一、2014年杭州住宅租赁市场状况回顾
1.1 、2014年杭州租赁市场整体成交量变化趋势
数据来源：杭州我爱我家（仅供参考）
根据我爱我家市场研究中心数据统计显示，2014年，与去年相比，杭州二手房租赁市场交易量同比上涨幅度超过30%，而房屋租金价格随着每年租赁市场行情走高也略有增长，数据显示，今年全市二手房租金价格为2850元/月，同比去年2720元/月的租金价格上涨了4.78％。
从今年租赁成交走势来看，一季度，杭州租赁市场呈现了“先低后高”的走势，不过与往年1、2月份受元旦及春节小长假等因素影响成交量持续走低不同，今年2月中下旬开始，市场回暖迹象明显，主要是因为春节后一两个月历年来都是房屋租赁的高峰期，为避开租赁高峰期和对租金价格可能上涨的市场预期，越来越多的租客选择提前返杭租房。需求的上升，推动了租赁成交量的增长，特别是3月份，租赁市场更是进入了市场高需求阶段，租赁交易量也迎来了全年的最高值。
3月份是今年租赁市场成交的高峰，无论供应量还是成交量，都达到了一个峰值，但是这个峰值自4月中下旬开始出现缓慢回落，成交价格的上涨幅度也开始趋缓。进入二季度，租赁市场呈现“先抑后扬”的趋势，经历了3月份的租赁高峰后，4月份杭州租赁市场缓慢降温，不过,由于市场供需关系总体依然紧张,从5、6月份的成交来看，市场成交变化并不明显，租赁需求主要以因工作调动、往年租约到期及租金上涨等因素租房的客户为主，但这部分客户对市场成交拉动力有限，使得本季度租赁市场在平稳中渡过。
经过上半年需求快速释放后，三季度租赁市场并未出现往年的回落迹象，在高校毕业租赁需求及大学新生实习需求的助力下，继续保持了一定的成交热度，特别是进入7、8月暑期后，新增的大学生毕业租赁需求以及中小学家长陪读需求更是使得杭州租赁持续火热，而9月份杭州租赁市场正处于下半年租赁高峰期结束之后的过渡期，市场成交逐步回落实属意料之中，特别是随着学生租赁高峰的结束，市场需求有所放缓，9月份的整体市场行情逐步趋弱，而本季度的租金水平在需求的削弱下也有所回落。
四季度，随着传统“金九银十”的销售旺季来临，租赁市场市场正式步入传统的租赁淡季，市场新增需求也再次放缓，租金走势稳中趋弱。10月份作为淡旺季的分界线，市场需求主要依靠换房及续租客户的支撑，与前期相比，当月成交量下滑明显，同时租金价格也跌至全年最低点。而每年的11月至次年2月份期间都是杭州租赁市场的淡季，此时租赁需求疲软，交易量下滑属正常现象，预计随着年底回乡潮的到来，租赁淡季表现将更明显，同时租赁市场中的供求状况也将发生明显的改变，在新的需求还未到来之前，年底前租赁市场将会一直处于淡季状态。
1.2、2014年杭州租赁市场成交价格变化
数据来源：杭州我爱我家（仅供参考）
受全年市场供需关系和供需中长期存在的结构性矛盾影响，今年杭州租赁市场租金水平呈现出稳步上涨的趋势，年平均涨幅在4-7%左右。数据显示，今年杭州二手房租金价格为2850元/月，同比去年2720元/月的租金价格上涨了4.78％。
从全年走势看，除年初、年中两个季节性租赁高峰期间租金价格上涨较为明显外，今年租金价格并未出现大幅上涨局面。上半年整体租金温和上涨，但涨幅有限。下半年租金则冲高回落，呈现稳中趋弱的走向。特别是自8月份开始，租赁市场租金价格下滑明显，出现连续3个月价格回落，尤其是年末最后3个月的租金价格跌破年初水平。
对此，我爱我家市场研究中心认为，一、下半年受多项政策利好，二手房买卖市场反弹迅速，吸引了大量原来在租赁市场中的租赁需求放弃租房改进入买卖市场，以至于租客数量减少，待租房源增多，成交周期拉长，为了尽快出租减少空置周期，部分房东不得不降价求租，进而拉低了下半年整体租金价格。
二、大量大户型房源的集中入市，使得市场中大户型房源供应量大幅提升，加之近年来租客（特别是刚步入社会的年轻人）在经济能力有限的情况下，选择与人合租来解决居住及降低居住成本成了唯一途径，以至于近几年新增合租比例不断攀升。合租分摊在降低租金支出的同时，在一定程度上反而拉低了租金均价，使得租金的涨幅放缓了。
二、2014年杭州房屋租赁市场成交区域状况
数据来源：杭州我爱我家（仅供参考）
受工作、学习及生活等多重因素影响，越来越多的租客在租房区域选择时会有很明确的区域情节，其中靠近学校周边、工作单位及临近地铁等交通方便的区域的房源最受租客的青睐。从各区域来看，成交区域前三位的区域依然是西湖、上城、下城区，依次占比为24.5%、20.1%、18%。其中上城与下城同比去年市场占比均出现下滑，分别下降1.23%、1.35%，而西湖区占比跃升最为明显，同比去年上涨了2.47%。其他区域成交较为稳定，其中江干区占比为14.77%，同比下降0.15%，拱墅区占比为13.6%，同比下降0.27%，滨江区占比为7.59%，同比下降0.07%，余杭区占比为1.43%，同比下降0.25%。
从租房区域来看，西湖区内的申花、三墩两个板块作为城西最为人熟知的热新兴板块，近两年迅速崛起，挤掉了曾经长期占据一、二名的翠苑、古荡的位置，成功跃居为城西租房最热门、需求最密集的板块。申花板块凭借城西银泰城的开张，顺势上位，加之板块内诸多新房的陆续交付，进而带动了区域内租赁市场的火爆。而三墩板块受学区因素影响，同时随着城市化进程逐步推进，板块内的居住环境和配套逐步完善，吸引了一大批租客的前往。作为传统热门租赁区域的翠苑、古荡板块，因地理位置优越，物业类型完善，板块内的租赁需求一直居高不下，这里除了聚集了大量工作在文三路数码城和写字楼的就业人员，还有大批新来杭就业以及毕业留杭的群体。租赁需求量逐年递增，也因此带动了区域内租金价格的上涨，目前区域内1居室的租金价格在1800-2200元/月，2居室的租金价格在2500-3200元/月左右。
便利的交通是租客首选的条件，其中地铁沿线、濒临办公或消费热门商圈房源的出租率一向很高。上城区作为代表，板块内像近江、复兴、望江门等区域今年租赁市场交易量上升明显，特别是随着区域内的完善以及入驻企业的增加，更是带动了租赁成交量和成交价格上涨。就目前市场现状和年底前租赁需求热度来看，后期市场将继续保持。不过与去年同期相比，区域内正面临着“僧多粥少”的局面，体现了租赁市场继续保持供求两旺态势，但供需紧张局面依旧存在。
下城区近几年一直处于供不应求的局面，房源少，求租的人多，因为这里配套完善、写字楼集聚，如果在租金价格能接受的情况下，绝大多数租客会出于距离工作地点近的考虑，选择市中心靠近办公地点的区域租房。不过市中心区域受房源型结构的限制，大户型房源挂牌量较少，小房源成交活跃。价格方面，目前市区的房租价格普遍比其他区域高200-400元/月。
与下城区地段优势不同的是，江干区作为杭州最古老的城区之一，近几年来的“崛起”，更多的是区域内创新型经济的发展，其中钱江新城板块内大量写字楼的不断交付，带动人流量之外，也带动了周边区域的升值，许多上班的白领都喜欢在周边小区租房。而南肖埠采荷、下沙、九堡一带租赁市场兴起，可以说“四季青”服装城功不可没，这里吸引了一大批个体或企业淘宝商家前来租房，这里不仅配套均已完善，且房源数量众多，可供选择性较大，地铁1号线的开通更是带动了租赁市场的活跃。
拱墅区外来人口众多，除聚拢了附近汽车城、建材市场的大量外来人口外，由于区域内租金相对便宜，与之毗邻的申花板块也会有许多打工者选择在此租房。而今年，区域内一大批商业项目陆续开业，特别是12月份刚开业的万达广场，势必会带动更多企业进驻，将吸引更多租赁人群在这里居住。此外，数据显示，拱墅区的租金一般在2100-2500元/月之间/，其中1居室、2居室最受欢迎，大面积单位由于求租者少，租金反而会相对便宜一些。
滨江区主要以就近工作的上班族及白领阶层选择在此租房居住，从今年的客户需求来看，这里单身公寓和2室一厅的房源依旧是租客首选，而一些大户型房源主要被一些公司的中高层租走，或是一些企业租去给员工租住。地铁1号线开通的利好一直存在，在成交量方面，地铁1号线分流了市区的租房群体，带动了租赁交易量同比上涨了近30%，而成交量的上涨却并未带动租金价格的大幅上涨，一直处于较为平稳的状态，目前该区域平均租金为1居室2200-2500元/月左右，2居室2800-3200元/月左右，租金价格涨幅基本在5-8%左右，增幅明显减小。
三、2014年杭州房屋租赁市场成交户型结构状况
数据来源：杭州我爱我家（仅供参考）
从各居室成交占比来看，今年租客最“偏爱”的户型依旧是50-90平方米的2居，占到总成交的45.85%，虽与去年同期相比下降了0.71%，但其在租赁市场上受欢迎的程度丝毫未改。从成交来看，多数租客选择租一套布局合理的2居室，主要是因为2居室除了比较适合2-3人的家庭或朋友合住，在价格方面较于其他户型优势明显，2500-3000元/月左右的租金价格也能为普通工薪族所接受。
较去年而言，同样作为租赁市场生力军的1居室今年市场成交占比也略有下滑，占到总成交的33.05%，同比微降0.158%。与2居室相比，1居室对于1-2人的租客来说既实用实惠，市场求租量十分可观，据了解，一般40方左右的1居室房源一旦挂出来，只要价格合理，很快就能出租掉，但受市场房源户型结构影响，1居室户型在市场上房源相对紧缺，多数以单身公寓或以2居室分租的方式来满足租客的选择。由于房源的稀缺性，1居室在租金价格上优势不再，今年要想租到一套性价比适中的房源，要比往年多支出约200-300元/月的租金。
此外，今年3居及3居以上的房源成交占比上升明显，两者占到总成交的21.09%，同比上涨1.05%。3居及以上户型因租客群体居住范围较广，其承租对象主要以一些家庭为单位的租客居多，这部分租客对住宿环境有一定要求，更看中实际居住氛围，所选择的租房区域也多以一些成熟的高端小区为首选，还有一些家长考虑到孩子入学方便，会考虑在一些学校周边的小区进行租房，相对于居住环境，其所能接受的租金价格也较高。
四、2014年杭州房屋租赁市场各租金段占比变化
数据来源：杭州我爱我家（仅供参考）
租金对于租房者来讲无疑是租房重点考虑的因素之一，不少租客所能接受的租金范围主要聚集在1500-3500元/月之间。在各租金段的分布情况看来，1500-2500元/月和2500-3500元/月租金段的物业最热租，不过与往年不同的是，今年2500-3500元/月的租金段成交比重涨幅明显，占到总成交的39.09%，同比上涨1.31%，其次是1500-2500元/月租金段占比为33.24%，同比下降4.28%，同时3500元/月以上的高端租赁市场涨幅也较为明显，占比为23.34%，同比上涨4.69%，1500元/月以下的占比下降1.72%。
随着城市居民收入水平的提高，租客所接受的租金范围也有所上涨。对此，我爱我家市场研究中心认为：1、租客承租能力的上涨，实则体现了租赁市场租客理性消费的特征，同时也反应了租客所能承受的租金水平与其收入和消费水平相一致。
2、市场供求关系长期存在，每个租客的收入水平不一样，对租金的承受能力也不一样，特别是随着租赁需求阶段性增加，业主对租金价格的期望值或多或少有所增加，其中经济实力相对高的租客也乐意在预算范围内或升高一些预算追涨，而收入水平有限的租客则不得不选择另觅其他低价房源。
五、2014年杭州房屋租赁市场装修情况
数据来源：杭州我爱我家（仅供参考）
与往年相比，今年客户需求转型明显，不少租客在租房时明确要求能拎包入住，在自己所能承受的租金范围内，宁可多花点钱，选择一些家电设施齐备、房源品质较高的精装房源租住，而租住毛坯房的越来越少，精装全配房源在租赁市场成了“香饽饽”。数据显示，今年精装全配市场占比从去年的48.69%上升到51.13%，涨了2.44%。中装房源占比变化不大，占到总成交的31.42%，同比微降0.57%，简装房源占到13.61%，同比下降0.64%，而毛坯房的市场比例越来越低，仅占到3.83%，同比下降1.24%。
我爱我家市场研究中心认为，这个变化反映了租房客群和租房理念正在发生变化。早些时候，租房一直被认为短期过渡使用，所以租客在承租过程中往往持有“将就”的心态，过度关注租金价格，忽视租房品质。而随着时下租房的主力客群转移至80后和90后，相比于前辈，这一代更关注租房生活的品质，对于租房功能的完整性的需求也进一步提升，“拎包入住”成为了普遍的要求。
六、2014年杭州房屋租赁成交热门小区
图表：杭州2014年租赁热门小区前20名
数据来源：杭州我爱我家（仅供参考）
七、2015年杭州租赁市场状况前瞻
7.1、 新增人口红利渐消，租赁需求增速有可能逐渐回落
根据杭州市统计局的数据，从2000年到2010年，这十年里杭州常住人口共增加182.17万人，年平均增长2.38%。但是，自从2010年以来，杭州常住人口增加量都只有4、5万人，年均增速仅有0.5%，去年，杭州全市的常住人口只增加了4.2万人。由此可见，这几年杭州的人口吸引力正在减弱，在缺乏外来增量人口的情况下，租房需求持续大幅攀升的局面或将得到一定程度改变。
7.2、租金涨幅收窄成常态，租金高涨幅可能性较小
租金价格方面，对比前几年的数据可以发现，今年杭州的年租金涨幅明显收窄，往年的年租金涨幅多介于5%-10%之间，但今年的数据却回落至不足5%。对此，我爱我家市场研究中心认为，租金涨幅收窄可能会成为常态，明年整体的租金涨幅将继续维持在这个区间，很难出现大幅上涨的局面。其原因主要有两方面，首先是租金的基数不断提升，但租客的实际承受力却未能同步，继续涨租的动力不足，加上楼市宏观调控、合租比例的继续上升，使得租金出现大幅上涨的可能性不大。
其次，明年租赁市场上可供出租的房源量或将持续增加。其中，远郊区县租赁市场的崛起是导致2015年可供出租的房源量明显增多、有效平抑房租上涨的主要因素。随着远郊区县轨道交通的进一步完善，远郊区县越来越多的新房入市并逐步进入二手租赁市场，这些区域的租赁交易占比也将进一步提高，这对缓解城区租金上涨将起到重要作用。
7.3、精装修全配房源将受青睐，租房市场成品化趋势出现
明年租客对房源的装修和配置标准将有所提升，从今年所出租的房源占比来看，装修配套齐全的精装房源市场占比已经超过五成，可见租客对房源装修的需求较高。数据显示，装配齐全的房源，租金尽管较同类简装房源高出5%至10%不等，但空置期明显缩短，部分房源即便涨租，也依然比较抢手。
随着80末和90后租客成为市场主力，和租房生活理念发生变化，对于租房品质的需求将在未来很长一段时间继续上升，不用自己配置家具电器拎包就能立马入住已经成为未来租客首选，这个趋势可能促使市场精装成品租房市场进一步开发。
