在当前限购限贷的大环境下，不受政策约束、可随意购买的酒店式公寓成了杭州楼市唱主角的头号明星产品。在开发商和媒体的大力唱和下，很多有投资需求甚至自住的客户都开始蠢蠢欲动，那么，酒店式公寓是一块谁都可以吃的红烧肉吗？
钱包并不充实的隔壁小王最近也可以奔走于各个楼盘售楼部了，和我一样是外地屌丝的他也能买得起房？也有资格买房？当他拿着余额并不多的一张借记卡和两张信用卡告诉我他准备买某酒店式公寓时，我颤抖了一下告诉他：很显然，你需要了解这些问题！
NO.1
什么是酒店式公寓？
酒店式服务公寓的的概念，最早起源于欧洲，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位较高。我国的酒店式公寓最早是出现在深圳，之后陆续出现在上海、北京等地。2006年，随着位于黄龙商圈内的世茂丽晶城欧美中心正式启动，彻底拉开了杭城酒店式公寓的帷幕。
酒店式公寓既吸取了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸取了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售。
NO.2
酒店式公寓有哪些特点？
户型模式清晰
市场上的酒店式公寓根据规划设计时的不同层高，一般分为两大类：平层和LOFT。平层的层高在3米左右，LOFT层高在4—5米。进门左右手边一般会是厨房或卫生间，厨房多以开放式为主，卫生间在空间充足时可以做到干湿分离。剩下的空间会布置卧室和客厅，也以客卧相连的开放型居多，整体布置与酒店客房较为类似。
功能定位多样
不同的客户对酒店式公寓有不同的使用功能定位，如自住、办公、投资等。因为不落户、面积小和总价低等因素，年轻人多会买来自住，投资客会买来出租。
独立产权及使用权兼而有之
购买者一般只能享有40—50年的独立产权或使用权，使用权也就是签订40—50年的租赁合同，在这种情况下，产权归开发商所有，不能为每户住户登记产权。杭城的使用权酒店式公寓多为留用地项目。
“留用地项目”是指城市化过程中，为了保证撤村建居顺利进行，国务院推行的一个方法，国家在征用农村土地并转为建设用地后，在其中留10%给当地居委会，鼓励他们单独或合作开发建设，土地转为国有建设用地，并依法实行出让。房产具有“国有土地证”、“契证”、“房产证”三大证，但是不能分割转让。
总价低
杭城的酒店式公寓总价基本在百万以下。
NO.3
酒店式公寓买来自住怎么样？
个性化精装
对杭州而言，大部分酒店式公寓为精装交付，实现了真正意义上的“拎包入住”，且设计相对个性化。
居住功能相对较差
1. 不通燃气，只能用电磁炉，厨房多为开放式，功能受到很大限制
2. 水电多为商用，价格较高
3. 餐厅客厅区分不明显，不适合招待客人，动静区分不明显，卧室较易受外界打扰
4. 无法进行室外衣物晾晒，多位烘干式洗衣机解决（也有少部分有阳台，且多为赠送）
5. 卫生间多为暗卫，空间较小，一些面积较小的酒店式公寓会将洗漱台、坐便器、洗浴室放在一个空间内，做不到干湿分离
6. 房间多为走廊式分布，上下电梯人流较大，居住感不佳
NO.4
购买酒店式公寓可以贷款吗？
不限购不限贷，首付不低于5成，贷款年限不超过10年，贷款利率一般按基准利率标准上浮10-30%，且无法使用公积金贷款。
NO.5
目前杭州市场酒店式公寓成交情况如何？
今年杭州酒店式公寓交易翻番，截止10月酒店式公寓的交易量相较往年同期已翻了2倍多。数据显示，今年以来杭州市(包括余杭、萧山)已成交33110套酒店式公寓，是去年整年销量(13550套)的2.4倍，创近7年历史纪录最高。
以下数据为杭州11月新房成交结构图，酒店式公寓成交占比6%：
NO.6
投资酒店式公寓收益水平如何？
多数购房者购买酒店式公寓多投资所用，刚需购房者一般不会买。
对投资客而言，酒店式公寓在正常情况下升值潜力通常小于普通住宅，多数通过出租获取收益，据统计杭州正常租金回报率约为5%。
以下为杭州部分酒店式公寓年租金收益率水平，仅供参考：
综合来看，下沙、滨江这些区域因学区、高新产业集中、流动人口多，酒店式公寓的租住需求比较高，因此近年来不断迎来租金普涨，尤其是滨江，在电商产业的带动下，租金更上一层楼，从投资收益来看，租金年收益率比较可观。
NO.7
二次转让酒店式公寓如何缴税？
酒店式公寓转售时，需缴纳契税3%（普通住宅为1-1.5%）、增值税5.6%，个税1%。
NO.8
酒店式公寓二次转让时容易出手吗？
二次转让市场成交量非常少，出手不易：
1. 酒店式公寓属于商用产权，二次转让时税费较高；
2. 首付比例较高，贷款年限只有10年（针对房屋），相应的政策红利所剩不多；
3. 不能落户，导致不适合刚需客户，客群较少。
针对酒店式公寓，即使道理都懂，可也不一定能做出最好的选择！如果什么都不知道，那还是不要抢着去吃这块肥肉了吧！