2018年12月19日，郑州市政府正式印发《关于高新技术产业开发区新型产业用地试点的实施意见》，河南省第一个明确针对新型产业用地（M0）的试点新政正式落地郑州高新区。一时间，新型产业用地（M0）首批试点项目究竟花落谁家，成为郑州地产圈炙手可热的话题。
距离政府文件印发已过去近10个月，郑州市新型产业用地（M0）首个落地项目终于揭开面纱。2019年9月29日，编号为郑政高出【2019】24号宗地成功挂牌出让，郑州天健湖大数据产业园发展有限公司摘得土地，郑州天健湖大数据产业园成为M0用地首个落地试点。
M0新政意味着什么，将对郑州产业发展带来怎样的影响？
为何政府会首选具有国有企业背景的郑州天健湖大数据产业园作为新型产业用地（M0）首个落地项目？郑州天健湖大数据产业园会对M0用地作何规划？
天健湖大数据产业园的战略发展将为对高新区乃至郑州市的产业发展带来何种影响？
这一系列问题，伴随着首个M0用地项目的公开，成为大家再度讨论的热点话题。小编也针对这些问题做了一些功课。
▲摘地成交确认书
产业用地“新宠"M0
究竟为何方神圣？
新型产业用地（M0）是为适应传统工业向新技术、协同生产空间、组合生产空间及总部经济、2.5产业等转型升级需要而提出的城市用地分类。
即在工业用地（M类）中增加新型产业用地（M0），具体是指符合区域产业发展导向，对居住和公共环境基本无干扰、无污染和安全隐患，融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等具有显著创新特征的产业功能以及相关配套服务活动的产业用地。M0的出现可在提高土地开发效率的同时，推动产业高质量发展。
郑州市新型产业用地（M0）具有以下特点：
（1）土地利用效率大幅度提高：M0容积率介于1.6到3.0之间，建筑密度介于30%到40%，绿地率介于20%到30%，明显要比传统工业用地更加优化，为高端产业和人才提供低密、高绿的更舒适环境，同时按照商务、商业用地配建标准来配置停车配建。
（2）更丰富的用地类型：《意见》规定M0为工业用地兼容商业用地，也即国土部所称的“兼容性混合功能用地”——厂房和研发用房建筑面积不低于总建面的70%，剩下30%则可以兼容商业配套，丰富高端人才生活需求。
（3）土地可分割登记及转让：在分割转让方面，用地单位原则上要持有不少于总建面40%的厂房和研发用房，自持10年以上，剩余30%在协议明确后可以分割转让，最小分割单元不低于300平米；配套商业、服务型公寓可分栋、分层、分套转让。这意味着，整个园区物业最多60%都可以对外分割销售。（不过，为了避免潜在的租售乱象，分割转让或出租，必须经高新区管委会同意，且由管委会优先回购。
此外，《意见》明确指出：M0需要通过挂牌方式获得土地使用权，出让起价不得低于全国工业用地最低标准；《意见》中提出对M0的全生命周期动态管理，要将其产业类型、投资强度、产出效率、节能环保等要求纳入出让合同，由管委会实施全过程监管；高新区管委会将制定细则，明确产业入驻条件，包括企业科技研发实力情况，项目的产业类型、投资强度、单位用地产值、单位用地达产税收等。
产业项目入驻前，高新区管委会将根据入驻条件要求，对用地意向单位进行项目准入可行性评估，评估结果作为新型产业用地招拍挂竞买人以及新型产业用房购买人的资格审核依据。
优化产业地产模式
提速城市产业发展
自郑州获批国家中心城市以来，积极开展经济产业转型，城市更新核心逐步转向产城融合、产业回归的阶段，传统工业用地略显粗放含混的土地供应和管理政策已无法满足新型产业的发展需求，单一的土地功能也不利于城市的产城融合发展。郑州市借鉴、学习广州、深圳等地区的产业用地政策，结合自身城市特点，制定符合内陆地区发展特性的新型产业用地（M0）政策。
通过对郑州市M0土地新政的解读我们可以看出：新型产业用地（M0），可以实现地块内的“一揽子”配套，从研发、生产、总部经济、商业办公甚至住宅，全部“集成”，避免产、城、人的分离，实现“产”与“城”进一步融合；同时，新型产业用地（M0）以其开发强度高、用地形式多样化、土地使用灵活、功能混合利用等特点，有效提升土地利用效率，让城市稀缺的土地资源得到更为集约化的利用，在一定程度上缓解了大郑州高速发展过程中土地稀缺的问题。
与传统工业地产相比，新型产业用地（M0）在用地建设规划上也显得更具活力与人性化，M0用地可配置一定比例的商业办公、配套住宅、公共服务设施等业态，相比于传统工业项目行政办公及生活服务设施用地面积不得超过总用地面积7%的要求，更符合当前城市发展的规律和企业转型发展的诉求，能够为新型产业和企业提供良性成长的环境，催生更多新型产业、新星企业，更加有助于城市产业结构优化，加速城市产业发展。
我们相信，作为产业地产的根本性生产资料，这些产业用地政策的突破创新和深刻变迁，将直接影响到未来整个产业地产行业的新玩法和新变局！
国企建设运营商
更受M0新政的青睐
郑政高出【2019】24号宗地，位于高新区枫香街西、红衫路东，出让面积112731.27平方米，该M0地块也由此成为了2018年12月19日《关于高新技术产业开发区新型产业用地试点的实施意见》出炉后首宗通过招拍挂出让的新型产业用地，吃螃蟹的示范意义相当明显。
与其说郑政高出【2019】24号宗地公开招拍挂，倒不如说是为郑州天健湖大数据产业园发展有限公司量身定制的定向招拍挂，该地块对竞买申请人资格也作出了严格的要求，以锁定国有背景的建设运营公司。
郑政高出【2019】24号宗地挂牌出让文件中要求“建成后厂房和研发用房建筑面积占地上总建筑面积的70%，土地竞得人须持有的厂房和研发用房不少于土地中建筑面积的40%，自持年限低于10年，配套商业用房建筑面积占地上总建筑面积的30%。”
这一条款让很多民营开发企业望而却步，在开发商由“重资产转向轻资产”思路大行其道的情况下，长时间手持重资产并非易事。而对于政府而言，将M0新政头号试验用地交由以资金高周转、高回报率为目的的民营开发商似乎也并不是明智的决定。
郑州天健湖大数据产业园发展有限公司是郑州控股下属子公司国投置业与高新区政府平台公司高新投建联合成立的产业园建设运营公司，国投置业与高新投建分别占比51%和49%。在这块M0用地上将要建设成的是郑州天健湖大数据产业园，是带动高新区和郑州市大数据产业发展的国家大数据综合试验区中部集聚区，首个公开招拍挂的M0用地出让给国有企业背景的郑州天健湖大数据产业园发展有限公司，由此也可见高新区政府以产业用地创新承接重大招商引资项目，以及优先引入国字号产业地产商的谨慎稳妥姿态。
合理规划M0
郑州天健湖大数据产业园或将为行业风向标
该地块紧邻高新区科学大道，是未来区域产业发展的中轴线，周边是高新区工业片区。高新区拥有30年的产业发展基础，厂房林立，拥有企业主体40000余家，产学研资源富集，产业氛围浓厚。同时，高新区更是国家首批高新技术产业开发区、郑洛新国家自主创新示范区核心区，是国家战略和城市战略的主战场之一，这也是郑州市新型产业用地（M0）新政中首批试点择址高新区的重要原因之一。
新型产业用地（M0）首个落地项目，是郑州市、高新区产业转型的新尝试，根据该地块的出让要求，土地用途上为工业（新型产业用地）兼容零售商业、餐饮、旅馆、地下空间用途交通服务站、工业；这就表明了在产业园规划建设业态上可以增加产业、商业、旅馆等生活配套。
郑州天健湖大数据产业园，项目总占地面积约263亩，建筑面积约60万方，采用 "T" 字形空间轴线结构，将各个产品类型合理布置。东侧、南侧为办公区域，西侧为生活配套区域，拥有企业独栋、多层办公、星级酒店、配套商业等多种产品类型；从北向南依次布置艺术展示、园区食堂、公共会议中心、缤纷商业等服务功能，打造办公、生活互不打扰又互为支撑的园区布局。
▲郑州天健湖大数据产业园规划总平图
聚焦大数据，创建生态圈
天健湖产业园助力国家战略和产业发展
郑州天健湖大数据产业园，是在国家大数据战略背景下孕育而生的项目，2016年河南被确立为国家大数据综合试验区之一，河南省以郑州为中心规划全省18个大数据产业园区，全方位践行国家战略，郑州天健湖大数据产业园就是政府要求建设的18个产业园区之一。
天健湖大数据产业园将依托国家战略和特色的M0宗地，搭建一个适合大数据企业发展的赋能型平台。通过打通产业链、完善服务链、丰富配套链，构建三链合一的大数据产业生态圈，实现企业、园区、服务机构等协同发展，互惠共赢，致力于打造一个产业生态圈，而非一个办公集聚区。
通过明确“产业为本，运营为魂”的经营理念，产业园特设企业服务平台、科技金融平台、人力资源平台等六大服务平台，为企业提供资金、人才、政务办理、技术成果转化等一系列服务；同时确立“3+6+N”产业生态系统搭建准则，即：以大数据产业链条的数据处理、数据应用、数据安全3个核心环节为基础，实现物联网、软件、云计算、区块链、网络安全、人工智能等6大相关产业和N个大数据应用领域的产业集聚。
随着大数据企业的逐步聚集，郑州天健湖大数据产业园将会成为高新区产业发展的核心区域，通过大数据引领和带动云计算、人工智能、物联网等行业协同发展，形成以天健湖大数据产业园为核心，辐射周边2平方公里的产城融合示范区。产业园未来将建设成为国家大数据综合试验区中部产业发展的集聚区，实现千亿级产业集聚，助推郑州国家中心城市建设、助力河南国家大数据综合试验区发展！
▲郑州天健湖大数据产业园鸟瞰图
总而言之，郑州市新型产业用地（M0）用地，让以交通和物流为标签的大郑州，迈出了产业发展更坚实的一步。国家中心城市未来的发展未来可期，对每个生活在郑州的人而言，都是幸运的，让我们共同期待和见证更加美好的世界级大郑州！
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