1.2015年杭州二手房买卖市场整体状况
1.1、2015年杭州二手房买卖市场交易量变化
数据来源：透明售房网
2015年即将划上完美句点，这一年在诸多利好政策的助力下，杭州二手房市场不负众望，交易量可谓“高歌猛进”，创下近5年来的新高。根据透明售房网数据统计显示，2015年（截至到12月20日），杭州市主城区二手房共计成交43252套，同比2014年的25735套增长68.07%。可以说这个交易量已经超过过去5年的年均交易量，同时距离2009年51021套的历史峰值，仅有7700多套的差距。成交量的高低，也直接表明了买卖双方对整个二手房市场的最终认可程度。
从2015年交易的整体走势来看，整个市场成交热情极其高涨，月度交易量大部分维持在3300套以上，其中1月和2月成交虽低于3000套水平以下，主要受春节假期因素影响，但也高于历年春节期间交易量水平。而市场行情真正的变化是在3月之后，也就是“330”政策出台之后，4月份交易量更是达到了今年的成交顶峰，之后连续3个月交易量维持在4000套之上，创造了自2013年3月份个税末班车之后又一个历史性的成交高位，令买卖双方对整个市场行情多了几分期许。接下来几个月市场交易量虽不如之前亮眼，但同比依旧创新高，而11月二手房交易量再次走高，不仅赶超了“金九银十”，更出乎意料的再次突破4000套，成就了年底前的一波“翘尾”行情。
具体来看，一季度杭州二手房市场选择了低调开局，并未延续2014年末的回暖局势，但“低调不低量”，一季度虽受春节假期的影响，不少购房者选择将置业计划延后，但相比同期市场行情，今年一季度二手房交易量却创下了近五年以来的最好开局表现。
紧随其后的二季度，楼市政策刺激全面开启，“330新政”、营业税“5改2”、央行降息等利好政策接连出台，不仅缓解了房地产市场信贷乏力的状态，也加大了购房者对市场良好的预期，使得刚需及改善型置业客户的需求加速释放，奠定了二季度市场“量升价涨”的主基调。
上半年购房需求的集中去化大有透支之嫌，进而使得三季度二手房交易量出现回落。加之中央和地方层面的救市政策的逐渐到位，新政出台的威慑力和影响力逐步减弱，处在消化期的交易量出现下滑也在情理之中。但从整体交易水平来看，仍高于往年同期水平，三季度的市场表现，也正是置业双方的市场预期和购房信心增强的折射。
四季度的二手房市场可以说是再次杀了一个漂亮的“回马枪”，经过了近一年的市场累积，不少观望了相当一段时间的购房者选择在临近年底的最佳时间入市。而在“金九”月末新一轮政策利好的刺激下，年终“翘尾”行情再现，特别是11月份杭州二手房的月交易量再次攀升到4000套的水平，且从12月前20几天的市场成交来看，日均成交量维持在120-130套/天，逐渐走出了一套向上的抛物线，“暖冬”迹象明显，预判12月的最后一番搏斗还将再次拉升全年的交易量。
综合来看，整个2015年杭州二手房市场犹如“温水煮青蛙”，越煮越活跃。政策层面上，房贷松绑、降息、公积金政策、税收等一系列红利政策助推着整个房地产市场，同时也提振了整个市场的信心。市场层面上，政策的明朗转化为不断释放的购房需求，新增挂牌量的稳定上行，这无疑成为了购房者积极入市的重要保障。两要素的合力共同加速了整个2015年杭州二手房市场的复苏，促使全年交易量不断保持高位活跃的水平。
1.2、2015年杭州二手房买卖市场交易价格变化
数据来源：我爱我家，价格仅供参考
在成交量“大跃进”的同时，成交价格也在购房需求的拉动下，同比涨幅明显，其中年内价格低谷与高峰相比相差6.47%。根据我爱我家市场研究中心数据统计显示，2015年杭州主城区二手房的成交均价为19212元/平方米，较2014年同期的18669元/平方米上涨2.9%。
从全年成交价格走势来看，一季度二手房价格的回落属于阶段性降价，具体来看，1、2月份市场交易回落，为了促进成交，业主方面降价意愿加大，使得议价空间有所加大，其中2月份交易量回落的同时，成交价格也跌落至全年最低，为18258元/平方米，3月份又转入上行通道，环比上涨4.15%，上涨幅度最高。二季度在系列利好政策带动下，全市成交均价上涨最明显，其中5月更是创年内最高水平，达19440元/平方米，但上涨幅度回落，6月止涨回落。三季度受季节性因素和市场预期影响，具体表现为“先跌后涨”的走势，8月价格又重新跌回19000元/平方米以下，为18925元/平方米。进入四季度，在“930”信贷松绑、降准、降息等系列利好因素的刺激下，成交价格反而逐渐企稳，涨跌的幅度有所放缓，市场呈现出理性消费的局面。
受楼市大环境的影响，2015年杭州二手房的成交价格呈现“先涨后稳定”的走势。我爱我家市场研究中心认为，2015年杭州二手住宅价格出现实质性上涨有两方面原因，一方面市场供需关系发生变化：
首先供应方面，近年来主城区房源供给缩小，新房次新房价格缓慢上升，老龄二手房价格稳定。作为核心区域的主城区板块一直属于“抗跌板块”，虽然城市规模在不断扩大，但主城区的面积却不会随之增加，稀缺性放在那里，导致二手房价格很难出现大幅下跌。不过这些年市中心的黄金地段虽然保值，但价格也已经濒临“天花板”，很难再出现大幅上涨的局面。而随着杭州城市化不断外扩，“去中心化”趋势越演愈烈，特别是原本集中在主城区的医疗、教育资源正在不断外移，使得如滨江、下沙这些区域的次新房价格呈现缓慢上涨的趋势。
再次需求方面，杭州作为互联网中心创造大量了高薪就业机会，最近几年都会是高等人才流入城市。此外杭州城市化发展、经济增长也带动了大量流动人口的进入，而其中约有3成人口愿意选择留在这里置业安家，使得近年来在杭购房的外来人口比例呈逐渐增多之势。据我爱我家市场研究中心数据统计显示，今年在杭购买房屋的人群中，有近四成五购房群体的户籍为外来人口，其中多为就业留杭购房群体，这部分购房群体有较强的区域认同感，多会首选在自己活动时间较久的区域购房。此外，杭州本地人为改善居住条件及为子女置业的需求，也增加了购房需求。在杭州的“外来刚需”和“本地刚需及改善”两方面作用下共同催生出巨大的市场需求。结合供需变化来看，现阶段杭州二手房价格的上升带有典型的需求拉动特征，房价上涨过快主要是住房需求旺盛，供给相对不足造成的。
另一方面，2015年二手房多项楼市利好政策轮番而上，一系列持续宽松的政策除了改善市场环境，刺激着刚需、改善等需求的积极入市，也带动了二手房成交价格的上涨。具体来看，2014年下半年开始中央对楼市的态度已经由“维稳”向“刺激”购房需求转变，受调控政策的影响，房贷政策渐趋宽松，利率一降再降。进入2015年，在整个市场有效需求不足的情况下，上半年国家再出重磅，首付比例下调、营业税免征期限由5年变成2年，这一政策一出不仅提高了部分购房者的首付能力，也助推了大批改善型购房需求的释放。下半年,楼市再迎“930新政策”,后有“双降”、公积金下调政策的出台，楼市政策频频加码，使得楼市更加火热，购房需求不断放大，支撑了二手房成交价格的进一步攀升。
2.2015年杭州二手房买卖市场成交结构变化
2.1、2015年杭州二手房买卖市场交易面积比重变化
数据来源：透明售房网
从成交面积来看，尽管中小面积成交依旧占据着绝对的主体地位，但2015年大面积的成交走势与往年相比，呈现出了逐步上升的趋势。具体来看，60方以下面积段成交比例明显降低，90方以上面积段比例却逐步上升，特别是120方以上大面积段的二手房已然翻身成为市场的“新宠”。
根据我爱我家市场研究中心数据统计显示，截至目前成交的面积结构中，120方及以上面积段的二手房成交比例已经高达25%，这一比例也创历史新高，同比2014年上涨了4个百分点。其中120-140方面积段的占比为13.17%，同比上涨1.81%，140方以上面积段的占比为12.1%，同比上涨2.21%；而60方以下面积段的占比为24.54%，同比下降了5.52%；60-90方面积段的占比为36.54%，同比上涨1.6%；90-120方面积段的占比为13.65%，同比下降0.09%。
对此，我爱我家市场研究中心认为，购房面积段的成交分布也正反应了当前杭州二手房市场是以刚性需求为主导的市场，这部分群体在购房选择上，除了考虑到价格、地段、交通等配套要素外，在户型面积的选择上，则偏好60-90方面积段的户型，这部分户型面积适中、功能性强、价位也不会太高，因此深受刚需购房者的喜爱。
此外，市场成交结构的变化，与今年相对宽松的信贷政策环境也有关，接连利好的信贷政策不仅加速了刚性置业需求的释放，也为楼市带了一股强劲的改善型换房需求，特别是在一步到位置业理念和改善型需求的支撑下，大户型的成交活跃度明显提升。
最后从市场供给来看，主城区房源供给量有限，加之挂牌价格一直居高不下，使得近年来购房者的主战场已有往近郊转移的趋势。特别是像滨江、下沙等次新板块的二手房以其独有的优势，已成为购房者置业的热门选择。从区域房源面积来看，房源多集中在90-200方以上的中大面积，且多交付于近几年的新小区，关注度和成交量一直居高不下，无论是首次刚需购房者还是改善型群体，都能在这匹配到自己需求的房源，因此也在很大程度上带动了中高端大面积房源的成交。
2.2、2015年杭州二手房买卖市场成交户型结构变化
数据来源：我爱我家，仅供参考
在户型选择上，2室、3室依旧是最受购房者欢迎的户型。其中选择2室的购房者占比为47.8%，同比下降2.15%；选择3室的占比为35.18%，同比上涨3.39%；选择3室以上的占比为7.79%，同比上涨1.31%；而选择1室的占比为9.23%，同比下降2.55%。从数据来看，受家庭结构的影响，大部分购房者更青睐于选择满足其基本生活和使用需求的2室、3室户型。
中大户型成交比例的攀升也正说明了受政策影响和对居住环境的要求，市场上追求一步到位和改善型的需求开始增多，推动了主流户型需求由2室转为3室及以上更大户型发展。而政策方面，无论是年初的“330”，还是下半年“930”政策，都重在支持购房需求的定向释放，其中改善型需求更是成为楼市反弹的有力支撑，在置业成本大幅降低的同时，这部分购房者更愿意选择大户型房源来完成一步到位的置业计划。其次，新的家庭结构也是导致购房需求变化的重要因素，今年下半年“二胎政策”的全面放开后，市场上已有部分购房者在制定购房计划时会优先选择3室及3室以上房源，加之未来对父母的照顾，宽敞的3室及以上户型更受青睐。
因此预计未来几年内，新生儿或将成为改善型住房需求的主要因素，尤其是地段、教育配套设施齐全，面积在90-120方左右的3居室最有可能跻身为市场上的主力成交户型，且从目前的市场供需结构来看，未来这些大户型的市场占比也将越来越大。
2.3、2015年杭州二手房买卖市场交易价格比重变化
数据来源：我爱我家，价格仅供参考
从二手房成交总价分布数据看，100-200万元低总价的中端住宅仍旧是市场的成交主力，占到48.5%，同比上涨0.05%，200-300万元区间的住宅成交占到18.86%，同比上涨了3.49%。这一数据同时也表明了市场成交主力群体仍然是首次置业的刚性需求客户。
值得注意的是，与中端住宅市场相比，今年杭州高低端住宅市场的消费结构却呈现出了“两极化”的态势，其中100万元以下的低端二手房成交量所占比重与去年相比有明显回落迹象，占到22.02%，同比下降6.97%，而高端二手房成交却来势凶猛，300-400万元总价的住宅成交占比为6.35%，同比上涨3.49%；超过400万元之后，市场成交速度虽有所放缓，但同比涨幅明显，其中400-500万元总价的住宅成交占比为2.18%，同比上涨0.59%；而500万元以上的住宅成交占比为2.08%，同比上涨0.82%。
对此，我爱我家市场研究中心认为，以高端住宅为主的二手房市场正在崛起，也反应出了市场需求结构的转变。与中低端住宅相比，高端住宅的保值性和抗跌性较好，多为改善型需求，他们具有较高的购买力，在付款方式上，以一次性付清居多，而超高的成交总价也直接拉升了今年二手房的成交均价。
而低端住宅市场以低总价小户型为主，这类成交房源总价集中在100万元上下，且多分布集中在一些低总价的老房子以及地段较远的次新房，户型面积不大，这部分置业者多为首次购房的刚性需求者，付款能力有限，因此在购房选择上有所限制。但今年以来楼市多项利好政策的发布，尤其是多次降息之后，这部分需求在贷款难度和成本上有所减少，而在房源总价上有了更多选择，进而导致低端住宅的成交占比有所回落，也造就了二手房高低端市场的“两极化”态势。
3、2015年杭州二手房买卖市场客群需求状况变化
3.1、2014年与2015年杭州二手房市场购房付款方式情况
数据来源：我爱我家，仅供参考
从付款方式情况来看，商业贷款仍是购房者选择的最主要支付方式，其中纯商业贷款的比例高达41.68%，同比2014年的33.89%，上涨幅度为7.79%，组合贷款占比为21.34%，同比去年的19.67%上涨了1.66%；而一次性和公积金付款购房的占比均有所下降，其中一次性付款从2014年的27.93%大幅降至23.85%，同比下降了4.08%，然后是公积金贷款比例占到13.13%，同比下降幅度达到5.38%。
同去年相比，今年最主要的变化就是商业贷款比例增长明显，公积金和一次性成交比例大幅下跌。对此，我爱我家市场研究中心分析认为，从贷款方式使用情况来看，今年商业贷款比例的大幅上升，持续宽松的信贷政策功不可没，年内多次降息激发了购房者入市的同时，也带动了按揭贷款的比例的增长。
与其他付款方式相比，商业贷款因额度相对较高以及首付比例下降等因素的影响，促使购房者选择商业贷款的比例达到今年以来最高水平。与此同时，作为购房者购房首选的付款方式，商业贷款在审批和放款速度方面均高于其他付款方式，加之业主方面对这种付款方式的认可度也较高，导致商业贷款使用比例一直高于其他付款方式。
公积金方面，贷款额度和提取时间受限则是今年公积金贷款比例下跌的最主要因素，尽管今年央行多次降息、公积金贷款比例也随之下降，但受限于公积金贷款额度，三季度开始市场中使用公积金贷款的购房比例就呈现下跌趋势。此外，对于资金预算有限但又急切购房的刚性需求来说，选择商业贷款似乎更能满足其购房需求。与公积金比例下跌所不同的是，在一次性付款购房的比例中，对买家的购买力要求比较高，一次性付款方式的回落，也说明了年内多次降息的作用明显，促使更多购房者选择了商业按揭的付款方式。
3.2、2014-2015年杭州二手房市场贷款额度比例变化
受政策利好的影响，今年改善型需求成交比例的提高，也带动了贷款额度需求的攀升。虽然100万以下的贷款比例仍旧是主流，但是今年100-300万的贷款比例涨幅更为明显。根据我爱我家市场研究中心数据统计显示，在2015年的商业贷款中，100万以下的贷款额度占81.83%,100-300万的贷款额度占17.29%，300-500万的贷款额度占0.8%，500-1000万的贷款额度占0.08%。
今年贷款额度比例之所以提升明显，一方面，二套房首付比例的下调，降低了改善性需求置业的门槛，带来改善性购房需求的积极释放，这部分购房需求一般面积大、总价高，因此也需要贷款的总额度也高。另一方面，贷款额度的提升，也说明置业者的购买能力变强，特别是500-1000万的高端置业需求，数据显示这部购房群体的贷款率仅占到总贷款0.08%，更多的是选择一次性付款，且一次性付款比例约占到三个百分点。
3.3、2014-2015年杭州二手房市场购房客户年龄分布
数据来源：我爱我家，仅供参考
从成交客户购房年龄来看，不难发现购房者的年龄分布仍旧比较集中，主要集中在21-40岁年龄段。其中31-40岁的购房人群以45.27%的比例高居榜首，与2014年相比下降了1.05%，21-30岁购房人群的比例为31.44%，同比下降了0.1%；而41-50岁年龄段的购房人群占比上升明显，占到总成交的12.4%，同比上涨1.27%；51-60岁年龄段的购房人群占到5.9%，同比去年上涨0.54%；61岁以上的购房人群占到总成交的3.91%，比去年下降0.63%，低于20岁的成交为1.08%，同比下降0.02%。
今年以来，不管是新房市场还是二手房市场，购房群体的年龄越来越趋于年轻化，其中的70、80后更是购房的主力军，特别是二手房市场成交中，31-40岁年龄段中的70后群体多以改善型为主，且该年龄段的购房群体比例比21-30岁的年龄段平均要高出10～15个百分点，具体来看这部分购房者已经有了一定的经济实力，在购房时更多的是考虑到的是工作和家庭，如因工作变动、孩子的教育等因素进而选择购房。
而21-30岁年龄段的80、90后正处于事业薪资的起步或快速提升阶段，且逐渐步入结婚买房的年龄，在“租不如买”的观念催化下，越来越多的年轻人也愿意步入到购房大潮中，该年龄段的购房群体对总价比较敏感，一般会选择自身所能承受的总价范围内购置房产，多采用按揭付款的方式来完成购房计划，部分购房者也会依赖于家庭的帮助。
与以上购房群体表现所不同的是，41-50岁年龄段的购房群体，他们一般已经拥有一套或多套住房，属于“不差钱”一族，因此购房能力也相对较高，购房多出于为改善居住环境和照顾父母考虑，在面积选择上主要以大户型为主，且在购房关注度方面，除了价格外，更看重房子的品质和居住舒适度。
4、2015年杭州二手房小区成交排行榜（数据来源：我爱我家，价格仅供参考）
4.1、2015年我爱我家二手房成交总价排行
4.2、2015年我爱我家二手房成交单价排行
4.3、2015年杭州二手房成交单价涨跌排名（数据采样为我爱我家2015年成交小区排名前100名）
4.4、2015年杭州二手房热门小区成交前二十名（截止到12月20日）
4.5、2015年杭州主城区中介二手房签约套数排名
5、2016年杭州二手房市场预测
预测一、2016年二手房市场交易总量冲高回落
从2015年的市场表现来看，楼市政策贯穿全年，连带着今年二手房的交易量逆势突围，房价止跌反弹。而对于2016年的市场走势，我爱我家市场研究中心认为，二手房交易量预计会冲高回落，超过今年的可能性不大，价格保持稳定或小有回升的趋势。原因在于今年楼市政策频繁发力，不仅释放了一大部分市场需求，也提前透支了明后年的涨幅。而对于明年市场行情走势，还要取决于后续楼市政策的出台，如果政策力度再次发力，市场可能会出现阶段性的调整。
价格方面，明年二手房价格保持稳定或小有回升的趋势可能性极大。一方面随着城市化进程的不断深入，市政配套设施的不断完善，必将给市场带来大量拆迁，也将给市场带来一定量的购房需求，加之此前已积压尚未释放的购房需求，供不应求的态势会刺激房价的上涨。另一方面由于今年以来土地价格不断上涨，“地王”屡创新高，在成本因素作用下，势必会影响二手房挂牌价格的走向。
预测二、明年改善型需求有望持续增加
今年以来，随着楼市政策趋向宽松，二手房的成交结构出现了明显的变化，特别是改善型需求的购房比例呈现不断增加的趋势，预计2016年以刚性需求为主的总体格局将继续维持，但以改善为目的的购房需求还将出现新一轮的增长。
从今年的市场成交表现不难看出改善型需求其实一直存在，虽然经过了较长一段时间的抑制，但并未受政策的影响而消失，加之今年楼市政策针对改善型需求给予的支持，越来越多的改善性需求已经开始进入释放阶段，以此来看2016年随着政策环境以及市场预期的转变，改善性需求还将迎来更多的释放机会。此外，今年单独二胎政策的放开，也将成为助推改善型需求的一个增长点。
预测三、城市外扩成必然趋势
杭州的基本面一直不错，以其富有吸引力的自然和人文环境，以及良好的创业氛围吸引了大批来自全国各地的人才，并且选择在这里安家落户。而随着城区人口的不断增加以及外来人口的持续涌入，城市外扩已成为必然趋势，也相应的带动了城市房地产市场的供应和需求的多元化。
特别是2016年的G20峰会，2022年的亚运会等国际盛世纷纷落址杭州，借此契机必将带动杭州城市基础建设的大幅提升，最直接的是地铁、轻轨、快速路等均开启“加速”模式，毋庸置疑届时杭州钱江世纪城、奥体板块和老城区的融合将更加密切，也势必将带动板块内的楼市走向一个新的起点。