杭州2015年4月二手房月报
一、杭州2015年4月二手房市场整体综述
根据透明售房数据统计显示，2015年4月杭州主城区二手房成交量为4986套，环比2015年3月上升了47.12%，同比2014年4月更是上升了160.5%。在成交量的带动下，本月成交价格也出现了波动，本月二手房市场成交平均价为19268元/平方米，较3月二手成交均价19016元/平方米相比，上涨252元/平方米，环比上涨1.33%。
我爱我家市场研究中心认为，从成交量来看，本月二手房成交量也是自2013年3月份个税末班车之后又一个历史性的成交高位，同时也是今年上半年成交量首度突破4000套，说明在新政出台之后，经过一段时间的政策适应后，成交量发力较为显著，显示出了“330新政”对二手房市场刺激作用更为显著。可以说本月二手房成交量迅速升温，日均交易水平稳定在166套左右，造成这种现象的主要原因在于营业税“5改2”及央行降息等利好政策的密集出台，不仅缓解了当前房地产市场信贷乏力的状态，也加大了购房者对市场良好的预期，使得刚需及改善型购房客户加快了入市的脚步，从我爱我家各门店的带看情况来看，4月的总带看量相较3月大幅增长了约六成，市场新增客源量上涨了5%左右。
二、2015年4月杭州二手房成交面积占比变化
3月底，国家一系列利好政策的出台，针对首套房客户贷款额度增加，不仅明显提升了刚需客户的置业范围，扩大置业面积，提高置业预算，也加速了许多原本因信贷压力而滞缓买房的购房者快速入市。从置业面积上来看，受限贷政策放松影响，本月改善型买家入市比例大大增加。我爱我家市场研究中心数据统计显示，4月份购买90-140平方米改善型户型的买家有了明显上升，占总成交房源的27%左右。
我爱我家市场研究中心认为，90-140方大面积房源交易比例的上升，表明市场上更多的是希望一步到位的购买力，当然部分刚需住房者也有改善型住房的实际要求，从而扩大了整个改善型住房的市场。此外，早在去年下半年受宏观政策压抑许久的改善型购房者已出手，且有改善需求的客户需求已经消化掉一部分，但是在楼市政策环境进一步宽松的背景下，又有大批改善性购房需求快速释放，对房地产市场的信心起到了明显的提振作用。
此外，140方以上面积段交易占比增长了1.39%。可见政策带动改善型需求的入市积极性正不断上升。由于在前几年的调控内，改善型客户一直受到制约，在去年的解除限购条件、改变首套房认定资格，使得部分买家可以获得金融支持，但部分业主仍然受制于二套房的6成首付。而330政策之后，二套房首付降至4成，大大提升了改善型客户的置业想法，由于这些客户，拥有较好的收入水平和资金支持，在降低首付之后，置业面积明显增加。
三、2015年4月杭州二手房成交户型占比变化
从居室方面来看，虽本月中小户型房源占比依旧较高，但3居室户型比重增加明显。本月3居室户型占整体成交的36.9%，环比增加0.59个百分点；其中2居室户型成交比重略有下滑，占整体成交的46.47%，与3月相比下降了1.81个百分点；而3居室以上户型占整体成交的6.7%，环比下降了0.47个百分点。
我爱我家市场研究中心认为，3月新政后，购房成本的减少直接刺激了改善型需求的释放，有换房需求的购房者在此次政策后，增强了他们买房的信心，且较以往不同的是，此次新政后，3室的二手房需求越来越成为市场的需求主力。无论是家庭人口数量的增加，还是满足日常的实用功能，3室都是置业者的主要需求。另外，由于二次置业的成本较首次置业更高，加之担心今后的政策调控，因而客户利用政策宽松期，实现一步到位的置业计划。
四、2015年4月杭州二手房付款方式变化
在4月份，除一次性付款环比下降3.18个百分点，而本月公积金、商业、组合贷款及其他贷款的人数占比均有不同程度的上涨。同时，330新政的出台使得公积金贷款门槛降低，4月份有15.68%的买家选择了公积金付款，较上月环比上涨了0.58个百分点；组合贷款占到总量的29.79%，环比上涨了1.28个百分点；商业贷款作为首选的付款方式，占到总量的35.13%，环比上涨了1.32个百分点。
受到近期房贷政策松动的影响，特别是首付比例降低，有效的降低了改善型需求入市的门槛，而商业贷款相较于其它贷款方式不仅额度相对较高，且申请程序也相对简单，因此成为了购房者贷款时的首选方式。
五、2015年4月购房年龄段占比变化
2015年4月的购房者呈现如下特征：首先是客户年龄段集中在31-40岁之间，占到46%左右；其次是年龄段集中在21-30岁之间，占比查超过30%，由此情况来看，这两部分客户是购房的主力客户群。而在其它年龄段客户中，41-50岁之间的占比为12%,，51-60岁之间的占比为6%左右，61岁以上的占到3%左右，而20岁以下的仅占到1%左右。
从购房者年龄来看，也反映了现在买房年轻化趋势愈加明显.。21-32岁这一年龄阶段从客观上来看，经济实力有限，购房多依赖于家庭的首付支持；31-40岁之间购房者比例达到46%，该年龄段对房屋的需求及购买力相对迫切，多以刚需为主，改善为辅，对房屋面积及品质上要求较高；41岁及以上年龄段，主要考虑为改善现有居住条件，或者为子女购房比例占多数。
六、2015年4月购房户籍占比变化
从户籍来源看，浙江省本地户籍买家比例已经从4月份新政出台时的56.21%，提高至4月份的57.16%，增加了0.95%。而外省乃至境外购房者的购房套数比例都出现了不同程度的下滑。本地购房比例的上升也反映了“3·30”政策后，改善型购房需求在积极释放，而从这个角度来说，政策效应是值得肯定的。
我爱我家市场研究中心认为，不论是去年的9·30新政还是今年的3·30新政，总体而言对于二套改善型需求的支持力度不断加大，尤其是3·30新政中的营业税5改2政策更是直接刺激了市场中“以小换大”改善型需求的快速入市，这部分“以小换大”的改善型需求，正在成为主流需求，这也使得市场中本省购房人群比例出现上涨。
七、2015年4月杭州二手房成交总价排行
八、2015年4月杭州二手房成交单价排行
九、2015年4月杭州二手房热门小区成交排行
十、后期市场预测
“3.30新政”之后，杭州二手房市场明显升温。二套房首付比例的降低、营业税免征期限“5改2”等各项新政的共同作用，不仅减轻了部分购买二手房人群的经济压力，让相当一部分购房者的需求得到释放，也使得4月份二手房交易量出现了节节攀升的态势，所以“红五月”的到来让人格外期待，预计在近两月内杭州二手房的交易量或将迎来新一轮的成交高峰。价格方面，3、4月杭州二手房全面升温已经是明显趋势，部分业主已经开始涨价，预计接下来受新增需求的快速入市，二手房市场价格有望出现2%-5%左右的涨幅。