黄浩源
绿景中国执行董事、绿景资产事业部副总裁、绿景资产管理公司总经理
随着存量时代的到来，在过去几年间，商业地产领域掀起一波又一波掘金潮，在前三十强的房企中，还在只专注做住宅的开发商已经没有几家。房地产商都纷纷走上了资本转型之路，其中探索以及深化商业地产的布局是一大重要方向。
绿景资产事业部副总裁黄浩源表示，“以粤港澳大湾区的环境来说，新的地块已愈发稀缺，怎么运营好现有的资产变得尤为重要。而这恰好是集团的机遇，因为在集团的发展战略中，主要以深耕珠三角为主，展望长三角为辅的发展理念，在重要的城市、中心的区域做中心的项目，因此集团在重要的城市中心区有很多资产。所以说，只要做好自身的招商、运营以及品牌策划，那么集团在未来的商业竞争中将必有巨大的潜力。”
在存量时代逆势上升
一到岁末，各种数据统计就多，中原地产研究中心数据统计显示，自年初以来，全国有超过150个城市发布了各种各样的人才政策，与2018年同期相比，数量上涨超过40%。
为了吸引人才、留住人才，各个城市使出了浑身解数，包括深圳在内的一二线城市，人才相关福利政策也是频频出新，不仅落地高效，而且温暖贴心。回归整个市场大环境，与其说这些城市争抢的是人才，不如说是在争夺未来发展的可能。
我们都知道，意气风发的年轻人，带给城市的不仅仅是活力与朝气，更是有源源不断的向往美好生活的需求。“大城市的房价之所以能稳住，其中一个原因就是有源源不断的外来人口，他们的需求对市场而言是一种强有力的支撑。深圳作为先行示范区、粤港澳大湾区的四大核心城市之一，它的这种得天独厚的环境，就会不断地吸引人才过来。而我们需要做的不仅是提供好的硬件，更重要的是软件，一种区别于其他城市的土壤以及氛围。”
在存量时代，政策背景不容轻忽。黄浩源表示，“目前国家对房地产市场的调控态度是非常坚决的，从2018年3月起，银行就一直在限贷，全链条的房地产产业都在萎缩。现在全国拿地的热度逐渐降温，因为地越来越贵、越来越少，且越来越不好拿。譬如深圳，现在不仅公开招拍挂的住宅土地日趋减少，连可以进行旧改的项目也越来越少。”在这种形势下，房地产开发企业在土地市场的角力开始从招拍挂蔓延到城市旧改，竞争充盈在各个土地获取渠道。
而绿景被称为“特色地产，旧改先锋”，正因如此，拥有着深圳大量核心区域的城市更新资源，在深圳土地供应相对较为稀缺之时，企业沉淀的核心竞争优势愈发凸显，同时，旧改后核心区域的物业为资产公司的发展带来巨大的机遇。
资料显示，绿景旧改项目合计已完成20余个，其中90%位于大湾区。在30多年的开拓奋进中，绿景已在深圳建立了稳固的市场地位，并逐步拓展至粤港澳大湾区其他拥有潜力的市场。而伴随粤港澳大湾区国家级战略的不断推进，城市更新建设进一步增强，绿景在大湾区核心城市的资产价值也会随之提高。黄浩源表示，“绿景未来将继续坚持深耕大湾区战略，发挥企业自身独特优势，在存量时代逆势上升。”
开发+商业
双轮驱动
作为一家小而美的特色开发商，绿景一直采取以房地产开发与商业地产经营相结合的双驱动业务发展模式，早在2006年就成立了绿景资产管理公司。在经历几次重大发展转变后，当下绿景资产管理公司已涵盖物业、写字楼、购物中心、服务式公寓及酒店等多元业态，并成就了“NEO”和“佐阾”两大商业地产品牌，公司旗下投资开发的多数商业物业长期持有并经营，综合出租率达到95%以上，绿景商业板块总建筑面积超六十万平方米，物业投资板块的营收十分可观。此外，绿景还在深圳、美国及柬埔寨运营和管理着三家高端商务酒店，也在持续开拓具有创新特色的发展方向。
效果图
在2019年，绿景位于深圳的重大更新项目也完成了关键性节点。黄浩源从商业地产发展的视角，对该项目充满了热忱与期待。“在下一阶段，当绿景的重大更新项目逐步落地后，我们品牌的昭示面就有了，只要招商、运营及品牌策划的团队做得好，我们完全有机会去推行轻资产战略。”
转型轻资产是近年来诸多房地产企业一探再探的事，黄浩源对此也有许多构想。自接手绿景资产管理公司以来，他就积极进行组织架构的整改工作，酝酿打造一个具备高效管理与运营能力的项目团队，助推绿景商业地产的升级与创新。黄浩源表示，“未来绿景位于大湾区的商业自持物业规模将达到两百多万平方米，这是绿景优于其他企业的地方，而且这是一个长线的盈利空间，可以为集团带来持续而稳定的现金流，累积资本实力，为各类新项目的发展而铺路。”
2019年11月8日，备受期待的香港九龙东CBD2商务新地标——香港绿景NEO正式投入运营，这不仅为绿景打造高端商务品牌提供了宝贵经验，也更加坚定绿景持续深耕粤港澳大湾区的战略决心，更为绿景商业地产的转型升级拓宽了发展前景。黄浩源指出，“思路决定出路，我们必须探讨适合绿景的商业模式，形成完整的价值思考，提早布局。”
轻资产输出的路与梦
据悉，接下来绿景集团在粤港澳大湾区将会有不少大项目相继启动，包括在位于深圳的重大更新项目、珠海南溪项目、东莞樟木头商业项目等，这些都是大体量的综合性开发项目，且全都位于粤港澳大湾区核心位置，溢价潜力巨大。黄浩源说，“对于绿景的发展前景，我非常有信心，即使是在当下的这种经济环境下，我们仍在有条不紊地建设。”
而在商业地产领域，绿景也在不断调整自身的发展坐标，“整个行业升级的大幕已经拉开，对所有‘游戏玩家’来说，现在是不进则退的时候，作为深圳商业地产的参与者之一，我们必须树立全局视野，探索适合自身发展的进化之路。”言谈中，黄浩源对太古城、K11的商业模式充满赞赏。“太古城，把国际的经验带到内地，但不是简单地复制，而是非常注重融合当地文化来打造项目，非常瞩目；而K11则是将商业、艺术、自然融为一体，特色十分鲜明。商业地产做到后面，在这种寸土必争的市场中，一定要有自己特有的气质、独特的DNA，才能出类拔萃。”
自从接管绿景资产管理公司以来，面对绿景商业长远的发展，黄浩源一直有自己的困惑。“我们在深圳的商业自持每天人流量加起来有数十万，但怎么把这么一个巨大的人流量有效地用起来，这是我们接下来需要继续思量的。但目前有一点可以肯定的是，我们不能像其他的购物中心那样，只满足于外观不错、硬件设施完整这种层面，我们要打破这种趋同性，注重提高项目的特色和品味，重塑自己的品牌特性。”同时，黄浩源希望在未来能与绿景集团品牌中心建立更多的连接与沟通，让品牌价值逐渐显现出来，助推集团未来的轻资产运作。
示意图
面对行业的轻资产热潮，黄浩源也始终保持清醒的思考，“轻资产输出虽然是当下商业地产发展最有前景的模式，但这不是一蹴而就的事情。我们应该先酝酿出自身独特的、具有差异化的品牌以及管理方式，才去走那一步。先穿得漂亮，再出门见客，这样才能做到水到渠成。”
对于已经到来的2020年，黄浩源充满期待，并且干劲十足。“我觉得绿景是未来可期且潜力十足的，只要我们紧跟时代潮流，将大有可为。”同时，他也表示，“在当下充满不确定性的市场环境下，企业在坚守发展初心的同时，也必须保持不断进化的心态，去探索未来之路，永不止步。”
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