一、2014年上半年杭州租赁市场状况回顾
1、成交量变化
2014年上半年杭州租赁市场行情走势依然向上，无论成交量还是租金价格，与去年同期相比都上涨不少。从统计数据来看，上半年杭州二手房租赁市场成交量同比去年上涨近20%。与成交量相呼应的是，租赁市场的租金价格也呈现一定幅度的上涨，今年上半年杭州租赁市场的平均租金为2840元/月，同比去年2730元/月增长了4.03%。
分析其原因：1、从上半年的租赁成交走势来看，除了受传统租赁需求影响之外，持续严厉的楼市调控政策仍旧对租赁市场起到一定刺激作用，部分买卖市场的刚性需求受到抑制，而出现了明显的观望态势，不得不将买卖需求转向租赁市场寻求过度。需求的上升，进一步推动了租赁成交量的增长。
2、实体经济的恢复，杭州的经济地位和各类社会资源每年吸引着大量的外来务工者、大学生到杭工作，且他们因为经济实力和工作地点的灵活性，大多会选择租房来解决居住问题。因此，租赁客源量的持续上涨，也为今年的租赁成交起到了助推的作用。
3、买卖市场的降温，使得更多房东愿意将房屋进行出租，令租赁市场的房源量出现一定增长。我爱我家市场研究中心认为，客户需求与房东挂牌量的同时增长，也是推动上半年杭州租赁市场交易热度持续攀升的一大重要因素。
2、租金价格变化
表1：
今年上半年杭州租赁市场的平均租金为2840元/月，同比去年2730元/月增长了4.03%。而从2014年上半年杭州二手房租金价格走势图来看，除了1月、3月租金价格有所回落以外，其他各月份租金价格均呈现上涨趋势。
对此我爱我家市场研究中心认为，租金上涨幅度属于正常水平，不存在暴涨问题。供需关系和供需中长期存在的结构性矛盾仍旧是推动租金上涨的最大推手。从上半年每月的租金走势图来看，1月份作为传统的租赁淡季，期间会有部分租客受春节假期的影响，选择退租或考虑年后再进行租房，在需求迅速萎缩的情况下，使得租赁价格处于上半年的相对低点。2月份春节过后，返杭就业务工人员的不断增加，以及很多大学毕业生来杭找工作新需求的推动下，从而为杭州租赁市场带来旺盛的需求，在需求的不断增加，房源量有限的情况下，租金水平自然也就水涨船高了。
与往年不同的是，从今年租赁旺季的形势上看，今年租赁高峰期的集中度有所增强。进入3月份，由于之前节后租赁高峰期租金上涨是季节性的结果，提前消化了市场的涨价压力，为租金下降留下了空间。而现在租金下降的趋势正在蔓延，以至于在高峰期间租金反而呈现回落的趋势。
进入4月份市场需求有所减弱，使得租赁成交量开始回落，但租金价格保持却稳定。总的来看，4月份租赁市场保持了“量跌价稳”的走势，整体比较缓和。进入5、6月份，租赁市场受毕业高峰季的来临，庞大的租赁需求使得这两个月的成交量迅速回升，也间接带动了租金价格一定程度的上扬。可见租赁房源的供给和需求对调整以及对租金价格走势影响较大。
二、2014年上半年杭州租赁市场成交区域状况
表2：
根据我爱我家市场研究中心统计数据显示，上半年，上城区成交占20.64%，较去年同期22.22%下降1.58%；下城区成交占18.38%，较去年同期20.06%下降1.68%；江干区成交占15.75%，较去年同期15.75%上涨1.35%；拱墅区成交占13.62%，较去年同期13.21%上涨0.41%；西湖区成交占24.31%，较去年同期的22.05%上涨2.26%；滨江区成交占7.3%，较去年同期8.07%下降0.77%。
从租赁市场的具体成交特点分析来看，传统的热租区域延续租赁的火爆，供需两旺，成交活跃。上半年租赁市场主要以即将毕业的大学生、陪读的家长们以及换房一族为主要客户群体。这些租客除了要求良好的生活环境和商业氛围外，便利的交通现在也是其租房首选的条件，其中靠近公交站、地铁沿线租房比例较高，这些区域内的房源受关注度明显高于外围区域。上城区像近江、望江门以及复兴一带交通发达，地铁一号线与市区的衔接更是让很多租客把租房区域选在了这里。
相对上城区的交通优势，西湖区域可选房源多且价格适中是促成客户把租房首选区域定在这里的主要原因。与往年相比，近几年，随着申花、三墩板块内新楼盘的不断交付，使得这里二手租赁市场的房源颇为丰富。与此同时，相比古荡、翠苑板块，这些区域内的房屋租金价格优势也相对突出，相信如果能弥补其区域内轨道交通上面的缺憾，会吸引越来越多的租客。
而下城区房源主要以朝晖、体育场路一带为首，其中房源以中、小户型较为活跃。许多在市内的上班族都偏爱在这两个区域租房，其中，客户需求多为一房或两房。不过市中心区域房源受户型结构的限制，大户型房源挂牌量较少，小房源成交活跃。
如果说在市中心区域租到一套房子，户型、面积上的选择都会有所局限，那么在江干区却可以找到一些比较好的房源，比如采荷、南肖埠、闸弄口一带，面积在60-80方左右的中小户型，根据房龄长短、装修状况，你可以选择中等装修的舒适3房，也可以选择精装修的2房，因此这里吸引了不少有孩子的家庭前来租住。
另外，不少人在租房时既要交通便捷方便，又要租金低廉，所以不得不把租房区域选在稍远的地方，拱墅区的大关、拱宸桥、和睦一带地理位置虽然不及市中心优越，但是区域内房屋租赁价格较低，租房者花2200-2500元基本可以租到便宜舒适的2房，这也是吸引更多租赁人群在这里居住的重要因素之一。除此之外，该地区周边商业氛围也日渐成熟，钱江小商品市场、胜利河美食街内的各色餐馆,能够满足不同口味居民需求。
滨江区主要以就近工作的上班族及白领阶层选择在此租房居住，不过从上半年的成交来看，这里单身公寓和两房的房源依旧是今年的热门，而一些大户型房源主要被一些公司的中高层租走，或是一些企业租去给员工租住。
表3：
根据我爱我家市场研究中心统计数据显示，上半年，上城区租金价格为2840元/月，同比去年的2711元/月上涨了4.76%；下城区租金价格为2945元/月，同比去年的2830元/月上涨了4.06%；江干区租金价格为2520元/月，同比去年的2448元/月上涨了2.95%；拱墅区租金价格为2518元/月，同比去年的2468元/月上涨了2.02%；西湖区租金价格为2980元/月，同比去年的2820元/月上涨了5.67%；滨江区租金价格为2890元/月，同比去年的2793元/月上涨了3.48%。
我爱我家市场研究中心认为，虽然近一年来，杭州租赁市场各区域的租金价格持续上涨，但以现在的租金水平来看已接近租客可承受的最高临界点，后续上涨的动力明显不足。特别是随着远郊区县交通日益便利，一部分求租人因收入水平等因素开始往这些区域分流。同时随着板块内大体量楼盘的不断交付，房源供给量得到快速的增加，租金也将得到相对应的制约。
三、2014年上半年杭州房屋租赁市场各户型成交状况
表4：
上半年二手租赁房屋成交户型占比中，面积在50-90方的2居室占比达到了45.9%。虽然上半年2居室整体成交占比略有下降，但接近50%的市场占比说明其依旧是目前租赁市场上最受欢迎的户型；1居室占到总成交的32.76%，与去年基本相同； 3居室占到总成交的19.01%，同比去年上涨了0.9%；3居室以上户型，占到总成交的2.32%，同比上涨。对此，我爱我家市场研究中心认为，造成这种租赁市场户型结构稳定分布的原因主要在于市场房源供给类型以及市场需求特性的双重作用所致。
从房源的供给来看，由于杭州的租赁市场多以二居室供应需求较稳，这就使得租赁市场之中的两居室房源十分抢手。同时这跟出租房源所面向的租客群体不同也有关系，其中2居室的租房群体是大多以来杭工作或留杭的大学毕业生、外来务工人员，以及收入较低暂时不考虑买房的过渡租房者。由于刚进入社会，经济基础相对薄弱，为了节省租房成本，他们会选择2居室与人合租。同时为了兼顾安全性，这部分租客更愿意与自己熟识的朋友合租，采用合租2居室或通过转租其中一间房的形式，来缓解租金压力。
按照租客群体的特点，1居室更多的是吸引了一些企事业单位的白领、收入较高的人士前来租房，这部分租客有着稳定的经济收入，在租房的首选上更注重个人隐私，而1居室在私密性上相对其他户型而言更能满足这部分租客的需求。
而3居室及以上租客群体居住范围较广，他们主要是以一些家庭住户为主。他们当中大部分是携家带口居住的，所以对所租房子的住宿环境和条件有一定要求，较看重房屋的性价比，这部分租客多承租一些成熟的小区，还有一些为了孩子上学方便，会选择在一些学校的周边进行租房。
表5：
从上半年各户型租金价格的变化情况来看，今年上半年杭州租赁市场各户型的租金价格均出现一定幅度稍微提升。我爱我家市场研究中心认为，事实上，虽然上半年各户型的租金价格普遍都有不同程度的上涨，但是涨幅比较明显的区域主要集中在一些户型面积较大的新小区，这部分小区大都房龄较短、物业环境较好，室内装修较好，因此上半年以来普遍有200-300元左右的上涨。而相对一些较老的小区，主要以中小户型为主，涨幅则不是很明显，年初到年中涨幅约在100-200元左右。
四、上半年各户型热门成交小区价格变化
表6：
表7：
表8：
五、2014年下半年杭州房屋租赁市场预测
对于下半年杭州租赁市场走势，我爱我家市场研究中心认为，进入7、8月份租赁需求或将创历史新高。据了解，2014年，浙江省应届高校毕业生总数达到28.7万，杭州市应届高校毕业生总数达到10万余，暑期还将有大量外省毕业生来杭找工作，届时，租赁市场的客户需求量将呈现新一波上涨的趋势，租赁成交量还将进一步扩大；同时需求的上涨，特别是个别传统热点区域租赁需求量的爆发，将有可能导致供需矛盾进一步激化，这对租金价格的上涨起到一定推动作用，尤其是各大院校周边的小区租金可能会出现不同程度上涨。
虽然今年租金整体上涨的现状依旧无法避免，但是随着合租比例的上升，特别是租赁需求的外扩，新楼盘的不断交付，房源供应量将持续增加，这对缓解租金压力，平抑房租上涨的局面将有所帮助。进入9月份以后，随着租赁需求的回落，租赁市场又将进入租赁淡季，租金价格和成交量均会出现一定幅度的回落。
