构的基础上，重新布局规划了内部空间，引入了包括时尚品牌、设计师工作室、showroom等时尚产业上下游机构，为新锐设计师品牌提供品牌运营、渠道推广、资金投资、库存流转等全方位赋能。当下，焕新出发的衍庆里可谓是“苏州河畔的时尚新秀场”。
同样在苏州河沿岸，百联“四行天地”项目完成了从“仓库—批发市场—创意园区”的三大升级。目前，公司旗下四幢苏州河沿岸百年老建筑——四行天地一期、四行仓库、四行195、八号桥艺术空间“串珠成链”，初步形成以“四行天地”为品牌的整体开放的文旅商展集合体。
在苏州河的另一端，改造后的百空间湖丝栈让人眼前一亮。该项目于2021年1月1日正式被百联资控作为百空间BAIwork产品线下重要项目接管运营，现在的湖丝栈作为“上海创意产业集聚地”，园区已有多家老字号品牌业态集合，入驻了来自美国、英国、法国等国内外20余家创意企业与数百位创意人，共同营造出独具一格的湖丝栈“慢文化”，打造出集文化、休闲、生活、工作为一体的特色网红园区。“湖丝栈”当年由湖州丝商筹建，故用“湖丝栈”命名，是一处蚕茧加工场及堆栈，同时也是上海最早从事丝绸加工的工厂。
位于上海市黄浦区四川中路133号的百空间卜内门洋行处在外滩历史风貌保护区的核心地段。百空间卜内门洋行原为卜内门公司中国总部大楼，是第二批上海市优秀历史建筑。修缮更新后，该项目发展成为集餐饮、办公、艺术展览为一体的高端新零售及轻奢办公空间，百联资控提出“Walk in ART——艺术四川中路”的口号，通过项目改造、风貌复原，打通高端艺术品牌资源，引入全新创新理念和国际性艺术设计跨界零售业态，集合了收藏级设计家具、艺术展览展示、新一代时尚创意品牌，举办了多场国际顶奢品牌活动。
位于光复路127号的四行仓库光三分库同样有着悠久的历史，该项目由福源钱庄出资于苏州河北岸建造，原为福康、福源钱庄联合仓库，后为金城银行、中南银行、大陆银行、盐业银行四家银行的联合仓库，故称为“北四行”。经过百联资控的修缮改造和品牌引入，百空间光三分库如今已成为苏河湾全新集摄影艺术、展览、休闲、workshop等功能为一体的文创艺术体验空间，成为Fotografiska进驻亚洲的首个场馆所在地，呈现顶级摄影展览，汇集丰富的文化艺术活动和多元的餐饮及零售空间。这座建筑的全新面貌与上海市中心环境融为一体，打造出一个充满创新和包容性的世界级艺术文化街区。
推动资产和资本高效流转
百联集团介绍，不同于一些增量项目可以标准化运作，核心商圈的存量项目的调整改造需要突显城市文化的底蕴，并与所处城市精神相融合。对项目的开发建设运营要求更高，挑战更大。不仅如此，很多建筑属于历史保护建筑，改造过程需要政府的大力支持，也考验着项目运营方的沟通能力。百联集团通过提升资管力、产品力来推动存量项目的城市更新。
首先是提升资管能力，推动资产和资本高效流转与配置。基于百联集团“一核三柱”（“一核三柱”是指以商业零售为核心，结合商业金融、商业资产、商业投资“三柱”）的战略部署，百联集团为存量资产匹配合适的金融和投资工具，推动产品开发。在产品打造方面，以数字化为基础，用产品经理的思维方式来提升用户洞察能力、商业空间规划能力、生活方式提升能力，以及内容策划与运营能力。
存量项目改造还要做好四个“新”，即加深对新客群的认知，建立新业态的模式，打造新空间的布局，拓展新的内容场景，最终使整体资产价值得到提升。
融入城市更新
“十四五”时期，百联集团响应上海 “两街四圈”聚焦“新、老、首、夜”打造跨界融合的“全景新地标”的战略目标，主动融入城市更新，促进商业地标和商圈生态建设深度结合，加快构建引领消费体验、集聚消费资源、融合业态创新、彰显城市文明的高品质商业。
近年来，百联集团已在南京路、淮海路等核心商圈成功打造淮海TX、淮海755、百联ZX创趣场等项目案例，这三家门店组成了百联“年轻力中心”产品线，有效拉动了商圈转型和活跃度提升。
下一步，百联集团将聚焦南京路、淮海路、徐家汇商圈重点商业体转型升级项目落地，打造“具有世界影响力”的商业地标，推进“外滩第二立面”“一江一河”城市更新，助力展示上海城市风貌、擦亮商业名片。打造“外滩第二立面”现代新型大都会街区，百联集团计划盘活在外滩第二立面范围内的10幢近7万平方米存量资产，注入艺术文创、特色商业、多样化居住等内容，依托旗下“百空间”，打造商旅文新地标，推动外滩区域商业格局整体升级。融入“一江一河”区域规划，百联集团与静安区已签订战略合作协议，促进存量资产在苏河湾滨水商务集聚带的融合发展。
来源 | 《上海国资》杂志
编辑丨费凡
