楼市秋风起，成交悄降温！--杭州8月楼市全景报告
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中国人民银行规定，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。
2019年8月，杭州市累计成交土地3宗（不含临安及其他周边县市）。成交土地总面积为17.5万平方米，规划总建筑面积82.87万平方米。
2019年8月，杭州市新建商品住宅（不含保障房）（含萧山区、余杭区，不含临安及其他周边县市）供应面积77.8万方，成交面积为50.4万方。供销比为1.56，新增供求略大于新增需求。
8月份，杭州二手房市场成交活跃度进一步降低。杭州全市（含富阳、大江东）二手房成交量6732套，环比7月份同期下降了15.09%，但与去年同期相比涨幅高达39.41%。
8月份，得益于杭州落户政策放宽及人才引进加码，近两月杭州人口净增11.8万。间接利好租赁市场，杭州租赁市场租金持续回暖。
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央行规定，自10月8日起新办理房贷利率与LPR挂钩
2019年8月25日，中国人民银行对外公布了《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》和与之相应的《中国人民银行有关负责人就个人住房贷款利率答记者问》。
央行规定，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。
1、8月份，杭州市成交土地3宗，土地总面积17.5万平方米。
8月，杭州市成交土地3宗。成交土地总面积为17.5万平方米，规划总建筑面积82.87万平方米，2宗土地为涉及宅用地，1宗商业用地。土地出让情况详见表1。（注：涉宅用地包括纯宅地与商住用地）
受多种因素影响，8月杭州土地出让节奏较缓，仅出让江干区江河汇地块，其余地块皆未出让。但这并非暂停土地出让，从最新土地挂牌情况来看，9月杭州会恢复以往的土地出让节奏，明显增加土地供应。
2019年8月，杭州市新建商品住宅（不含保障房）（含萧山区、余杭区，不含临安及其他周边县市）成交面积为50.4万方，环比下降20.4%。其中，主城区成交面积为23.0万方，萧山区成交7.7万方，余杭区成交19.7万方。
成交套数来看，2019年8月，杭州市区新建商品住宅成交4120套，环比下降19.69%。分城区来看，余杭区依旧是成交主力，8月成交达1654套；萧山区次之，8月成交595套；主城区中，拱墅区成交量最高，达654套。
2、新建商品住宅（不含保障房）供销比为1.56，供求矛盾适度缓解。
2019年8月，杭州商品住宅供给继续增加，新增供应面积为77.8万平方米。市场整体去化能力依旧较强，对比成交面积，8月杭州市新建商品住宅（不含保障房）的供销比为1.56，供需关系较上月略微缓解。其中，主城区供应面积为29.7万方，供销比1.29；萧山区供应17.2万方，供销比1.45；余杭区供应30.9万方，供销比1.64。
2019年8月，根据预售证签发情况，杭州市区（含萧山、余杭，不含富阳、临安及周边县市）共开盘65次，新增住宅供应8567套，环比上升69%。分城区来看，余杭区新增供应最多，达3056套，环比上升45%；主城区次之，新增供应3158套，环比上升92%；萧山区新增供应2353套，环比上升79%。上城区、下城区8月无新建商品住宅供应。
从预售证供应分板块来看，2019年8月，余杭区仁和板块供应最高，达到774套；南部卧城、萧山市北和城东新城次之，分别供应587套、582套、575套。
3、新建商品住宅（不含保障房）中签率依旧维持较低水平。
2019年8月，根据新建商品住宅摇号及中签率情况，杭州市区（含萧山、余杭，不含富阳、临安及周边县市）开盘57个，共摇号42次，另有7个楼盘无需摇号，7个楼盘待摇号，平均算术中签率7.59%，中签率依旧处于较低水平。
4、新建商品住宅（不含保障房）面积段分布中，120-140成交占比最高。
从成交面积段分布来看，2019年8月杭州新建商品住宅成交中，70-90方占比为24%，90-120方与之相同为24%，120-140方成交占比最高，达到33%，可见市场成交越发呈现改善型趋势。
5、新建商品住宅（不含保障房）成交中总价段200-320万占比最高，达37.09%。
从成交总价段分布来看，2019年8月杭州新建商品住宅成交中，200-320万占比最高，达37.09%；320-450万成交占比次之，达21.46%；100-200万成交占比排名第三，达16.43%。
进入8月份，杭州二手房市场疲态彰显，成交活跃度进一步降低。根据杭州我爱我家市场研究院统计数据显示，8月份，杭州全市（含富阳、大江东）二手房成交量6732套，环比7月份同期下降了15.09%，但与去年同期相比涨幅高达39.41%。
回溯之前，今年以来除1、2月成交较低外，二手房成交量基本呈直线上涨趋势，3、4、5三个月成交量均维持在8500+的月成交水平，自6月份开始虽未能保持之前的成绩，但成交量依然维持在7800+的月成交水平。虽然8月二手房成交量降幅明显，但与去年同期比较，成交量却维持在一个较高水平状态，整体来看，今年市场成交情况还是不错的。
对此，杭州我爱我家市场研究院认为，近期二手房市场的降温一方面源于市面上可售房源量的增加，购房者选择面多了，市场紧张情绪削弱。根据好找房平台挂牌数据来看，杭州二手房挂牌量从6月份开始就逐月增加，截至8月底挂牌量已达到89395套，即将突破9千大关。不断积累的存量，说明二手房市场渐显疲态。另一方面，经过一、二季度购房需求阶段性集中释放后，也在客观上导致了购房需求的减少，8月新增客户量下降了6%左右，也客观上导致了市场成交热度的下降。
购房面积选择上，60-90方面积段的成交比重始终处于首位。数据显示，8月份，60-90方户型占比为46.79%，环比上升了1.22%。其次60方以下户型占比为23.71%，环比下降0.59%；90-120方户型占比为12.2%，上升了0.07%；120-140方户型占比为10.14%，环比上升0.41%；140-200方户型占比为5.03%，环比下降0.46%；200方以上户型占比为2.12%，环比下降0.64%。
从二手房成交面积变化可以看到，本月杭州二手房成交面积比重与上月非常相近，90方以下户型仍是成交重点，并且比例较上月仍有上升，这也说明刚性需求一直以来是二手房市场的主要消费群体，在目前的楼市行情下，依旧是维持成交量走势的主要支撑力量。
三、成交量全线下降，五成区域跌幅度在10%-20%
众所周知，成交量反映区域的活跃度。8月份，在各区域成交当中，余杭区作为“成交大户”成交量依旧居首位，之江区“垫底”。从各区成交来看，成交量全线下降，环比下降幅度在4%-30%之间，其中五成区域成交跌幅在10-20%之间。具体来看，余杭区上月成交跌幅为11%；其次萧山区成交跌幅为19%、江干区成交跌幅为14%、西湖区成交跌幅为17%，钱塘新区成交跌幅为6%、拱墅区成交跌幅为21%、下城区成交跌幅20%、滨江区成交跌幅为4%、上城区成交跌幅为11%、之江区成交幅度最大，达到30%。
虽然整体市场热度在降低，但从购房区域表现来看，再一次表明杭城置业热点区域由余杭、萧山等周边板块所把控，这两大区域一直保持着较为强劲的成交势头，因其相对较低的总价，及与主城近在咫尺的距离，为更多的刚需或改善置业群体带来丰富的购房选择。
四、总价区间吻合购房面积，200-300万是主流价格
与置业面积选择相吻合的是，购房者对于总价选择上也表现出明显的刚需置业特征，8月份，300万以下刚需置业占比高于全市水平，合计比重占到70.48%，尤其是200-300万元物业占比达到34.93%，环比上升了1.54%，，其次150万-200万物业的占比为17.79%，环比下降0.08%；而150万以下物业占比为17.76%，环比下降了0.37%。受购房成本的限制，刚需的“上车”门槛较高，因此具有小面积、总价低的房源成为置业首选。
此外，8月300-400万物业的占比为14.52%，环比下降0.86%；400-500万的物业占比为7.04%，环比上升0.32%，而500万以上物业的成交比例合计7.96%，环比下降了1.29%，从500万以上成交物业来看，主要集中在西溪诚园、明月江南、西溪正庐等深受改善需求买家关注的小区，而这一类改善型需求伴随着市场的降温也放缓了入市的节奏。
五、80、90购房付款，商贷最优先，比例高达80%
不同年龄在付款方式选择上，其中80、90后作为经济实力较弱群体，使用商用按揭贷款的比例均超过8成，高于其他购房需求，分别占到81.7%和84.9%。70后使用商业按揭带来的比例占到61%，全款使用比例约占到3成。
值得注意的是，在全款购房比例使用上，60后使用比例达到了79.9%%，整体购买力最为强劲，全款使用比例高出其他年龄段3-6倍。
七、近期预测，成交下滑大概率将持续，“金九”恐落空
近期杭州二手房成交量回落、挂牌价出现松动是市场理性回归，对于接下来的“金九银十”是否能再次创造下半年的一波交易高峰，从目前市场状况看，支撑二手房市场成交量走高的理由却不够充分，成交反弹力度有限，“金九”恐落空。
具体来看，一方面杭州二手房挂牌量持续增加、成交量下滑。另一方面，新房入市的预期影响，据不完全统计，接下来的9月份还将有53个新盘即将入市，如果新房房源的价格优势明显，难免会在一定程度上分流二手房购房需求。
2019年8月29日，杭州市统计局发布了《2019年7月月报》，月报显示，截至2019年7月，杭州基本医疗保险参保人数达1017.9万人！这一数字，较两个月前的1006.1万人，净增11.8万。可见杭州落户政策放宽和人才引进补贴加码，对于杭州人口增长效果显著。
杭州我爱我家市场研究院数据统计显示：8月市场租房成交量环比下降10.1%，同比下降1.1%，租金环比上升1.5%，同比下降1.7%。
杭州我爱我家市场研究院分析认为：虽然杭州市场租赁成交量对比去年同期有小量下跌，但是今年杭州放宽落户后的6-8月三个月里租赁成交量较去年同期上升了6%，而今年的1-5月份租赁成交量较去年近乎无变化，租金则是进一步向去年同期水平靠拢。结合杭州近两个月净增11.8万人口的背景，可以见得杭州放宽落户政策和人才引进政策的加码，间接利好了杭州的租赁市场。
对于后市，随着杭州新一线逐渐深入人心，落户政策放宽和人才引进政策加码的背景下,杭州的租房市场的容量上应该会继续扩大，而租金会继续回暖。
二、“刚需型”租赁占比有所上升，3000-4000元/月的房子最受市场青睐
从租客租房的租金承受结构看，8月杭州套均月租金在2000元/月以下、2000-3000元/月、3000-4000元/月、4000-5000元/月、5000-6000元/月、6000元/月以上的占比依次为1.58%、20.86%、33.88%、22.37%、11.62%和9.69%，其中因为8月份杭州租金整体上小量上扬，所以在租房的租金承受结构里，4000元/月以内的租金段占比均较7月有所上涨；而4000元/月以上的租金段占比较7月均有所下降。
8月份，从杭州租赁户型成交结构中，一居室占34.2%，两居室占40.1%，三居室及以上占25.8%。租金单价中，一居室为73.1元/㎡·月，环比上涨0.6%，两居室为64.5元/㎡·月，环比上涨0.7%，三居室为58.2元/㎡·月，环比上涨0.4%，三居室以上为56.8元/㎡·月，环比上涨2.9%。
从各自户型的租金单价上看，整体上出现了各个户型租金单价普涨的局面，其中三室以上户型的房子租金单价涨幅最高。杭州我爱我家市场研究院认为，造成三室以上户型租金上涨较突出的原因，可能是因为三室以上户型的租金原来是较低的，在8月一室、二室、三室租金进一步微涨的情况下，三室以上户型的租金会显得更为低洼，所以有了一波补涨。
8月杭州主城区的租赁交易中，租金前三名分别是上城区租金77.40元/㎡·月，滨江区72.30元/㎡·月，下城区68.74元/㎡·月。租金最低的依旧是之江区与钱塘新区。
其中钱塘新区和之江区租金水平对比上月上涨幅度较为明显，分别上涨了4.5%与4.05%，而其他行政区的租金水平变化幅度则较小。杭州我爱我家市场研究院认为这两个区域在8月份的租金上涨，是因为这两个行政区学校分布较多。9月降至开学季即将到来，学生返校带来了租赁需求的影响。
8月租房市场的年龄结构来看，年龄20-30岁的90后占比依然最大，达到了53.39%，较7月份上升了0.8%，杭州我爱我家研究院认为这是由于开学季学生返校带来的影响。
从杭州租客年龄段与租金区段的分布情况上来看，80后、90后、00后这三个年龄段在租金承受区段上大致上表现出以4000元/月作为一个分界线，4000元/月以内年纪越大占比越小，4000元/月以上后年纪越大占比越大的态势。
杭州我爱我家市场研究院认为这是因为年纪越大收入越高，租金承受能力越强的原因。值得一提的是，差异最大的在2000-3000元/月这个区段，80后占比17%与00后占比28%，相差了11%，而其余租金承受区段的差异均在9%以内。
