（深圳、大美红树湾景）
前两天，易居CEO丁祖昱发布了“2019年中国楼市十大预测”，立刻在自媒体中掀起了一场口水仗，有点类似罗胖子跨年演讲的待遇。
其实，丁总的预测大多是针对房地产业内人士，和普通购房者关系不大。淘哥今天不谈那么高大上的东西，就谈谈深圳，来点更接地气，大家更关心的内容。
四个问题，四个答案，让你对2019深圳楼市心中有数。
NO. 1｜壹：2019深圳房价是涨是跌？
理由：
判断楼市长期走势，应该用长期逻辑，比如人口、经济、土地等。而判断短期走势，应该用短期逻辑。
千万不要用长期逻辑去判断短期走势。正如，长期看，人都是要死的，但是短期比如说2019年这个人身体状况如何，那就需要医生详细体检诊断了。
有非常多的人，犯了“用长期逻辑去判断短期走势”的错误。譬如，一说起深圳房价走势，就会谈深圳经济比香港上海还要牛，人口流入多么快，高端产业多么发达，土地多么稀缺等等。其实，这些基本面因素只能告诉你，深圳房价中长期还可能上涨。但2019会如何，并不能给出答案。
那么，决定深圳房价短期走势的核心要素是什么？
淘哥觉得，主要是楼市调控政策+金融货币政策。
如果政策宽松，比如鼓励购房，不限购、不限贷、不限售、也不限价，那么短期房价将受到向上的刺激。而且政策宽松，短期也会改变购房者对房价的预期，在买涨不买跌的情况下积极入市。
如果货币宽松，比如首付成数降低（首套3成二套4成就是典型）、利率下浮、房贷利率折扣大（08年的7折，15年的85折），银行放款容易，抵押贷、首付贷、接力贷、装修贷等各种金融手段容易获得，那么短期房价也会受到向上刺激。
回顾2009年、2015年，深圳楼市的两轮大行情，短期看都是楼市政策+货币宽松，双轮驱动导致。（这两类行情开始前后，深圳的经济、人口、土地等基本面因素都是没有什么变化的，这也说明这些因素不决定短期走势）
那么，2019年深圳房价会如何，就取决于楼市调控政策+金融货币政策，会如何变化。
淘哥的观点是
1、2019年，深圳楼市调控政策，至少不会比2018年紧张，大概率会更宽松一些。首先放松的可能是金融财税政策，比如，豪宅线可能会上调，降低交易成本。对刚需的房贷利率折扣会逐渐从上浮20%变成基准、下浮。
后期，对改善型置业也有政策储备，如果市场很差，限售也有可能放松，限购5年也可能改为3年，公寓限售也可能放松，这些都要视市场走势而定。至于限价，其实有些区域已经略为放松——本身按照政府限价卖房也难卖了。
2、从央行货币政策看，最近放松信号非常明显。1月4日宣布全面降准就是表现，此前央行行长易纲提出，中国经济下行需要一个相对宽松的货币条件，总理强调加大宏观政策逆周期调节力度，运用好全面降准、定向降准工具。类似这些信号有很多，2019货币宽松的方向很明确。
因此，淘哥觉得，无论楼市调控，还是货币政策，2019年比2018年都要宽松，那么即使从最保守的角度出发，2019年房价也会止跌。淘哥觉得，部分优质区域优质产品，房价会反弹到高点附近。
NO. 2｜贰：2019政策会宽松到什么程度？
为何说目前看不能预期太宽松呢？
理由1、因为2019年楼市政策的主基调是一个字——稳。
去年12月的中央经济工作会议上，强调房地产要“因城施策”，其实把调控房价的权力和责任下放到了各城市——以“稳”为总基调，如果这个城市房价要大跌，就救市。如果房价要大涨，就打压。“翻手为云覆手为雨”
在目前的楼市情况下，“因城施策”+“稳”，其实意味着一种委婉的救市表态，等于明确告诉各地方政府，要及时果断采取措施稳房价。但值得注意的是，这种救市只是一种托底式的救市，会很谨慎，会步步为营，不能奢望一步到位，全面刺激。
理由2，因为我们须警惕日本泡沫崩溃的教训。
淘哥认为，我国对日本上世纪90年代泡沫破裂的前车之鉴是非常警惕的，我们这几年的去杠杆紧缩其实就是预先防范泡沫。那么，日本的教训在哪里？
现在很多学者认为，日本并非被美国贸易战击败，而是由于实施错误的国内政策所导致：为了应对贸易战及日元升值导致的出口下滑、经济减速，实施了扩张性的财政政策、极度宽松的货币政策和金融自由化等，导致股市、楼市再高基础上暴涨。尔后不得不紧缩货币时，导致硬着陆，股价房价暴跌，泡沫破裂。
所以，当30年后的今天，我们面对美国的贸易战时，我们的货币政策一定会非常谨慎，不可能很宽松。尤其是在2015年这一波楼市去库存之下，房价已经大涨的背景下，我们对楼市的宽松，一定更加谨慎，步步为营。
为什么，淘哥又说，2019年政策“有超预期可能”呢？
因为这要取决于经济走势，如果前期的一系列刺激经济举措，收效不太明显。经济下行压力增大，如果中美贸易摩擦不乐观，各项经济数据下行幅度比较大，尤其是对就业产生较大影响时，我们政策宽松的力度，不得不加大。
这个时候，淘哥上文说的：“对改善型置业也有政策储备，如果市场很差，限售也有可能放松，限购5年也可能改为3年，这些视市场走势而定。”就有可能实现。包括货币政策也可能更宽松。
但是，淘哥预期，即使有超预期的宽松可能，最快也要到下半年了，中间需要一个观察前期政策影响、观察经济数据的时间。
NO. 3｜叁：2019看好深圳哪一类物业？
理由：
1、刚需房是有天花板的，刚需房价需要和城市普通居民收入挂钩。
这几年，刚需们收入增长不明显，但刚需房价经历2015年以来这轮大涨后也到了高位，刚需们要凑齐六个钱包才能勉强买得起。如果没有大量投资力量的介入，刚需们的购买力，并不能支撑刚需房价短期再迅速上涨。
2、改善型其实受益于上轮房价上涨，而刚需最受伤。
很简单的道理，所谓改善型，之前都是有房子的，所以上一轮房价上涨，改善型是受益者，他们只需要卖掉一套原来的房子（或者做贷款），就能以较小代价改善。再加上，改善型本身的收入水平也往往更高。——他们对高房价的承受力更强，
而刚需们实际是最受伤的，他们买房只能靠自己的工资性收入——靠工资买几百万的房子确实不容易。
如果2019年政策放松，让成交量有所恢复，正是这些改善型卖掉旧房，买改善型物业的好机会——很多人想换房很久了，而深圳改善型比刚需房供应紧张很多。
3、改善型尤其豪宅的价格，更多是和高收入人群、财富阶层收入及资产配置习惯挂钩——短期还有空间。
这个方面，深圳藏龙卧虎，别的不说，380多家上市公司，再加上上下游产业链的老板和高管，这里面蕴藏的购买力是极强的。而且这几年，深圳对外地财富阶层的吸引力越来越强，恒大许家印就在深圳湾1号购入多套物业就是冰山一角。
从这些群体看，深圳改善型尤其豪宅的价格，还有空间。
4、深圳豪宅价格与普通住宅价格的差距不大，远小于香港、曼哈顿等——这可能意味着，深圳豪宅依然被低估了。
淘哥的经验是，一般而言，金融中心城市的房价均价和天价豪宅之间，大概4—6倍的差距。也就是说，如果按照深圳均价5.4万计算，天价豪宅能卖到21万-32万左右。
曼哈顿的均价约10万和天价40-80万的差距，差不多就是4-6倍，而香港更特别一点，均价和顶豪能到10倍，香港最贵的房子，价格能到150-250万港币一平米。
拿最高价和最低价相比，深圳比值也出奇的低。如下表，2017年的统计数据，深圳最高价/最低价的比值只有7.7，远远低于上海的62.2，广州的39.7，南京的38，也低于北京的17.1，杭州的21——从这个表看，与其它城市比，深圳豪宅低估了，而普宅高估了（可能和深圳城市太小有关）.
关于此点，淘哥曾经和一些朋友有过讨论，供大家参考：
NO. 4｜肆：2019哪个区域房子最紧俏？
淘哥截选了部分表格：
很明显，适合改善型的区域，福田供应最少，新房最紧俏。全部算起来只有9个新盘。而住宅更是只有山语清晖，天健天骄，合正安托山和加福华尔登府邸4个——这个数据远远小于南山。
从2018年的市场表现看，福田的改善型豪宅即使在极度冷清的市场，表现依然很好，有两个案例。
可以预计，2019年在调控+货币双放松的背景下，改善型行情依然会继续，而福田的改善型豪宅最为紧缺，有望继续有不俗表现。
讲了这么多干货，请允许淘哥接下来介绍一个更具体的内部信息：
淘哥获悉，除了上述4个项目，还有一个更重磅的福田豪宅，很可能在上半年入市——绿景红树湾壹号的B栋楼王单位：宽玺。
如上图，就是右边最靠海的那一栋。据悉，该批单位是绿景红树湾壹号的保留单位，也是位置最好，景观最佳，面积最大的楼王单位。面积段约178-242平米，总共是252套。
这批单位的特点很多，最打动淘哥的是几点。
1、CBD湾心唯一将售的大户型豪宅。
刚刚淘哥盘点了，福田2019年仅仅只有山语清晖，天健天骄，合正安托山和加福华尔登府邸4个住宅，没一个在湾区。
即使算上南山，整个深圳湾+蛇口海岸线，也没有大户型住宅：
万科瑧湾汇大户型公寓开盘早已经卖光，在售是小公寓。
后海的海境界二期是大户型，但没啥海景，
半岛城邦四期暂时有海景，却都是中小户型。
太子湾的招商湾玺是公寓。
甚至包括前海湾，也没有大户型住宅项目，壹方中心基本清盘了。
所以，绿景红树湾壹号的B栋楼王，是2019深圳湾心，惟一将售的大户型豪宅。你如果2019年想在湾区、买大户型、新房，只有这一个选择。
2、红树湾海景大宅，拥有最高49层约166米高的天际视野。
纯南北通板楼设计，约5.8米大面宽客厅，约13米面宽观景面，约52平米南向奢阔主套卧，通透明亮，可俯瞰包括红树湾海景、福田、南山景观在内的城市与自然景观。
看看无敌的海景和城市景观吧，以下都是实景拍摄。
3、这种深圳湾区的大户型，拥有无敌景观的，该如何估价呢？
我们不妨看看二手房的数据，比如说红树西岸，一个在红树湾的西翼（红树西岸），一个在红树湾的东翼（绿景红树湾壹号），都有无敌海景和城市景观，也都是大户型，都是住宅。
这是2018年11月-12月期间，从贝壳上查询到的部分成交数据，注意，是成交数据，不是报价。红树西岸有两套的交易记录：
1、266.37平米的户型，这应该是楼王，有无敌景观，成交价格4220万。单价高达15.84万。
2、196.23平米的单位，成交价格2380万，单价12.12万。（这一套不确定有没有无敌海景。）
也就是说，红树西岸近期的成交价在12-16万之间，这就是红树湾+无敌海景+大户型+住宅的市场估值。
红树西岸景观确实震撼，淘哥小密圈内一位朋友实景拍摄的小短片，给大家感受下，淘哥觉得，凭这个景观和片区规划，红树西岸依然没有到顶，绿景红树湾壹号也类似
绿景红树湾壹号是新房，新房是限价的，参考福田、南山的住宅限价情况，淘哥觉得，这里面可能有类似万科瑧山府的套利机会——建议有实力的朋友们，密切关注该项目的进展，尤其是价格情况。淘哥微信543251316可密切交流。
4、其它亮点，包括准现楼、潜在学位房、综合体、大金沙旧改首发项目等。淘哥就不多说了，感兴趣的朋友，看这篇文章：《绿景红树湾壹号深度分析》
