杭州我爱我家市场研究中心出品
前言：
2016年的杭州楼市，在二手房买方市场中，刚性需求成为置业的主要群体，而改善需求也是自2015年以来，楼市一股支撑力量。那么，改善客户人群都分布在哪？改善的启动资金又有多少？改善客户有怎么样的属性？杭州我爱我家市场研究中心，将最近100天楼市出售房源的业主信息进行梳理，从中或许可以知道答案。
本次市场研究选取的是杭州我爱我家2016年3月28日前100天的交易数据，通过业主籍贯、年龄、成交金额等维度进行数据研究与分析。
*最近100天中，杭州我爱我家共成交二手房7000余套，总交易物业价值约190亿元。根据我司占有率，推算市场总成交量（含余杭、萧山）约1.5万套左右，交易总金额约300亿元。因业务范围情况，暂未将萧山交易列入研究范围。
一、市中心占比高，城东城西钱江新城有上升
二手房出售各区域套数市场分布
从各个板块整体情况来看，已售房套数占比的排序基本无变化，主要集中在市中心范围内，从近期出售的房源分布看，大城西、大城东、三墩有增加。而滨江、申花拱宸桥、下沙出售占比下滑。
二、钱江新城、之江转塘套均总价高
二手房出售区域总金额市场分布
市中心和大城西两个板块成交金额非常强势，分别占比25%和20%，两者占比达到了45%，加滨江板块的已卖房业主成交占比，合计达到了62%。主要的售房资金都集中在这三个区域中。此外钱江新城、之江的金额突出，看出传统豪宅区域交易活跃。
三、杭州业主是主力，省外及温州业主紧随其后
从成交业主的籍贯上观察，杭州籍业主依旧是主流，占据了53%，外省籍业主占据了14%。此外，温州籍业主也占到了11%。
四、滨江、下沙温州业主占比多，三墩、闲林老余杭外省业主多
各板块内的主力卖房业主基本以杭州籍为主，但是不难发现的是除了较为特殊的临平板块外，其他板块都出现随着市中心板块逐渐向四周延伸。例如滨江板块和下沙板块，杭州籍业主的比例只有34%和26%。而早年在杭州大量投资房产的温州籍炒房客，如今活跃在各大板块的卖房大军中，计数排名都在前三位。在下沙板块中，已卖房温州籍业主占比达到了1/4，超过了全部外省的业主；滨江板块温州籍已卖房业主占比接近1/5，与外省业主数量相近；在钱江新城板块中，温州籍已卖房业主占比为15%，超过外省业主7个百分点。排名在4-6位的基本都是金华、台州、绍兴籍的业主，同样可见近几年业主的多元化与统一性。
五、业主持有100万-200万为主，200万-300万也不少
成交总价中，100-200万的房产占据了46%的比例，依旧是近期的热门成交金额段。此外，200万-300万元也有17%的业主。手里拿着这么多售房款，总想着如何花了。
六、区域总价分布很明显，钱江新城、滨江高总价占比高
各板块内成交金额区段的分布同样值得关注，闲林老余杭、临平、大城北板块超过50%的成交金额区段在100万以下。值得注意的是，钱江新城板块内有23%的房子在300-500万之间（第2位为19%），有17%的房子住500万以上（第2位为5%），意味着板块内人群定位相对高端，该板块内已卖房业主如需置换可能有更大范围的选择权。大城西和滨江板块内200万以上的成交金额区段占比较高，分别达到了47%和58%。
七、温州、台州、丽水业主普遍很有钱
我司嘉兴籍和外省已卖房业主中，有超过半数的人群卖房的成交金额在100-200万，其中嘉兴籍已卖房业主中达成100-200万成交价的更是有60%的占比，另外杭州、衢州、舟山、绍兴、湖州籍业主中该成交区段中占比也都超过了45%，对于该区间卖房的业主来说，可能有相当部分的人群，如若选择再度改善类产品会更具备购房底气。值得关注的是，温州、台州、金华、丽水籍业主过往在购入100-200万的房产所占比例相对于其他业主更低，卖房金额段占比更大的是在200万以上的房产。
八、50岁以下业主有60%，改善置业可能性高
在业主的年龄层次上可以发现，30岁以后各区段的年龄占比在逐渐减小，从30-40岁的28%一直下降到60岁以上的18%，成交中非常活跃的是壮年和中年的业主，再次改善置业的可能性极高。
九、除杭州外，其他区域业主普遍年轻
杭州籍已卖房业主占据了所有已卖房业主一半的比例。由于本土地缘性关系，已成交杭州籍业主中50岁以上的占比达到了58%，这部分群体在卖房后可能有为子女购房或者为自己进行养老型置业改善的需求。而其他区域中，多以年轻群体为主。
十、40-50岁业主最具置业豪宅潜力
40-50岁的业主资产配置相对其他年龄段有更高比例的改善型和高端型房产，200万以上房产占比达到了38%，该部分已卖房的业主如若有购房需求极大可能会以高端改善盘作为首要选择。
十一、维度分布很明显
我爱我家市场研究中心利用降低维度、标准化数据和多重对应的算法，将各个维度下的属性分布通过一张图来呈现，清晰地展示目前市场行情下，我司已卖房业主的特征。
根据算法计算的结果，可以发现维度1解释的是年龄与籍贯，从左到右业主年龄是逐渐增长的，业主籍贯上Y轴左侧都是非杭州户籍业主，右侧是杭州户籍业主；维度2解释的是板块与价格，可以发现从上到下板块的价格是逐渐增高的，也就是意味着越沿着Y轴方向越往下板块的总体价值越高。
之江转塘、大城东、申花拱宸桥和100万-200万这4个属性从图中看落在了原点附近，根据算法原则这4者可能不存在特殊的解释，可以暂时忽略。从年龄与籍贯来看业主分布在第二、第三和第四象限，第一象限没有业主的分布，意味着该象限内的闲林老余杭、大城北和临平板块并没有综合偏向哪类业主，但是这三个板块内小于100万的比例是高于其他板块的。从第二象限的圈内不难看出，下沙、三墩和闲林老余杭小于30岁与30-40岁间的外省、嘉兴、湖州、舟山、衢州和绍兴籍业主的综合比例要高于第三和第四象限，这意味着这几个板块内的已卖房业主可能迎来了再次改善的时机。第三象限内滨江、大城西和钱江新城板块内40-50岁间的温州、金华、台州、宁波、丽水的业主比例要高于第二象限和第四象限，这部分业主如果再次购房可能拥有着更大范围的选择权和资金配置权，若转化为客户也能体现其优越性。第四象限内可以发现市中心板块内50岁以上的本地户籍业主的比例要高于第二、第三象限。该群体可以利用更多的资金进行养老配置，同时也能通过置换的方式为子女购房。
（杭州我爱我家市场研究中心：沈子然）
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