绿景资产张勇：绿景商业“牛年”即将“上新”，跨越升维构筑资产新生态

在历经极寒之后一个温煦如春的冬日，绿景NEO大厦55楼视野极好，从福田红树林到深圳湾的山海美景尽收眼底。

在接受中购联铱星云商采访时，绿景资产事业部总裁助理张勇顺手指向落地窗外“大金沙”方向说道，绿景佐阾红树林购物中心将在年底开业，这也是绿景资产在2021年的“大动作”之一。

绿景（中国）地产投资有限公司资产事业部总裁助理：张勇

岁月不居，时节如流，在非常世事下新的一年已然启航。在国家经济仍保持正增长并步入百万亿的时代背景下，国内商业地产也经历了暂停、重启与复苏的“戏剧性”历程。

如张勇所言，在复杂的经营环境下，2020年绿景集团经受住疫情考验并创造和传递一种社会价值和责任，商业、写字楼及办公园区几乎均处于满租状态，粤西化州绿景国际花城与万达强强联手加速蝶变“城熟”，过去一年在经受逆市冲击中实现韧性跨越。

正如行业对新的“牛年”的更多期待一样，绿景资产在新的起点也早已未雨绸缪，在“变局”之中大手臂画宏伟“新局”，在确保绿景佐阾红树林购物中心“高品质”开业以外，深圳目前规模最大的城市更新绿景白石洲项目即将掀开“THE NEXT”的神秘面纱。

同时，作为社区商业的引领者与实践者，首个专注社区邻里商业的购物中心品牌绿景佐阾也在主动焕新升级，写字楼及产业园板块推出“翡翠级”的极致服务，并以全局视野将实现跨界升维，进行“两个重构”，打造全新的激活、转化的“商业+产业”的大平台。

2021年是让人充满期待的“牛年”，其实也是绿景磅礴起势的“大年”！

在岁末年初复盘不同寻常的2020年可以发现，越是拥有优质资产及优异运营管理能力的头部企业，其抗击打能力就越强，也越能率先走出逆境实现正向可持续发展。

过去的一年，绿景资产全年经营情况保持着近乎完美的“微笑曲线”，在与商户携手共渡难关的前提下，平均利润和收缴率基本恢复常态，出租率达到96%；张勇特别强调商务资产出租率表现更为抢眼，绿景NEO大厦超出行业平均水平的近两成左右达到9成，也就是说市场及租户给绿景资产给予了较高的认可与评价。

如今，在新消费主义浪潮下，所有品类都值得重新再做一遍。绿景资产在保持稳健经营的前提下，在梳理企业的资产生态的基础上，创新求变，融合提升，其在2021年的关键词是在重塑之下的全面“重构”。

从塑造一个让更多邻里感觉舒适的消费场景，到打造一个更加符合生活品质的绿景佐阾购物中心。尽管已快8岁了但仍是“少年”的社区型购物中心品牌绿景佐阾，将会优化空间布局和品牌组合，迭代升级成为一个崭新的“不一样”的绿景佐阾。

以社区商业的“长大”为契机，绿景将聚焦场景塑造和社群营销，通过社群营销与消费者进行沟通与互动，进而撬动消费大市场，通过运营和营销创新,让实体商业未来发展更加个性化和精准化，为此，张勇在采访中提出“两个重构”，即“重构人的关联链接”与“重构产业+商业运营生态链接”。

其中，“重构人的关联链接”，重视与顾客建立包括空间关系互动、体验场景互动、社交媒体互动；“重构产业+商业运营生态链”，就是整合地产、社区、写字楼、酒店等资产客群，构建一个“产业+商业”的大会员平台，让更多的客群渠道相互转化受益。

另外，绿景商业“牛年”也即将“上新”，“绿景佐阾家族”也将迎来新成员。绿景集团倾心锻造的精品社区商业绿景佐阾红树林购物中心即将在今年年底开业。

张勇着重强调，其间匠心独运“数易其稿”，力求为了给顾客打造一个更为流畅的空间，带来一种更适宜的品质生活体验。

大变局时代，唯有敢想者方有可为，而绿景资产基于未来的价值重构的意义远远超过了当下，相信在创新思维主导的相融跨界中必将焕发出新的生机与活力。

从“长期主义”出发，已届“不惑之年”绿景集团身上已深深烙上城市更新的鲜明标签，在业内有公认的“城市更新”专家美誉，其自身也从城市价值的发现重塑中不断实现自身的快速发展。

绿景集团近期的重点发展将聚焦在珠三角和长三角地区的核心城市和核心地段。在备受业界关注的绿景白石洲项目之外，还有开发面积达550万平方米的绿景东莞樟洋项目和开发总量达200万平方米的绿景珠海东桥和绿景南溪项目。

目前三个项目均在开发前策阶段，前瞻性地锁定城市群与都市圈发展的红利。

在后房地产时代，房企纷纷进行转型走多元化发展新路径，而由于多年来专注于城市更新，绿景集团能更加自如地让“增量资产开发”与“存量资产运营”比翼双飞，在形成良性循环中保持可持续性发展。

“资产价值更大化，资产运营专业化，资产管理服务化”。张勇表示，未来绿景资产所探索的是一条资产风险最小化，让资产更具价值的道路，倾力打造“全产品线多项目全流程”的复合型商业地产综合运营商及产业集聚平台。

在此次“干货”满满的采访结束后，张勇特意带领我们参观了位于绿景NEO大厦的绿景企业“云端”展厅，回顾介绍了绿景集团38年的发展壮大历程，并在沙盘前着重介绍了深圳旧改“巨无霸”绿景白石洲项目，并不无自豪地说，未来将成为深圳又一地标建筑及“大湾区的风景线”。

犹如绿景NEO大厦已然成为深南大道巍然屹立的标志性“封面”，其对面的香蜜湖金融区已完成综合整治蓄势待发，将打造深圳的“新金融中心”和“城市主客厅”，与其一路之隔毗邻呼应的绿景NEO大厦，也将成为深圳“最新封面”的一部分。

而在坚持核心城市核心地段的多元价值的“重构”之下，绿景集团将肩负持续提升城市价值的企业使命，始终致力于最大限度优化城市居民生活方式。

展望未来，绿景集团日益庞大的“资产”价值将进一步提升裂变，在“构筑喜悦”的增长战略和企业韧性成长下必将持续为城市创造新的价值与风采。

中购联铱星云商

VS

绿景（中国）地产投资有限公司

资产事业部总裁助理：张勇

■ 中购联铱星云商：过去的一年是特殊的一年，那么对绿景资产而言，全年的经营情况如何？有何新亮点？

张勇：2020年众所周知，全球遭受了新冠疫情的影响，就在这样不平凡的一年中，排除减租影响值，我们已努力将租户的平均租售比控制在15%以内。绿景资产旗下6个购物中心全年出租率保持在96%。

截至今年元旦的统计，绿景商业客流回暖达90%以上，总体销售已达去年同期水平，这个成绩还是不错的。值得一提的是，疫情时代的深圳写字楼市场，平均出租率75%，而绿景旗下的两个写字楼和一个办公园区出租率均超过9成。

■ 中购联铱星云商：在“牛年”到来之际，行业都期待在“变局中开新局”，2021年绿景商业有什么“大动作”？

张勇：变是商业地产行业永恒不变的主题，在疫情当下的时代，无论是甲方还是乙方，相信每一个行业人士，都无比希望疫情形式趋于稳定。但我们是把被动的等待变为主动的创造，在变化中求发展。至始至终，绿景一直用构筑喜悦的品牌承诺去创造和传递一种社会价值和责任。

不敢说有什么大动作，关于变，首先我不得不说一下：绿景集团倾心锻造的位于福田沙嘴红树湾畔，建面约4万方的精品社区商业绿景佐阾红树林购物中心即将在今年年底和大家见面了。

为什么说倾心呢？因为我们花了很长的时间去准备，仅在空间的打造上我们都自我否定了不低于五次，我们所力求的就是为了给顾客打造一个更为流畅的空间，带来一种更适宜品质生活的体验。而在装饰风格上我们就更换了三次装修风格。

应该说每一次的设计变更都是一次思维的涅槃重生，未来呈现的风格相信会给深圳市民带去耳目一新的视觉感受，提升项目的亲和感。这一点也彰显了绿景集团的匠心精神。

而在定位上，项目定位为品质生活的引领者，绿景佐阾红树林在原有社区型购物中心基础上，结合了高端居住、城市中心海景特色文旅于一处的独特优势，结合现有佐阾品牌组合，进一步提档升级，引入更好的品牌组合，更具体验感的LAB店。现在项目已正式进入筹开期，招商工作正紧密的开展中。节后我们也将有关于此项目的更多信息和大家分享。

■ 中购联铱星云商：绿景国际花城是化州乃至粤西地区具有较大影响力及发展前景的项目，据说绿景万达广场只占项目商业总量的一部分，整个商业版块是如何规划的？化州首座绿景万达广场项目预计什么时候开业？

张勇：绿景国际花城由绿景投资80亿元倾力打造，占地面积约1800亩，以原生态资源筑造约325万平方米山湖城邦，开发周期长达十年之久。未来项目建成后将可容纳15万人在此生活，这意味着，近半数的化州人口将迁移至人居环境更好的化州绿景国际花城新社区。

因为地块的低密度开发，绿景化州项目将会拥有超过20万平方米的商业配套面积，其中已规划包括三个盒子商业和大量的商业街区，万达是其中一个，预计用两年的开发筹备周期，于2022年底开业。

整个项目我们的定位构思是从一座城市的规划配套思维出发，哪里配置学校和教育，哪里配置市政服务，哪里配置娱乐体验，哪里配置购物。未来整个项目的商业将会以组团化形式呈现，不同的地块配有不同的城市服务功能，同时也会赋予不同的商业主题。而化州绿景万达广场是组团中一个单体7万平方米的盒子商业。

■ 中购联铱星云商：除了绿景化州之外，绿景集团在珠三角、长三角的项目有何新的进展？

张勇：绿景集团近期的重点发展将聚焦在珠三角和长三角地区的核心城市和核心地段。全部都是以重资产的形式出现。尤其重视的是珠三角地区，目前正在紧锣密鼓的开展深圳城市更新巨无霸，开发面积达500万平方米的绿景白石洲项目。

开发面积达550万平方米的绿景东莞樟洋项目和开发总量达200万平方米的绿景珠海东桥和绿景南溪项目。目前三个项目均在开发前策阶段。

■ 中购联铱星云商：绿景佐阾是绿景集团打造的首个专注社区邻里商业的购物中心品牌，目前也形成相对成熟的运营模式，在新的一年有何新的规划升级？

张勇：“仁里孚佐，亲和如阾”一直是我们的经营理念。作为一个社区型购物中心品牌，我们所塑造的是一个让更多邻里感觉舒适的消费场景。即使年轻的绿景佐阾虹湾购物中心，也走过了4年的风雨。而绿景佐阾香颂购物中心。

开业近8年，曾经是龙华片区最早也是最好的购物中心，收获了很多片区首店。但随着片区商业格局变迁，早期的城市红利已经被更加激烈的市场竞争逐渐分薄。

2021年，我们将会主动求变，迭代升级。优化空间布局和品牌组合。大家会逐渐体验到一个更加符合生活品质的绿景佐阾购物中心。

■ 中购联铱星云商：社区商业在去年的地位与作用更加突显，作为社区商业的引领者与践行者，绿景商业对社区商业的当下及未来有何新的看法？

张勇：随着后疫情时代的到来，人们生活的方式有一定的改变，这次疫情最先复苏的反而是社区商业。

据调查，在人均GDP超过30000人民币之后，社区商业所占消费零售总额的比例一般在40%以上，而发达国家这一数据甚至可达60%以上，“小而美”的社区型购物中心必将成为新的商业蓝海。

而社区商业运营的关键在于场景塑造和社群营销，这已然成为连接消费者与商业的最短路径。那么，社区商业如何通过社群营销与消费者进行沟通与互动，进而撬动消费大市场；在运营和营销创新上,实体商业未来发展如何更加个性化和精准化?成为我们思考的重点。

第一，重构人的关联链接。我们要重视与顾客的互动感，这种互动感的建立包括空间关系互动，体验场景互动，社交媒体互动。

我们在过程中会逐渐优化空间的流畅度，环境的舒适度，让顾客产生舒适，建立人和建筑的链接。

我们在场景的打造上通过创造新场景、激活新场景，成为社群达人之间相互连接的平台。这些平台往往会帮助租户进行商品植入，建立人和商品的链接。溜娃党，潮人党的场景激活也逐渐在我们的购物中心里盛行。

而传统社交媒体互动性和社交感已很难满足于忠诚计划的培养。社群营销就是基于相同或相似的兴趣爱好，通过某种载体聚集人气，通过产品或服务满足群体需求而产生的营销方式。对于实体商业来说，社群营销的商业价值是巨大的。这可以帮助我们更好的建立任何人和人之间的链接。

第二、重构产业+商业运营生态链。2021年，我们将重点去做一件事情，就是整合地产、34个我们管理的小区，超20万方所属写字楼办公客群，绿景酒店等资产事业部下属单位，构建了一个产业+商业的大会员平台。

但即使是拥有百万级会员规模的“顶流”的购物中心会员池，不足以称为社群组织，也不是每个会员有可能成为社群成员。商业竞争红海格局下，如何挖掘宝贵存量，使得会员转化为高粘性、高贡献度的社员，是我们追求的下一阶段。在我们创建的这个平台里。所有消费的积分是可以转化互通的。

例如你在商场购物所获积分可以转化为物业管理费或酒店订金。反之你在酒店或小区里的奖励积分又可以在绿景佐阾购物中心里消费。同时通过平台，我们能更好的玩转社群红包，目的是把更多的客群渠道相互转化和影响。

我们所搭建的是一个接触、激活、转化消费者的通路，商户在过程中收获了粘性更高的消费者，价值通过体验来挖掘，通过分享来放大。

过程中，运营商、租户及消费者的生态关系也完成了重构，这样我们不仅是经营场地的提供者，还是社群红利的提供者和可分享服务的定制化提供者。

租户与消费者都可以成为这种服务的受益者，而作为运营者本身，则收获了持续提升的经营收益以及逐渐庞大的精准社群。

■ 中购联铱星云商：绿景集团一直是多方位全面发展的运营专家，对于写字楼及产业园板块的管理也是在市场中名列前茅，请谈谈近期在这方面的最新情况？

张勇：今年在疫情时代我们写字楼的出租率依然稳在90%，不得不说是一个比较可喜的成绩。

我们在绿景NEO大厦调整配置了商业配套面积，融入夜经济，引入了高端音乐酒吧Face，近3000平的海鲜主题餐厅徐记海鲜深圳首店，同时北京网红餐厅牛排家和高端创意日料喜寿司的加入，完好的迎合了写字楼高端商务需求，客群体验时间延长至24小时。

相比购物中心的开发，绿景写字楼产品的开发要更早，可以追溯到十多年前。绿景NEO大厦作为我司进军高端商务办公市场的开山之作，凭借专业定制化高端商务服务，优质运营管理和创新商务理念吸引了多家世界500强机构及总部企业入驻，同时也在不断沉淀管理经验，学习国内外优秀的经营理念并与互联网+、新科技、黑科技相融合，以绿景NEO大厦为基石，为未来的绿景白石洲项目探索无限的可能性。

在写字楼招租、续租、扩租和换组的过程中，绿景一直推出的是翡翠级服务，和极致的满意度至上，我们每年都会做一至两次全维度的满意度测评，测评不合格的总经理，轻则不能参与评优，重则影响年度奖励。

随着未来白石洲及珠海和东莞的写字楼开发进度，绿景写字楼持有总量将会超过200万平方米，传统的租赁服务模式已经很难满足未来市场的需求，我们需要从整个珠三角产业生态的视觉去出发，升维至产业运营模型，全方位整合适合产业生态的运营管理。

目前我们已在极力整合福田的绿景NEO大厦和南山的绿景赋安科技大厦进行管理并轨，形成统一的管理思维和运营模式，整合进驻企业生态，为租户创造更好的附加值。

■ 中购联铱星云商：绿景集团是业内公认的“城市更新”专家，据悉“巨无霸”白石洲项目即将浮出水面，能否透露一下这个项目的进展情况？

张勇：绿景白石洲城市更新项目是深圳乃至全国规模最大、知名度最高的旧改航母，绿景集团将通过绿景白石洲更新，打造具有国际标准的大型中心城区。项目总规划开发面积近500万平方米。

未来两栋超高层的双子塔写字楼将成为大湾区又一地标建筑，项目将包括2个五星级酒店，超70万平米的写字楼和超40万平米购物中心，可容纳近20万人在此生活和工作。巨大的体量必将会形成客流虹吸效应。

项目将会分为四期开发，目前正在进行大量的高频论证和首期设计修正。整个项目有近20个专业团队在服务。

未来绿景白石洲项目将会融入更多的情怀，为深圳市创造更多的社会价值。相信未来绿景集团将不负众望，给大家一个全新的超级智慧生态新城区，请大家期待。

■ 中购联铱星云商：新年伊始，在“双循环”发展新格局下，请展望一下今年及未来绿景资产管理发展前景？

张勇：未来绿景将是增量资产开发和存量资产运营并举的时代。绿景集团已整体在港上市，未来绿景资产所探索的是一条资产风险最小化，资产价值更大化，资产运营专业化，资产管理服务化的道路。

在母公司增量的投融建管退周期中，起到越来越重要的专业支撑作用。更重要是不断成长的资产管理团队，有助于提升整个绿景的资产运营能力，全方位保障上市资产产生持续的盈利能力。

我司深耕商业地产经营，致力于实现运营资产化及资产证券化，成为具备“全产品线多项目全流程”的复合型商业地产综合运营商及产业集聚平台。绿景集团将乘风破浪，砥砺奋进，构筑喜悦的时代新格局，为城市再造扬帆起航。