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总觉得现在去租站，可能意味着更大的风险。这些风险，有的能想到，有的能看见，关键是遇见了怎么办。
现在的加油站已经不是以前的加油站了。1997年开始，伴随着中国经济的迅速发展，加油站数量也实现了几轮跨越式增长，国家以两桶油为主体，通过行政划转，政策支持和市场运作等手段，实现了对成品油零售主渠道的有效控制。与此同时，尽管经历了被收购、被租赁、被整合、被油荒的反复洗礼，非国有加油站却一直在数量上占据着半壁江山，成就了这个特殊的商业地产。这本身就是一个奇迹。
眼下，前所未有的批零价差一方面源自于上游资源竞争格局的演变；另一方面，得力于下游销售网络结构的稳固，主渠道有效控制了市场价格话语权，这才为民营油站撑起来一个不错的盈利空间：人家有肉吃，咱们有汤喝。
然而，刚感觉到这幸福来得有点太突然，市场这只无形的大手就伸过来了。
一、结构风险
巨大的盈利空间，不仅推高加油站租赁价格，也吸引了各路非传统行业的投资者纷纷加入，“狼多到了肉都不敢出来”的程度。如果你是民营老板，在的张麻将桌上围坐的除了你，其它三个对手将是：以央企为代表的“大桶油“、为过剩资源寻找零售终端的独立炼厂、新加入的机构投资者。
想想自己的处境吧，你的身后还有“外资品牌”等着上桌呢。
没觉得最近的市场有些诡秘吗？别以为大桶油不敢降价，老虎不发威你就当“病猫”了？。随着投资主体的多元化，局部市场竞争已经是这样的情形。
二、销量陷阱
几乎所有的投资者都会首先关注油站的销量，因为谁都知道这是一面镜子，能照出“位置、客户、竞争、潜力”的真面目。但是，你知道现在“直降一块”如果宣传成功、组织得力的话销量是个啥情况吗？
这根本还都是有节操的正常促销活动。你知道上家租赁到期以后为了能高价出手都是怎么制造虚假繁荣，设置销量陷阱的吗？如果你只是背着钱来入行淘金，必须先过这一关。
三、品牌陷阱
有的站，位置不差，车流很大，但马上要换庄家。于是，各种吃干榨净道术天天上演。为了猎取超额利润，差不多都敢在油品（数量、质量）上演最后的疯狂。这一切只有在改头换面之后才能在客户的谩骂和抱怨中显现出来，前任欠下的这笔孽债，如果继任者同样是民营品牌，可能需要漫长的时间才能还清，有的根本就没还清就到了租期，因为客户以为只是上面换了一张面孔。
四、行政许可风险
特别是对于“大桶油”到期不再续租的油站，人家可不一定会告诉你最真实的原因。
长期以来，民营油企习惯了按着“老路子建设、老标准经营”，由于缺乏专业指导和系统培训，经营决策轻则多走弯路，重则付出巨大违法成本。与此同时，日益严峻的安全环保形势和持续高压的反腐态势也让各级政府部门决心空前，态度大转，执法监督的尺度、密度也得到了民众舆论的压迫性支持。
基于这样压力，那些长期被安全距离等问题所困扰，原始规划手续不全，而站房、罐区等重要设施需要重建的油站，就背负着巨大的存在合法性风险。特别是那些在上个世纪末仅凭一纸《村镇建设（临时）项目选址意见书》建设起来的油站，如果需要推到重建，就可能遭遇“城镇新规划、建设新标准”的风险。
五、改造投资风险
有些加油站不仅设备陈旧，而且存在重大安全隐患，租赁交付时《化学危险品经营许可证》临近换证，安全评价报告3年临期，如果遭遇上述行政强制整改，即便最后能继续存在，拆房、换罐、重铺管线等一些重大改造项目必须按照“三同时”走下来，可能会比租期内的租金还要多！
六、产权风险
有一些位置不错的民营站之所以没落到“大桶油”手里，就是因为过不了法律顾问这一关。产权合法性在加油站租赁合同纠纷中所涉及的风险点最多，其中土地使用权是焦点。一些加油站“只能租不能卖”，就是因为土地性质的限制。这就造成了加油站土地和地上资产经常不属于同一法律主体的事实。由此衍生出原业主土地租赁合同期限与加油站租赁合同期限不同步，或者原土地租赁合同限制性条款，甚至是土地租赁合同合法性的问题，这些风险如果在项目开发初期不能被准确识别并采取防范措施，比如要求原业主按照承租方的要求重新签订土地租赁合同等，就有可能导致租赁合同无效或者合同履行期间出现第三方权益纠纷。
除了土地产权风险，合同主体合法性风险在加油站租赁业务中也很常见，这类案例多出现在多重转租，合伙共建、企业改制以及村民集体决策程序之中。
这些年此类风险导致纠纷越来越多，还有一个重要的原因就是租金越来越高，引起相关利益方的更多关注和诉讼风险投入。
除了上述6个常见风险，加油站租赁经营还会遭遇水电基础设施、道路进出口使用、民间债务等隐蔽风险。在日趋激烈是市场竞争条件下，为了提高决策的科学性，更需要借助一些自己能看得懂、用得了的工具和方法。（图片来自网络，与内容无关）
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