一、2014年上半年杭州二手房买卖市场状况回顾
1、成交量变化
根据透明售房网数据统计显示，上半年杭州二手房共成交9788套（不含萧山、余杭），环比去年下半年的12180套下降19.64%；同比去年上半年的18879套下降了48.15%。价格方面，上半年杭州二手房成交价格为18379元/平方米，同比去年的19859元/平方米下降7.45%。
我爱我家市场研究中心认为，2014年上半年，杭州二手房楼市总体运行相对良好，呈现前低后温和复苏的走势。从市场成交总体走势来看，虽然上半年每月的成交量的变化各不相同，但是从环比变化不难发现总体下降幅度减缓，上涨势头越加明显，从同比变化来看上半年总体成交量依然低于去年同期。
具体来看，年初杭州多家银行的首套房贷利率优惠的取消，个别银行还存在首套房利率上浮10%-20%的现象，这一举措不仅削弱了刚性需求的购买力，使得市场需求明显受到抑制，也在一定程度上影响了二手房市场成交量的变化，同时在1、2月份传统楼市淡季的影响下，市场成交略显疲软。
进入3月份，随着市场信心恢复，改善和刚性需求的活跃度逐渐回升，年后购房者对二手房市场的热情持续升温，二手房成交量也逐渐恢复正常水平，被压抑了一个季度之久的刚性需求，在3月份迅速释放。虽然在信贷政策仍旧紧缩的大背景下，当月的二手房交易量很难与去年同期相提并论，但2088套的成交量已经创造了上半年的最高值，也是2014年以来月成交量首度突破2000套的一个月份。
在经历了3月份的“小阳春”后，4、5月份杭州二手房市场呈现了“量价双缩”的走势。从成交数据来看，3月份，市场已经提前去化了一部分比较迫切的购房需求，进入4、5月份，整个二手房市场的购房需求更是明显回落，同时在仍旧趋紧的购房政策环境下，楼市需求的释放往往是具有一定持续性，因此4、5月份的成交量虽有回落趋势，但总体依旧保持平稳。
在成交量连续下滑之后，6月份的成交量终于出现了反弹，全月成交1860套，较5月上涨了3.91%，市场下挫的趋势有所减缓。
2、成交价格变化
价格方面，上半年杭州二手房成交价格为18379元/平方米，同比去年的19859元/平方米下降7.45%。其中价格最高月份出现在今年的1月份，为19071元/平方米。自2月份开始价格开始逐步回落，到6月份成交价格为18028元/平方米。
对此我爱我家市场研究中心认为，相对交易量而言，二手房价对市场变化的反映较为滞后，影响房价涨跌的因素很多，但信贷政策是目前二手房房价上涨动力削弱的主要原因。年后以来银行信贷持续收紧、贷款难申请、利率上浮等限制因素，限制了大部分购房者的购买力，在购房成本增加的同时，也会给购房者造成房价看跌的市场预期，延迟其购房决策，进而导致市场部分房源的议价空间加大，成交价格呈现下探趋势。
二、2013-2014年上半年杭州二手房市场成交结构变化分析
从统计的成交数据看，上半年，各个户型的二手房成交占比基本稳定，两居室户型累计占比达到51.38％，仍旧是成交主力户型，但同比去年的53.01%下降了1.63%；一居室户型成交同样有所减少占到12.81%，同比下降1.41%；三居室占到30.47%，同比上涨2.65%；三居室以上户型占到5.34%，同比上涨0.38%。
我爱我家市场研究中心认为，从历年的成交数据来看，两居室户型的成交占比一直维持在50%左右，可以说二手房市场中购房需求仍然以首次购房的刚性需求为主，但随着首次刚性需求的不断释放，其在购房成交中的比例正逐年下降，而改善型需求在购房比例中正在呈上升趋势，从原来在购房成交中的三分之一不到正逐步增长。此外，随着调控政策不断细化和深入，也打乱了部分购房者的购房计划，使得他们在购房心态和选择上有所变化，相对于“先小后大”的过渡性换房，越来越多的购房者希望能“一步到位”来解决购房问题，这部分购房需求的增加也导致了市场大户型成交占比的不断上升。
由成交的面积段看，2014年90以上140方以下大面积、中高端物业成交呈现逐渐增多的态势，由此显示中高端二手购房者的活跃度有所提升。从统计数据来看，2014年上半年90方以下的成交占比呈逐渐走低的态势，其中60-90方的占比为36.48%，同比去年下降0.03%；60方以下的占比下降31.5%；同比下降1.64%；90-120方的占比占到13.58%，同比去年的11.72%上涨1.86%；120-140方的占比为10.24%，同比去年的9.64%上涨0.6%；140-200方的占比为6.55%，同比去年的7.4%下降0.85%；200方以上的物业成交占比依旧较低，仅占到1.66%，同比上涨0.06%。
我爱我家市场研究中心认为，90-140方大户型中高端物业成交占比增多，表明了近期改善性户型成交比重明显上升，改善型需求的活跃度也正逐渐提升。虽然一直以来杭州二手房的成交主力以刚需购房者为主，但改善型需求也保持着缓慢的增势，释放也较为明显，这部分改善型需求的购房者大多经济实力较为强劲，受信贷影响不大，需求也主要以较大面积的优质中高端物业为主。
由成交总价看，除100万以下的成交占比明显呈上升趋势以外，其他各价格段的占比均呈现下降趋势。其中150-200万的占比在16.91%，上半年同比下降了2.23%；100-150万的占比在36.17%，同比下降1.92%；200-250万的占比在8.86%，同比下降0.48%；250-300万的占比在4.65%，同比下降0.44%；300-350万的占比在2.09%，同比下降0.62%；350-400万的占比在1.39%，同比下降0.16%；400万以上的占比在2.4%，同比下降0.13%。
三、下半年市场预测
从上半年的成交走势来看，市场潜在的购房需求一直存在，并没有因为政策环境的变化而被削弱，因此对于下半年杭州二手房市场，我爱我家市场研究中心认为，在国内宏观经济增速放缓的大背景下，为了避免大规模“救市”所造成的楼市报复性反弹，二季度以来一系列引导楼市软着陆的“微刺激”手段陆续出台，这势必将引导潜在的大量刚性购房需求逐步结束观望，入市购房，随着购房需求的逐步释放，下半年杭州二手房市场将有望逐步复苏，二手房市场将好过上半年，但是楼市交易量出现根本好转的可能性不大。
同时从整个市场变化趋势看，自住和改善需求较为充足且长期存在，而调控政策对需求的抑制不会改变，仍将不少刚性购房者挡在门外，使得部分刚性需求无法转化为有效需求，也就无法支撑高房价，更无法推动房价进一步上涨。但是大量的刚性需求实际存在，也导致房价不会出现大跌的情况，因此预计下半年二手房的价格不会出现太大幅度的变动。
