等额本息VS等额本金，怎么选？
提前还贷，晚还款是不划算的吗？
3%的银行收益，相当于5%的房贷利率，这个说法对吗？
3%的消费贷，偿还5%的房贷，行不行？
上一篇我们讨论了等额本息VS等额本金，今天我们来讨论一下房贷利率vs提前还贷，以及房贷利率vs银行理财
房贷利率vs提前还贷
等房贷还上一段时间，手上有了笔闲钱，你可能会琢磨起提前还房贷的事儿。
这时，你应该会看到一个说法：还款越到后期，剩下的都是本金，提前还款就不划算了。
事实果真如此吗？
先上个结论：划算与否不是看还剩多少本金/还了多少利息，看的是理财收益率能否比房贷利率更高。
如果房贷利率保持不变的话，任何时候还款的「成本」都是房贷利率，和已还的本金、利息没有关系。
我们看个后期还贷的具体例子——
比如你贷款1万，在倒数第二期（第11期）时，手上多了一笔钱，此时面临两个选择：
选择1：提前还清剩余本金（852.52元），省下3.55元（第12期利息）；
*月供利息=剩余本金*房贷利率/12(月)
=852.52*5%/12=3.55元
选择2：购买收益率比房贷更高的理财产品，比如7%，等产品到期后还贷。
当你购买理财产品的回报是4.97元，还清第12期利息（3.55元）后，手上会多出1.42元收益。
*理财产品回报=剩余本金*理财收益率/12(月)
=852.52*7%/12=4.97元
理性的你，肯定会选择2，买理财产品更划算。
从例子也能看出，剩余利息的多少并不会影响我们的决策，是否还款的关键是比较投资收益率与房贷利率。
投资能力强的话（>房贷利率），不管房贷剩多少、剩几年，理财都是值得的，否则还贷更划算。
房贷利率vs银行理财
挑选理财产品的时候，你可能还会看到一个观点：
「3%的银行理财，能跑赢5%的房贷利率」
乍一看有些匪夷所思，我们用贷款1万的例子来说说——
12期的利息合计是273元，而用1万元买存款，收益率高过2.8%的话，就有280元回报，超过房贷成本。
这么说，3%左右的理财居然真的能跑赢5%房贷？
等等，仔细找不同，你能发现两种方案的现金流是不一样的：
房贷是按月还息，理财是按年付息。
还房贷时，我们每个月都在还本金，时间越往后推，欠的本金越少，因此利息也在慢慢变少。
而理财一直是用刚开始的本金（10000元）来算收益的。
所以，表面上两种方式算下来的利息一样，实际上，房贷的利率会更高。
这意味着投资时，我们不用盯着理财的利息看，比较两者的实际收益率就行。
顺带推荐你一个万能工具：统计不同时间周期收益率的XIRR（内部收益率）。
在Excel中，统计借款、每期还款金额、和日期后，输入「=XIRR(投资金额区域，对应的日期区域)」，房贷的实际收益率就能算出来，差不多是5%。
只有当理财回报有510元以上，也就是投资收益率高于房贷利率（5%）时，这笔投资才更划算。
