市场 | 3月二手房成交超新房，余杭新房成交表现抢眼

摘要：

3月，杭州二手房成交回归至2000套左右，但小幅低于市场预期，新房市场的打折降价风波愈演愈烈，但多数开发商的开盘计划被打乱，推盘意愿虽强烈，但开盘谨慎，4月将出现楼盘集中开盘上市情况，值得予以关注。主城区成交量水平与余杭区成交量差距不大，主要与主城区内开盘数量较少有关。

此外，近期市场舆论导向仍是以稳定房地产市场为主，防止大幅下跌引发民众的观望情绪。同时，对于高库存量的杭州楼市，放开限购限贷等政策已经被多次提及，楼市可能出现转机。

1、商品房市场

3月成交热门楼盘

在刚刚过去的3月，杭州商品房成交量依旧表现低迷，较2月相比，虽有上升，但仍低于1月成交水平。

2月份受到德信北海公园及天鸿香榭里的大幅降价后，全国的主流媒体都进行了大篇幅的报道宣传。初期的舆论的导向均指向“杭州楼市崩盘前兆”，导致购房者的购房预期大大降低。在新闻的传播过程中，杭州商品房库存量的数据不断被谣传放大，“12万套”、“22万套”、“44万套”，更加剧了市场的观望情绪及降价预期，因此，开发商的开盘节奏被打乱。同时受到销售压力影响，开发商将开盘节点推迟至月底，造成成交量的数据反应缓慢。

但从近期杭州房地产的市场动向来看，政府稳定市场的态度积极，杭州市政府召集行政主管单位、开发商企业等进行了多次的房产研讨，同时有传言，杭州等地可能放开限购等相关政策。

一、杭州限购政策短时间内不会放松，存在政策小幅变化：杭州作为1.5线城市，由于2009年的高房价，受到全国的关注。政策调整对杭州而言较为敏感，从之前的历次政策调整可以看到，杭州均没有走在全国的前列，即使目前杭州的商品住宅库存量水平远高于北上广等一线城市，但对于限购放松如此敏感的政策变化，杭州不会率先实行。但从诸多的会议中，开发商及中介企业，都提及对于限购限贷的政策放松。同时从目前杭州、余杭、萧山对于房产档案查询及税收缴纳的标准看，已经出现松动，这表明，政府有放松政策的意愿，但迫于压力，仍保持谨慎的态度，若有其他城市对限购政策调整，杭州将有跟进可能。

二、库存数量调整，释放积极信号，降低开发商压力：杭州库存此前的高库存数据，主要希望以此作为砝码，减少对于杭州关注度，降低政策加码的风险。但此后的舆论导向，使得高库量成为杭州楼市崩盘的信号。目前以官方声音调整库存住宅数量，可以看出政府以此增强开发商信心，引导舆论转向健康稳定的方向，降低购房者对于后市看跌的预期。

三、未来大幅降价宣传将受控制，减少压力，稳定市场面：从市场导向来看，不希望在杭州看到有大幅跳水降价的行为继续出现，以减少媒体舆论的关注，因此，未来开发商的大幅降价宣传造势行为将有所收敛，更多采取存抵、起价、暗降等方式进行降价宣传。

2、二手房市场

3月杭州二手房成交2088套，较前一个月相比，上升117%，仅比1月、2月之和少88套。成交水平回升至去年下半年平均水平。

我们认为3月的成交量，虽然已经回升至去年下半年平均水平，但仍然低于预期，在房地产市场整体形势看低的背景下，诸多开发商延期开盘，虽然这能够分流一部分购房群体至二手房市场，同时，部分降价区域引发二手房业主的积极调整报价，促成二手房快速交易，使得3月二手房交易量明显高于商品房，但更多开发商的降价行为，直接导致购房者的观望情绪蔓延。下单意愿减弱，成交周期延长，一二手房之间的徘徊。

新房降价区域扩大，二手房交易受影响区域增加。从杭州目前的降价区域看，降价幅度和宣传力度较大的，仍主要集中在城北区块，所影响的板块，也仅辐射周边区域。而随着开发商销售压力和库存压力的增加，已经有诸多开发企业实施降价行为。而二手房业主虽然有议价空间增加的意愿，但与开发商的降价幅度和促销力度相比，仍然有限，因而随着开发商降价区域的全面铺开，新房降价幅度增加，二手房面临价格挑战，将有更多区域的二手房交易会受到影响。目前交易量较大的商品房区域，周边二手房数量相对有限，板块内主要以商品房为主，但降价行为的出现，更多影响的是周边购房者的心理。