我们知道，转让新房和旧房在土地增值税计算方面有所不同，本文就来分析一下企业转让旧房时的土地增值税处理。
基本规定
1、关于新建房与旧房的界定问题
根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税-些具体问题规定的通知》（财税〔1995〕48号）第七条规定：新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。
2、关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题
根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税-些具体问题规定的通知》（财税〔1995〕48号）第十条规定：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
3、关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题
根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税-些具体问题规定的通知》（财税〔1995〕48号）第十二条规定：纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。
关于营改增后土地增值税应税收入确认问题
营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
转让房地产取得的收入=转让房地产取得的不含增值税收入
关于扣除项目金额的确定
1、房屋及建筑物的评估价格
（1）有评估价格
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）规定：旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
评估价格＝重置成本价×成新度折扣率
采用这种评估方法的好处是：可以消除出售旧房及建筑物按原成本价作为扣除项目金额所造成的不合理情况，减弱通货膨胀因素对房屋价值的影响，使旧房及建筑物的扣除项目金额与其实际价值和出售这类房屋的增值程度相适应。
重置成本价是估价时点重新取得或重新开发的全新状况的待估价对房地产所必要的支出和应获得的利润之和的价格。
值得注意的是，此处的评估价格仅是对房屋建筑物的评估，不包括土地。在计征土地增值税时，土地必须按照取得土地实际支付的金额据实扣除。
这种情况下，土地增值额的计算公式为：
扣除项目=取得土地使用权时所支付的价款+旧房评估价格+转让环节的税金+评估费用
增值额=转让房地产取得的收入- 扣除项目
（2）无评估价格有发票
《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条规定：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
前文所说的“《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额”是指取得土地使用权所支付的金额和旧房及建筑物的评估价格。即在不能取得评估价格但是能提供发票的情况下，转让旧房的土地使用权所支付的金额和旧房及建筑物的评估价格可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
这种情况下，土地使用权所支付的金额和旧房及建筑物的评估价格的扣除金额计算公式为：
地价和评估价扣除金额＝发票价×（1＋5%×年数）
《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年70号）第六条规定：营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算：
（一）提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
地价和评估价扣除金额＝营业税发票价×（1＋5%×年数）
（二）提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
地价和评估价扣除金额＝普票价税合计×（1＋5%×年数）
（三）提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
地价和评估价扣除金额＝（专票不含税金额+不允许抵扣的进项）×（1＋5%×年数）
综上，地价和评估价扣除金额计算依据如下：
这种情况下，土地增值额的计算公式为：
扣除项目=地价和评估价扣除金额+转让环节的税金+购房时的契税
增值额=转让房地产取得的收入- 扣除项目
对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
（3）无评估价格无发票
《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条规定：对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。
《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）规定：为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。
核定征收的土地增值税=转让房地产取得的收入×核定征收率（不低于5％）
2、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用
（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款包括：①出让方式取得的土地使用权为支付的土地出让金；
②以行政划拨方式取得的土地使用权为按规定补缴的土地出让金；
③以转让方式取得的土地使用权为支付的地价款。 （2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用
包括登记、过户手续费和契税等。
需要注意的是：对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
3、转让环节缴纳的税金
转让环节的税金包括：城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花税，不包括增值税。
另外，需要注意的是：按评估价计税时不扣除购房时的契税，按发票价计税时可以扣除购房时的契税。
土地增值税的计算
按照前述的方法确定增值额和扣除项目金额后，按照下列公式计算土地增值税的金额：
土地增值税税额＝增值额×适用税率—扣除项目×速算扣除系数
综上所述，企业在转让旧房时，有无评估价格计算的土地增值税税负是不一样的，如果可以选择，企业应测算不同条件下的税负进行比较。
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