1. 2014年杭州二手房买卖市场整体状况
1.1、2014年杭州二手房买卖市场交易量变化
数据来源：透明售房网
纵观2014年杭州二手房市场成交轨迹，不难看出今年整体市场可分为：市场淡季——市场博弈 —— 年末翘尾三个阶段。根据透明售房网数据统计显示，2014年，杭州市主城区二手房共成交25735套，与去年同期31559套相比，成交量下降18.45%。价格方面，成交均价在19820元/平方米，较去年同期19437元/平方米上涨1.97%。整体来看，2014年杭州二手市场依然处于较为平稳的状态，今年的交易量与去年同期相比，除去2013年3月份的特殊情况，总的来说并未出现大幅度下降，而且今年的交易价格相对于去年虽有所上涨，但涨幅并不明显，可见从某种层面来看，这也证明了杭州房地产市场处于良性发展的阶段。
上半年，从市场成交总体走势来看，二手房市场呈现前低温后温和复苏的走势，虽然上半年每月的成交量的变化各不相同，但是从环比变化不难发现总体下降幅度减缓，上涨势头越加明显，从同比变化来看上半年总体成交量依然低于去年同期。
具体来看，年初杭州多家银行的首套房贷利率优惠的取消，个别银行还存在首套房利率上浮10%-20%的现象，这一举措不仅削弱了刚性需求的购买力，使得市场需求明显受到抑制，也在一定程度上影响了二手房市场成交量的变化，同时在1、2月份传统楼市淡季的影响下，市场成交略显疲软。
经过短暂的冬歇期后，进入3月份，随着市场信心恢复，改善和刚性需求的活跃度逐渐回升，年后购房者对二手房市场的热情持续升温，二手房成交量也逐渐恢复正常水平，被压抑了一个季度之久的刚性需求，在3月份迅速释放。虽然在信贷政策仍旧紧缩的大背景下，当月的二手房交易量很难与去年同期相提并论，但2121套的成交量已经创造了上半年的最高值，也是2014年上半年以来月成交量首度突破2000套的一个月份。
在经历了3月份的“小阳春”后，4、5月份杭州二手房市场呈现了“量价双缩”的走势。从成交数据来看，3月份，市场已经提前去化了一部分比较迫切的购房需求，进入4、5月份，整个二手房市场的购房需求更是明显回落，同时在仍旧趋紧的购房政策环境下，楼市需求的释放往往具有一定持续性，因此4、5月份的成交量虽有回落趋势，但总体依旧保持平稳。在成交量连续下滑之后，6月份的成交量终于出现了反弹，全月成交1860套，较5月上涨了3.91%，市场下挫的趋势有所减缓。
进入下半年，杭州二手房成交量更是持续复苏，从数据来看，自6月份开始，市场已经逐步恢复，11月份3149套的成交量更是创下今年最高单月记录，表明整体市场活跃度进一步提高，市场信心进一步恢复。就今年的行情而言，7月份是一个转折点，当月随着主城区限购解禁、二套房首付放开等一系列利好政策的实行，市场成交量稳步攀升，及至8月底限购政策的全面取消、公积金贷款政策的松口等一系列购房政策持续涌现，市场基本上恢复到正常交易水平。
虽然从政策本身来看，限购取消并未能扭转市场低迷的局面，但多项政策叠加后，已经对市场心理预期产生了影响，使得无论是刚需还是改善性需求都表现出了较高的入市意愿，此外，“金九银十”传统销售旺季的到来，也刺激了一大批购房需求的释放，对二手房市场成交量增加产生了助力作用。从数据来看，进入9、10月份，杭州二手房成交量一直在高位运行，同时，与未调整限购政策的7月份相比，涨幅更是超过了30%。
在限贷松绑等利好政策尚在消化的前提下，11月份央行“降息”政策的出台，在一定程度上缓解了目前楼市的紧张局面，降息不仅提振了市场信心，也加快了购房者的下单速度。而11月份二手房3149套的成交总量也创下了今年月度之最，21日央行宣布降息后的最后一周的成交量更是创下了年内单周成交量新高，市场形势一路攀升。可见政策利好的确提升了市场购房信心，消费者持币观望情绪有所松动，二手房市场交易量呈出明显的上升趋势。12月受年底央行频出利好政策的影响，全年最后一个月的二手房市场呈现“翘尾”态势。以3038套的交易量成为今年二手房月成交量的第二位，仅次于11月的3149套。
1.2、2014年杭州二手房买卖市场交易价格变化
数据来源：透明售房网
价格方面，今年杭州二手住宅价格总体呈现稳中有升的趋势。今年成交均价在19820元/平方米，较去年同期19437元/平方米上涨1.97%。
上半年，相对交易量而言，二手房价对市场变化的反映较为滞后，影响房价涨跌的因素很多，信贷政策可以说是二手房房价上涨动力削弱的主要原因。年后以来银行信贷持续收紧、贷款难申请、利率上浮等限制因素，限制了大部分购房者的购买力，在购房成本增加的同时，也会给购房者造成房价看跌的市场预期，延迟其购房决策，进而导致市场部分房源的议价空间加大，成交价格呈现下探趋势。此外，受新房市场影响，上半年出现个别楼盘的大幅降价宣传，对周边的二手房购房者形成看跌的市场预期，导致一直处在强势谈判位置的业主心态也发生变化，使得议价空间有所增大，一直居高不下的二手住宅价格出现松动在所难免。
进入下半年，随着政策的逐步落地和执行，不但促使刚需置业群体积极出手，还带动了不少改善型需求购房者的集中入市，使得二手房成交价格出现小幅的上升，但涨幅相对有限。分析认为，由于改善型客户，拥有多次置业的经历，住房需求相比较高，物业的品质及配套水平相对较高，同时又要兼顾学区、交通等资源，因而带动市场成交价格。进入年底，限购限贷政策的宽松不仅刺激了一部分人的换房需求，同时也加速了二手房市场上房源流通，因房源量增加，年底前二手房成交价格反而有所回落。
2. 2014年杭州二手房买卖市场成交结构变化
2.1、2014年杭州二手房买卖市场交易面积比重变化
数据来源：透明售房网
从购房面积来看，尽管90方以下的中小户型仍占据绝对的主体地位，但在2014年却呈现出的大户型成交占比有所增加的特点。根据我爱我家市场研究中心数据统计，2014年购房者的购房首选面积仍倾向于90方以下的中等面积房源，其中60-90方面积占到34.79%，虽同比有所下滑，但丝毫不影响其市场主导地位，而 90方以上的户型交易量占比今年上升明显，其中90-140方面积的房源同比上涨3.58%，140方以上面积的房源同比上涨0.64%。
我爱我家市场研究中心认为，2014年以来90方以上大户型占比的增加，主要是由于改善型需求有所增加。今年以来杭州二手房成交主力仍是刚性需求，但改善需求活跃度保持缓慢增势，释放也较为明显。这部分换房改善需求大部分有稳定的经济基础，出于子女入学、兼顾老人等诸多因素而考虑置换居所，以往受制于资金有限、购房资格等因素无法完成换房的任务，不过在“9•30”信贷新政发布后，这类客户群的二套房的首付比例由六成降至三成，不仅有效提高了这部分购房者的购房能力，也降低了买房成本及贷款成本，而在11月央行降低首付比例后，对于改善型客户的资金支持，更具备市场信心的优势，这也进一步刺激了二手房市场的成交量，同时也带动了大户型成交占比的上升。
2.2 2014年杭州二手房买卖市场成交户型结构变化
从今年杭州二手住宅各居室成交占比来看：2居室依旧占据主导地位，占到市场总成交的49.91%，与去年同期相比下降了2.53%；1居室占到总成交的12.02%，与去年的14.35%相比，下降了2.33%；3居室占到总成交的31.7%，同比上升了3.92%；3室以上占到总成交的6.37%，环比增长0.94%。
与往年中小户型占据市场主导地位不同的是，今年二手房市场大户型成交比例可观，大户型的地位正悄悄改变。我爱我家市场研究中心认为，今年3居室及以上户型成交占比不断上升，主要原因在于：
1、今年下半年以来，政府加大了对二套改善型自住房的信贷支持力度，刚需受鼓励支持以及改善型需求逐步释放，使得四季度杭州二手房成交量显著回升，导致一直以来成交难度较大的大户型房源的成交量也有了一定幅度的提升，所占市场比重逐步攀升。
2、随着刚性需求的陆续消化和大户型房源的不断交付，3居室及以上的大户型渐渐成为了二手房交易的主流。此外不少首套房客户，在条件允许的情况下，不再是选择先小后大，逐步递增的购房模式，更愿意选择一步到位，从而促使3居室及以上户型交易量上涨。
2.3 2014年杭州二手房买卖市场交易价格比重变化
数据来源：杭州我爱我家
成交总价方面,100-200万之间的房源,成交占比最高,达51.28%，不过今年100-200万区间成交总价的房源档位向低档位有所降低，成交占比同比下降4.29%，；其次是100万以下的房源,成交占比为26.96%，以上两个价位区间的房源合计占据成交总量和的近八成，而200-300万区间高端房源也占到了15.25%，成交占比最少的是总价在300-400万及400万以上的房源，分别占据成交总量的4.07%和2.45%。
我爱我家市场研究中心认为，100-200万区间内房源的热销，这充分说明了,以刚性需求为主导的市场,价格已经成为购房者的首要考虑因素，而且大部分刚需需求者,受资金实力等的限制, 他们购房时更多的是把目光锁定在小户型、低总价、交通便利的房源上，因此主城区内45-90方，价格区间在100-200万左右的中等户型受到他们的青睐。据了解，这部分购买群体主要集中在30多岁左右的年轻人，但市场上符合这种需求的房子又比较少，不是面积太大、总价太高，就是位置太远、交通不方便，所以一旦出现各方面条件比较符合的房子，就会出现挂出即销的现象。
此外，从统计数据来看，200-300万区间段的成交房源多集中在一些高端楼盘及滨江、下沙板块的一些次新房区域，这些区域内的房源具备面积相对较大、总价相对较高的特点，因此成交量的上涨是拉动成交总价上涨的根本原因；此外，从松绑限购、限贷到降息，受益最大的是改善性需求在年底前的最后几个月快速释放，也带动了成交总价出现一定的上涨。
3、2014年杭州二手房买卖市场客群需求状况变化
3.1、2013年与2014年杭州购房付款方式情况
数据来源：杭州我爱我家
在居民购房付款方式中，今年购买者选择一次性付款和组合贷款的比例有所增加，客户选择公积金付款方式的占比为18.64%，同比上涨2.74%，组合贷款占比为19.01%，同比上涨2.35%。虽然购房客户选择的付款方式所占比例不尽相同，但是一次性付款和按揭付款的方式作为购房首选方式，两者占到了相当的比例，今年客户选择商业贷款购房比例占到33.84%，同比下降3.05%，而选择一次性付款的比例占到28.51%，同比下降2.03%，可见目前市场上按揭贷款仍是客户选择的主要付款方式。
我爱我家市场研究中心认为，今年一次性付款客户减少，公积金贷款增加，说明了支撑二手房市场的主力是刚性需求的事实，受制于经济实力的压制，这部分刚性需求多选择公积金贷款方式支付。此外，为刺激市场回暖，政府不仅放松公积金贷款门槛，更是在认定方式上，较以往有更大的操作空间，基本上有条件使用公积金贷款的客户，均可以使用，公积金贷款利率下降，令今年选择公积金贷款付款方式的客户有所增加。
值得注意的是，由于公积金贷款存在可贷额度的限制，所以运用纯公积金贷款买房的客户多倾向于单价相对较低的房源，以便在有限的预算内买到面积户型更适中的房源。据我爱我家数据统计显示，单价在15000-20000元/平方米左右单价二手房源最受纯公积金贷款买家青睐，在2014年纯公积金贷款购房个案当中，接近7成房源的成交单价就是在这个区间段内。
而对于按揭和一次性付款的方式而言，杭州本市居民按揭付款的比例比较大，这主要是由于本市具有刚性需求的购房年轻人占了较大比例的缘故。按揭贷款可以有效的降低他们的购房门槛，快速解决他们的住房需求问题。而另一面，外地人购房选择按揭方式比较人并不多，多数人选择的是一次性购买方式。这说明了杭州外地购买群体多数都具有较强的经济实力。出于降低购买成本的角度考虑，他们果断的选择一次性付款方式进行置业。
3.2、2013年-2014年杭州二手房市场购房客户年龄分布
数据来源：杭州我爱我家
从成交客户购房年龄来看，不难发现购房者的年龄在不断下降，置业低龄化的特征愈发明显。与2013年相比，20-40岁年龄段的购房客户占比上升明显，其中31-40岁年龄段的购房人群仍旧是成交主力，占到总成交的44.9%，同比上涨0.51%；而21-30岁年龄段的购房人群占到34.22%，同比去年更是上涨了2.77%；41-50岁占到成交的10.3%，同比去年下降2.01%；50-60岁占到总成交的5.45%，同比下降1.04%，61岁以上的购房人群占到总成交的4.33%%，比去年下降0.55%。
从我爱我家的统计数据来看，21-30岁购房占比从2013年的31.45%增长到今年的34.22%，增加了约3个百分点。我爱我家市场研究中心认为，客户购房年龄越来越年轻化主要基于三个原因：一是担心利率上浮或房价会上涨，直接影响了购房者的买房决策。而目前市场上的购房人群又以中低收入者居多，他们主要采用按揭付款的方式，所以利率浮动变化对其购房成本产生直接影响，为避免日后房价上涨，还不如尽快出手，购房者对政策的恐慌心理让很多年轻的购房者匆忙入市。二是中国人向来就有买婚房的概念，从人口的趋势看，85-90年这波生育高峰已进入婚房需求的爆发阶段，这部分人群多为首次置业，全部为自住需求，目的是购房结婚或在杭定居，使得杭州二手房市场的买家出现了越来越多年轻的身影。
不过从目前来看，购房年轻化的现象虽然越来越普遍，但市场上31-40岁年龄段的购房者由于本身经济实力较好，购房能力相对强，在家庭、子女或改善等多重因素的影响下，其购房需求的比例明显高过刚性需求成为二手房市场的中坚力量。此外，虽然50岁以上的购房者市场占比并不突出，但他们的购房目的多是为子女购房。年轻人由于工作时间较短，积蓄不稳定，一般在购房时无法独立承担，不得不向父母求援以付清首付，这部分购房人群在选房时大多考虑面积相对较小总价较低的房源。
4、2014年杭州二手房小区成交排行榜
4.1、2014年我爱我家二手房成交总价排行
4.2、2014年我爱我家二手房成交单价排行
4.3、2014年杭州二手房成交单价跌幅前十名
4.4、2014年杭州二手房成交单价涨幅前十名
4.5、2014年杭州二手房成交套数十强
数据来源：杭州我爱我家
5、2015年杭州二手房市场预测
2014年杭州二手房市场经历了从“冷”迅速走向“热”的转变，先后经历了限购取消、限贷松绑、“杭八条”的出台、杭州公积金个人住房贷款业务的调整放松，特别是央行全面放松限贷等政策以鼓励购房者积极入市，多轮利好政策给房地产市场注入了一股暖流，自下半年开始，杭州二手房市场呈现了复苏的势头，所以2015年要达到今年或赶超今年的交易量水平并不会让人感到意外。
2014年12月5日，政治局关于研究2015年经济工作的会议上强调：“要保持稳增长和调结构平衡，坚持宏观政策要稳、微观政策要活、社会政策要托底的总体思路，保持宏观政策连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。”此外，从目前的GDP增速放缓且面临进一步下行压力的情况下，CPI和PPI的持续走低给央行在未来一段时间降准提供了更充分的理由。因而在这样的背景之下，2015年央行可能降准或再次降息，虽然金融政策的调整更多的是出于拉动宏观经济、保障民生等方面的考虑，并非单纯针对楼市，但对于房地产市场来说，这意味着对于市场需求来说，按揭贷款方面的优惠还有可能加码，市场交易量也将受益于此而被进一步激活。
12月，“中央经济工作会议”结束，其中已连续两年未提楼市，这恰恰是对楼市的最大利好。这意味着明年既不会进一步加强宏观调控，导致楼市持续低迷，也不会出现像08、09年的救市举措，令楼市量价飞涨。去行政化，通过市场化手段和制度创新来引导楼市发展，避免了楼市的大起大落，有利于房地产市场的平稳和健康。同时指出化解以高杠杆和泡沫化为主要特征的各类风险将持续一段时间，意味着未来房价的泡沫将是软着陆，不会出现房价的跳水，2015年房价总体将趋于平稳，有利于供应和需求双方的积极入市。
根据我爱我家市场研究中心预判，2015年楼市的总体特征为：市场环境宽松，交易量回升，房价平稳，交易环节税费和按揭成本减少，置业升级的改善型购房需求成为市场主导，2015年预计杭州二手房总成交量将在3万套左右。
