一、10月市场成交概况
根据透明售房网数据统计显示，10月份，杭州全市（含富阳、大江东）二手房共成交2938套，环比9月的3330套下降11.77%。从数据上来看，今年的“银十”表现确实不如预期，成交下滑明显。但剔除国庆小长假因素，10月份杭州二手房的景气指数实际却与9月份不相上下。
而成交量的下挫，购房需求的回落也直接影响到房价变化，根据我爱我家成交价格数据显示，杭州二手房住宅成交均价已连续2个月下降，10月成交均价在9月微降0.5%的基础上，继续下降4%左右。总体来看，10月二手房市场呈现的是“量价齐跌”的局面。
二、10月供需结构变化
经历了8、9月份二手房源集中式挂牌，10月份房源挂牌量开始放缓，与9月相比下降了10%左右。挂牌量的下降主要原因在于，面对当前二手房市场的不景气，特别是二手房价的下跌，导致当前业主的心态已经明显发生转变，对行情的不看好且无急售需求的业主，开始选择暂缓出售手中房源。
不过我们也应看到，已经进入年底，接下来杭州将迎来一波新房交付高峰，据统计约有3万套将集中交付，一般新盘交付后按照10%比例计算，约有3000套的房源会转入二手房市场挂牌出售，但如果考虑交付房源成交期多在15-16年非限购期间，投资比例较大，因此挂牌比例会高于10%，加上新房从交付到办证一般约3个月的周期，这也就意味着年底前到明年3、4月份杭州二手房市场将迎来挂牌高峰期。
此外降价房源及降价幅度直接体现出业主对于市场的信心程度，从涨跌挂牌房源情况来看，10月份降价房源量上涨了35%左右，降价房源比例持续上涨，说明随着市场行情的变化业主预期已经开始出现明显松动，市场已经出现了一些高性价比的房源。
购房需求方面，与9月相比10月份购房需求则增加了3%左右。受到近两个月以来市场心态的延续性影响，购房者普遍较为谨慎，导致二手房成交周期进一步延长。数据显示，二手房成交周期已经从9月的90天延长至110天，市场交易节奏明显放缓。虽然眼下购买主力仍十分谨慎，但真实购房者却并未真正退出市场，目前的二手房市场，无非是业主与购房者的心理博弈，双方在面对行情的变化时选择观望和择机而动。
三、10月市场成交结构变化
从10月购房面积段来看，90方以下面积段成交比重已经超过七成，约占到74%左右。可见中小户型依然是置业首选，其中特别是低总价、小户型公寓持续走俏，约占到该面积段的17%左右。
小户型公寓的走俏，主要源于当下二手房价格总体偏高，而目前购房群体多以单身自住、婚房需求为主，对于经济实力有限的他们来说，小面积房源总价低，银行按揭贷款首付少、还贷压力小，作为上车盘无疑是最佳选择。
且就市场长期发展的角度来看，中小户型面积段在未来很长一段时间内会继续占据成交主力军位置。一方面是由杭州自身房价因素决定的，另一方面，购房主力军年轻化，特别是新杭州人的不断涌入，这个群体在购房用途上多以自住为主，因此中小户型、低总价房源是理想选择。
从交易区域分布来看，萧山、余杭外围区域依旧是主要成交区域，合计比重接近于5成，占到47%左右。另外，10月份下城、拱墅、江干区的购房比例均明显上升，分别上升了0.65%、1.32%和0.64%。
四、10月成交客户结构变化
目前在购房付款方式中，商业按揭和全款是主流，其中最“硬核”的当属商业按揭支付方式，商业按揭44%的交易比例也说明了支撑二手房市场的主力是刚性需求的事实，受制于经济实力的压制，这部分买家多青睐于商业按揭方式购房。
在付款方式的接受程度上，大多数业主对全款购房和按揭购房两类付款方式不同的买家，态度也逐渐趋向一致。对于客户付款方式并无太高要求，即便是按揭购房者，也存在一定的让价空间。
10月份，购房买家“趋年轻化”的现象明显，根据我爱我家市成交数据显示，30岁（不含）以下的买家入市购房比例，从1-9月平均30%的比例，增加至41%。
当前该年龄段买家有两个主要特征：
1、承受物业总价与其他年龄段相比较低，购房主要以低总价、小面积为主。从数据来看，目前30岁以下客户购房的套均总价为250万元/套，套均面积在70方左右。
2、对按揭贷款依赖度高，数据显示30岁以下买家借助商业贷款购房的比例占到该年龄段的55%左右。且该群体较于其他群体有贷款年龄优势，故在购房积极性上相对较高，也敢于在市场调整期内入市。
五、后期购房建议
整体来看，二手房目前成交量已经处于今年的低位水平，预计后续下降空间有限，短期内二手房成交将继续低位盘整。虽然楼市处于低迷阶段，但对于购房者来说不失为一个合适的购房机会。
对于刚需来说，一般楼市观望时期都是买房的好时机，市场低迷时，可不用担心房价上涨的影响。而对于改善型需求，特别是终极置换需求，同样是很不错的购房机会。首先，挂牌量大了，选择余地多了，特别是眼下有不少急于置换的业主和撑不住的投资客开始“真心实意”降价卖房，现阶段遇上这样的房源一般议价空间会比较大。其次，改善型需求在新房市场已经很难找到与其地段、面积、价格这三方面需求均匹配的房源，而在二手房市场当前行情下都能满足，还能慢慢挑选高性价比高的房源。
此外，在楼市下行调整期选择置换，也是一个补差价的过程。相对来说，同周期置换，置换房屋房价处于同一水平，而且由于置换的房源往往面积更大、品质更优，现在选择置换所需补充资金反而更少。因此建议有购房需求的客户，不要一味观望市场，碰到符合需求的优质房源，还是可以果断出手。
