作为以资产管理视野讲述如何开展商务不动产价值管理的开篇文章，我们首先对商务不动产的核心属性进行剖析，通过对其核心属性的了解，从源头梳理影响商务价值实现的因素，在后续的文章我们会围绕分析这些影响因素，提炼出商务不动产管理者应具备何种核心能力进行资产价值管理，挖掘并释放商务不动产价值，实现管理目标。当然，我们这些研究成果共享的目的也是希望能够与同行展开交流，共同推进商务不动产资产管理行业的发展。
我们先回顾下商务不动产的定义，在广义上指酒店、商场、办公楼聚集的综合体。因在商务不动产聚集区域，办公楼是其核心，满足办公需求，而酒店、商场等物业，更多属于辅助性，用于满足从商务办公需求中衍生出来的配套需求，故我们将商务不动产理解为以办公楼物业为核心的综合体，因此本文将以办公楼为管理研究标的对其属性和价值管理展开论述。
我们从影响办公楼全生命周期价值最大化实现的角度分析，办公楼的核心属性包括地产属性、经营属性及金融属性。对这些属性的认知和理解，直接影响着办公楼资产管理者的操作方法和管理水平，决定着办公楼资产最终变现价值的高低。
在《浅析商务不动产的全面资产管理》中我们曾提到，商务不动产在其生命周期可获取的收益涵盖四部分，包含租金收益、品牌收益、资本值收益及物业经营其他收益。我们可以将办公楼资产价值用冰山理论来比拟，目前被大家关注到的租金收益、物业经营收益为浮与水面之上的显性价值，被大家忽视或未充分意识到的品牌溢价及资本值为藏于水面之下巨大的隐性价值，如下图所示。
我们看到藏于水面之下巨大的隐性价值为资产整体价值的重要组成部分，如何实现显性价值的合理最大化及充分挖掘办公楼资产的隐性价值，是所有办公楼资产持有方急需解决的核心问题。那我们回归到影响办公楼价值的核心属性进行分析：
办公楼的地产属性，包含其自然属性，其中自然属性最重要的制约因素为区位，区位某种意义上决定着办公楼的租金水平，资产持有方一定要对这个核心影响因素有清晰的认识，依据定位精准匹配区位租金，不能好高骛远，脱离区域市场水平，最终造成巨大损失。这时就需要专业的经营团队开展充分的市场研究，对资产作出清晰的市场定位，提炼项目的优势，在租金与出租率、租户组合之间找好平衡点，博取收益最大化。当然，地产属性还包含其项目的定位、规划、设计、建造等因素，这些因素的科学推进都需要专业团队支持，尤其需要具有运营经验的管理团队提前介入。
办公楼的经营属性，即办公楼在运营期需要通过精细化的专业管理，实现其价值最大化。对于资产持有方来说，持有商务不动产的优势在于持续不断的现金流支持，且该现金流具有增长空间，因此商务不动产持有者需十分关注其持有资产现金流的稳定性及增长性。故持有资产阶段的专业管理变得十分重要，专业管理能力除了关注项目的硬件配置和招商能力外，必须综合考虑项目的品牌推广能力、运营服务能力，项目升级改造能力，从而保证项目租户品质及客户粘性，使得项目品牌价值不断提升，项目租金不断增长，实现年度经营现金流的稳定持续增长，最终达到资本值增长的目的。
办公楼的金融属性决定了其交易和变现的需求，我们需要专业团队在管理期间使资产收益不断合理增加，提升资产价值，做大项目资本值，并在在合适的时点寻找最佳的退出方式（出售、股权交易、资产证券化等），实现资金回收变现，达到资产管理的最终目的。
通过对办公楼三大属性的分析，我们总结出影响办公楼资产租金、物业经营收益、品牌溢价及资本值整体价值的因素如下图所示：
目前很多办公楼资产持有方主要关注点在租金、管理费收益而未重视其持有资产的品牌溢价及资本值收益。故工作重点着重于项目硬件配置及招商能力，同时运营管理仅仅理解为传统的物业管理。甚至有的资产持有方凭借区位优势，直接忽视项目后期的经营管理。这就导致许资产持有者在商务配套的配置、租户品质的把控、品牌策划及推广工作的开展、租户粘性打造及项目升级改造方面未进行深入思考。该种服务和管理方式将严重影响租金增长潜力、品牌溢价及资本值增长，最终影响资产变现价值。
资产最终的价值增长主要依靠净现金流的增长得以实现，而影响资产净现金流变动的因子包含收入及成本，即在租金、物业收入、品牌价值增加的情况下，我们还要思考如何进行合理成本节约。但并非收入最大化、成本最小化即为终极目的，需科学平衡二者的关系。非科学的成本节约终将导致项目品质下降，品牌形象及资本价值受损，从而也将影响租金、物业收入的增长。未来，可以使得项目净现金流（收入-成本）持续提升的管理方法即科学合理的管理方法会成为办公楼管理研究的目标。
经过多年的管理研究，我们对办公楼运营期的资产管理价值思考得出如下结论，如下图所示：
1、收入增长以租金增长、品牌溢价及资本值提升为综合考虑因素；
2、成本降低通过控制项目风险成本、科学降低能耗费用、建立标准化管理体系来提升人效与控制人工成本、保障外包方服务品质降低投诉处理成本、科学库存管理实现项目物料成本控制最终实现科学合理的成本控制。
经验总结和管理研究，我们总结出如上十大管理模式来支撑项目租金增长、品牌溢价、资本值提升，同时实现管理成本的合理控制，最终达到项目整体价值最大化。后续我们的资产管理视野系列文章将针对其中的部分核心能力与各位分享，共同探讨。
（本文刊登在《住宅与房地产》2019年7月刊总第541期。）
