1. 行情概述
本月新房市场交易量出现腰斩现象，跟往年的“金三银四”情况形成明显的反差。这其中有3月调控政策的两次加码效应，也有新房上市量不足的原因。比较4678套的新房上市量仅为2016年同期的三分之一。结合稳中有升的成交均价走势，我们可以做一个大致的判断：目前杭州的新房市场依然维持着不低的热度。从土地拍卖情况也可以看出开发商拿地热情依然不减。尤其是现房销售、100%自持和配建养老项目的新规的落地实施，杭州这部“楼市”的电视剧简直高潮迭起……
2. 成交量滑坡式下跌
本月杭州市新房成交套数为5270套，同比下跌66.7％、环比下跌53.7％。主城区新房成交套数为1841套，同比下跌71.6％、环比下跌47.5％
3. 成交价格稳中有升
四月杭州市新房成交均价为21163元/㎡，同比上涨25.9％，环比上涨4.1％。主城区新房成交均价为28620元/㎡，同比上涨28.3％，环比上涨4.3％
4. 新房需求仍然旺盛
4月成交量波动明显，尤其是有新盘开售时，市场总会给予积极反馈，呈现较大成交量。或因目前开盘项目无论总价或是楼盘品质方面，都能紧紧把握当下客户的需求。同时也说明市场仍然存在较为旺盛的需求。
5. 各区涨跌不一
除滨江和之江较低基数原因出现环比上涨外，其余区域均出现下跌，尤其拱墅下跌最为明显。可见政策调控限制之威力。
6. 住宅购买被限为商业市场带来活力
受制于新一轮限购限贷的政策，本月住宅类新房成交量受到严重的影响，出现约50%的跌幅，同时酒店式公寓成交量依旧保持较高水平，几乎与住宅持平。
7. 刚需小户型下跌明显
目前市场上60㎡-90㎡面积段依然是成交的主力，但跌幅明显，同时90㎡-120㎡成交量跌幅则相对较低，说明市场相对于这类改善户型需求量仍然很高。
8. 价格集中度依旧明显
总价在150万-200万区间的新房成交占比略有增加，而50-100万区间的新房占比跌幅明显。市场低总价房源未来只会越来越少。而150万会逐步成为市场新的购房门槛。
9. 土地市场
本月26号杭州进行了五块土地的拍卖，新政策的首次落地实施创下三个记录：第1次现房销售；第1次自持100％，第1次配建养老项目。前期以禁代管的政策被调整，游戏规则的明显变化预计会对市场产生不小的影响。
现房销售最直接的影响就是提高了对企业资金链的要求，提高了企业进入房地产市场的门槛。
另外本次竞拍出现的100％自持比例只会出现在商业地块中，由于商业地块的租金回报远超过住宅用地。100％的自持比例对企业的影响或许只是减缓了资金回流速度。而住宅用地的自持比例才是真正戳中了开发商的痛点。
配建养老项目则不是新玩法，目前已经有开发商配建养老项目，有养老服务不仅有利于旁边楼盘的出售，而且养老这一块领域能玩的地方还很多。而且还缓解了人口老龄化的压力，可谓是双赢。
10. 未来（五月份）土地预告
五月将有六块土地出让，其中包括四块商业用地和一块住宅用地。住宅用地位于西湖区三墩板块，出让面积为68263㎡，远超过本月（四月份）出让的两块住宅用地的面积。也正因如此，大体量的楼盘必定加重开发商资金链的压力。很可能会将溢价率控制在49.9%以下。当然如果超过50%的溢价率，则有极大的可能性会直接突破70%的溢价率从而转报自持比例。根据四月份的住宅竞拍结果再考虑到本次出让的面积远超过四月份出让的面积，我们可以大致推断最终的自持比例会在8%-12%之间。
