一、2015年杭州住宅租赁市场状况回顾
1.1、2015年杭州租赁市场整体成交量变化趋势
数据来源：杭州我爱我家（仅供参考）
与二手房买卖市场相比，租赁市场需求庞大，且刚性需求更加明显。特别是在城市经济的带动和人口规模增长的背景下，杭州租赁市场的需求量逐年增长。根据我爱我家市场研究中心数据统计显示，2015年，杭州租赁市场交易量同比上涨35%。此外，受市场供需关系和供需结构中长期存在的结构性矛盾影响，今年租金价格依旧呈现惯性上涨的趋势，数据显示，今年杭州二手房租金价格为3189元/月，同比去年的2943元/月上涨了8.34%。
从全年租赁交易量走势来看，一季度，杭州租赁市场呈现了“√”走势，从成交趋势来看，历年一季度的租赁市场涨跌变化最为明显，特别是临近春节假期前，租房需求的回落将直接带动租赁市场进入“低谷”，租金也随之下降。春节假期过后，受假期后外来务工人员陆续回杭的影响，租赁市场再次升至“高峰”，求租者明显增加，进而带动了成交量实现了翻番。
与买卖市场相比，租赁市场最能反应市场真实住房需求，经过一季度租赁高峰期租赁需求的集中释放，二季度租赁市场新增需求逐步萎缩，同时受到买卖市场连续高位走强后，出租挂牌的房源量也有所缩减，当前市场主要靠租约到期和续租需求的支撑，交易量势必有所回落。不过6月中下旬开始，在高校毕业生和实习生提前找房需求的推动下，租赁市场成交热度再度攀升。
三季度，租赁市场表现依旧延续了往年，表现为“前热后冷”的态势。7、8月份在新增大学生及家长陪读租赁需求的支撑下，市场交易量逐渐火热，加上禁止“群租”整治规定出台所带来的挤出效应，因此部分租房者不得不重新寻租，使得租赁市场需求更加强劲。在这一过程中，不少房东也纷纷挂出房屋，带动了租赁市场交投两旺。9月份租赁市场进一步回落，虽然交易量与高峰期相比不可比拟，但交易量与往年相比却大幅上涨了约25%左右，可见租赁市场的需求热度一年更比一年。
对于往年早已步入租赁淡季的市场行情相比，今年四季度的租赁市场显得“不温不火”，依旧保持着三季度的市场行情，但议价空间和挂牌量增大，市场的供需变化有所加剧。对于租客来说，四季度往往是换工作的最佳时机，所以不少租客因工作变动而选择换租，同时年关将至，基于多种因素，不少预先准备租房的租客会放缓租房脚步，选择和熟悉的朋友暂时“将就”，以等到年后再来租房。
1.2、2015年杭州租赁市场成交价格变化
数据来源：杭州我爱我家（仅供参考）
在房价上涨的带动、市场供应减少而需求持续增加等多重因素的共同作用下，今年杭州二手房租金水平今年涨幅明显。根据我爱我家市场研究中心数据统计显示，今年杭州二手房租金价格为3189元/月，同比去年的2943元/月上涨了8.34%，涨幅明显。
从今年租金月度走势来看，自年初开始，全市租金水平一直处于上涨趋势，特别是三季度，租金涨势出现了加速迹象，创今年新高，但四季度又开始缓慢回落，保持平稳态势。对此，我爱我家市场研究中心认为，今年租金涨势明显，主要有以下四方面的原因：
一、作为一个人口导入型城市，杭州每年有大量外来流动人口的导入，除了带来城市经济的快速发展，也带来了大量的租住需求，数据统计显示，杭州市2014年末常住人口为889.2万人，与2013年末常住人口884.4万人相比，增加4.8万人。城市人口数量呈现持续增长态势，导致市场需求一直高居不下，也在一定程度上推高了房屋的租金价格。
二、楼市政策环境及市场趋势的变化，导致今年买卖二手房成交量的放大，在一定程度上导致市场可供出租的房源量有所缩减。二手房市场与租赁市场属于“此消彼长”的关系，二手房成交量、挂牌量的增加，必然会造成租赁市场供应相应减少，而租赁需求一直客观存在，供需比例失衡带来的直接结果就是租金价格的上涨。
三、与往年租赁成交特点有所不同的是，今年租赁市场精装修房源成交比例大幅攀升，直接带动了整体租金价格的上涨。目前租赁市场的主力需求仍是以80、90为主，这部分租客最看中的是出租房的品质，特别是房源装修和配置标准要求较高，因此今年市场上的各种精装标准的长租公寓，备受青睐。同时，为了加快房源的出租率，减少空置期，大部分房东在出租前也会进行装修和家电家具的配置更新。与简装出租房相比，精装修房源更易出租，但租金价格相对也比较高。
四、近年来高端商务区的扩容所带来的中高端租房群体增加，尤为明显的是滨江、未来科技城等高新产业聚集的热点区域。最近两年，这两块区域不断有新的大型企业入住，像淘宝城的落户更是直接带动了周边区域的租房需求，使得租金攀升。在房源的选择上，多关注租金价格在3500以上的精装修房源，这样一来，高租金房源成交量的增加，直接拉升了整体租金价格。
二、2015年杭州房屋租赁市场成交区域状况
2.1、2015年杭州租赁市场成交区域占比变化
数据来源：杭州我爱我家（仅供参考）
从租赁成交区域来看，总的分布格局与去年保持一致，其中西湖区依托老城西的核心区文教板块，以及近年来迅速崛起的新兴板块三墩、申花板块内的资源优势，依旧是租客需求及成交最密集的区域。数据显示，今年西湖区租赁成交排名依旧稳居第一，占到25.26%，同比上涨0.29%；上城区占到19.21%，同比下降1.17%；下城区占到17.95%，同比下降0.28%；拱墅区占到13.4%，同比下降0.35%；滨江区占到7.78%，同比上涨0.25%。
从成交区域分布来看，西湖区以古荡、翠苑最为租客熟知，除了租住配套设施相对成熟以外，靠近市区及出行也十分便利，因此成为租房较为集中的热点区域。而租客需求的热度也使得这里的租金成本相对其他板块要高些。此外，近年来区域内的申花、三墩板块因大量新盘精装交付，加之各大商业综合体的开业，顺势带俏了这里的租赁市场。
上城区作为杭州传统的商业圈，板块内的住宅项目多以大型住宅小区为主，例如近江住宅区、望江家园、春江花月等，都是以两房和多房为主，很适合一家人租住。此外也有像景江城市花园、东方金座类似的小户型公寓，成为不少上班族租客的首选。且随着人口规模的扩张以及地铁轨道交通的发展，这里的租金水平也一直处于上升通道。
以办公楼集中、社区配套完善的下城区一直以来都是租房成交的另一热点区域，这里租客多以白领居多，导致周边房屋租赁供需关系有些紧张，特别是靠近写字楼周边的小区房，租金价格一直居高不下，即便如此，大部分租客对这里仍情有独钟，因为这里办公企业集中，配套完善，加之交通的便捷性，因此很大程度左右了上班族的租赁需求。
与其他区域相比，江干区的租客群体覆盖面较广，区域内既有采荷、南肖埠一带的学区房，又有下沙、九堡一带的次新房，也有钱江新城一带的高端租客群体，特别是钱江新城板块，随着城市行政中心的迁移，板块内集中了大量写字楼群，因此也带动了周边租赁市场的火热。
与江干区涵盖面广相比，拱墅区域内的租客群体同样多元化，既有大量外来务工人员，又有众多刚毕业实习生租客，这里距离市区近，特别是区域内大量城中村改造的居民楼，且租金相对便宜，因此吸引了不少租客。加之区域内大批商业项目陆续开业，进而吸引了更多租赁人群在这里居住。
滨江区因高新企业聚集，因此产生大量租房需求，特别是在地铁线路开通后，其租赁市场的活跃度日益凸显。从客户需求来看，单身公寓和1居室户型依然是首选，且大多会选择选择离地铁、公交站较近，交通较为便利的房源，同样这里优质地段的租赁房源也是一房难求。
2.2、2015年杭州租赁市场成交区域租金价格变化
数据来源：杭州我爱我家（仅供参考）
纵观各大板块租金价格走势，呈现了从市中心到郊区增大的趋势。数据显示，市中心房源租金涨幅较为平稳，年涨幅维持在5%-8%左右，也有少数市中心房源一年之内涨幅仅2%-3%。而外郊区的租金价格近年来却一路领涨，特别是滨江区，已成为近年来租金涨幅最为迅猛的区域，部分年份年涨幅达15%。
市中心由于本身租金起点较高，再大幅往上提价的空间有限，目前区域内一套中小户型房源租金2800-3500元/月，且从挂牌房源来看，大部分房东心态也较为平稳，多数房源的租金年涨幅在5%-8%左右，也有少数房东一年之内不曾涨价。
外郊区近年来租赁市场需求旺盛，不少租客开始选择外移至郊区租房，致使滨江、下沙、九堡等区域需求释放，租金价格上涨。而滨江区内聚集了东方郡、寰宇天下等多个高素质楼盘，又有地铁路径，渐成继远离市区租房的热点区域之一。目前该区域平均租金为1居室2500-3000元/月左右，而一些单身公寓租金价格在5500-6500元/月左右，租金价格涨幅明显。
三、2015年杭州房屋租赁市场成交户型结构状况
数据来源：杭州我爱我家（仅供参考）
从各居室成交占比来看，2居室依旧是租客最为偏爱的户型，占到总成交的45.19%，虽与去年同期相比下降了0.6%；1居室占比为34.67%，同比上涨1.5%；3居室占比为17.88%，同比下降0.8%；3居室及以上户型占到2.25%，同比下降0.11%。
从户型成交分布来看，2居室户型更容易成为合租客的首选，相对于3居室及以上户型，2居室一般两两合租的比例占多数，在价格方面，合租也更能有效的分摊租金，减少租房压力，因此容易被普通工薪族所接受。1居室虽然市场需求量比较大，但鉴于市场房源供应结构影响，且相对于2居室的租金价格，1居室挂牌价格相对偏高，特别是单身公寓户型的1居室，因此租客群相对有限。
而3居及以上户型因租客群体居住范围较广，其承租对象主要以一些家庭为单位的租客居多，这部分租客对住宿环境有一定要求，更看中实际居住氛围，所选择的租房区域也多以一些成熟的高端小区为首选，还有一些家长考虑到孩子入学方便，会考虑在一些学校周边的小区进行租房，相对于居住环境，其所能接受的租金价格也较高。
四、2015年杭州房屋租赁市场各租金段占比变化
数据来源：杭州我爱我家（仅供参考）
从今年各租金段的成交分布来看，2500-3500元/月的租金段占比为36.21%，同比下降2.79%；1500-2500元/月的租金段占比为25.34%，同比下降7.9%；3500-4500元/月的租金段占比为18.92%，同比上涨4.69%；4500元/月以上的租金段占比为13.22%，同比上涨4.11%；1500元/月以下的租金段占比为6.31%，同比上涨1.88%。
从今年租客可承受租金段的占比变化来看，租赁市场中高端物业成交偏向活跃，且租客整体租金承受水平较往年大幅提升。对此，我爱我家市场研究中心认为，今年租金段占比的变化，实则体现了租赁市场中租客理性消费的特征。不同于买卖市场，租赁市场供需关系长期存在，随着租赁需求阶段性增加，业主对租金价格的期望值或多或少有所增加，其中经济实力相对高的租客也乐意在预算范围内或升高一些预算追涨，而收入水平有限的租客则不得不选择另觅其他低价房源。
此外，随着市区可租房源供应的缩减，一些大户型的次新小区逐渐占据了租房市场的热榜，这部分小区大都面积大、房龄较短、室内装修新，因此得到租客的青睐，也相应的带动了整体租金价格的上涨。
五、2015年杭州房屋租赁市场装修情况
数据来源：杭州我爱我家（仅供参考）
从今年租赁房源装修占比变化来看，高档装修租赁房源占比从去年的57.64%上升到51.18%，涨了6.46%；中档租赁房源占比为28.22%，同比下降3.15%；一般简装房源占到11.18%，同比下降0.64%，而毛坯房的市场比例越来越低，仅占到2.96%，同比下降2.44%。
今年以来，在租金价格上涨的同时，租客的消费理念也在改变，与往年相比，租客对租房品质的要求越来越高，大家更倾向于配套设施齐全，能拎包入住的出租房，因此具有中高档装修的房源已经成为租赁市场的主流趋势，并得到市场的认可和客户的追捧。而从房东角度来看，更好的装修除了能带来更高的收益外，再次出租时也能更快的出租，不会因租客变动而带来太多的空置期，利于降低亏损，因此加速了市面上越来越多的精装全配房源的出现。
六、2015年杭州房屋租赁成交热门小区
图表：杭州2015年租赁热门小区前20名
数据来源：杭州我爱我家（仅供参考）
七、2016年杭州租赁市场状况前瞻
对于2016年杭州租赁市场的走势，我爱我家市场研究中心认为，与二手房买卖市场受政策影响明显相比，房屋租赁市场任何时候都是活跃的，因为租房需求一直存在。特别是随着大城市人口聚集态势的加强，给租赁市场带来了足够的需求，加上今年以来杭州对“群租整治”力度的加强，迫使一大部分租房者不得不重新寻租，让租赁市场需求释放更强劲。
此外在去库存政策基调主导下，明年二手房买卖市场利好政策将持续，进而推动房屋交易量维持较高水平，换房交易占据主导，预计住宅租赁市场租金价格还将出现结构性上涨。同时刚闭幕的中央经济工作会议明确提出了发展租赁市场的思路，未来，随着更多专业化公司介入租赁市场，租赁房屋的品质会有一定程度的提升，相应地，租赁成本也会增加。