2016-03-25 11:04:11 来源：《小康》 作者：刘建华
本刊记者采访位于广州（楼盘）主城区的多位房地产销售人员得知，“销售难做”是他们说得最多的一句话。
文|《小康·财智》记者 刘建华广州报道
最近，有关房的事情真多!
无论是正被炒得沸沸扬扬的“拆墙”，还是与无数业主和准业主息息相关的“降税”、“取消限购”、“全面二孩”等，无不牵动着无数业主和准业主“卖”房和“买”房的神经，在一定程度上，也影响着房价。
近半个月以来，《小康·财智》记者在调查中发现，尽管广州房价一直被业界认为在所有一线城市中处于最合理状态，但由于有关影响房价的政策从中央到地方陆续抛出，不少卖房的业主和买房的准业主都认为还可以再看看。无论是“买”还是“卖”，都陷入纠结之中。
不可否认，在北上广深四个一线城市中，广州的房价还算是比较理性。时代地产董事会主席、执行董事及行政总裁岑钊雄表示，广州总体价格上升30%，达到2万左右的水平，对比同级别的城市而言，也还是有差距的。受访的多位业内人士都表示，2016年房地产均价还会保持相对稳定，但中心城区改善和高端产品的价格还有上涨空间。
纠结的业主和准业主
“纠结呀，陆陆续续看房半年了，预算从最初的150万增加至210万，印象深刻的是看了天河骏景花园，小区挺大，生活还算可以，小学也可以，好的二房单价已到190万，感觉小而且贵，离地铁也不近，离医院也不近，当然小学在小区内也是优势，方便老人接送，小学也不错。天河北看了好一段时间，优点是什么都方便，学校配置不用担心，但钱包就那么点，看得上眼的都到210万，早前看的都是电梯房，所以贵。后来去了番禺广场看，地铁上盖，三房150万起，但感觉好似生活另一个城市，摩托什么的都有，萝岗找了个地铁上盖的小区，价钱130万，很心动吧，但小学要过马路，生活还好，医院当然不能步行就到，但萝岗这个地方，感觉有什么事，打车都难。”正在四处看房的叶佳告诉《小康》记者，她夫妻俩都在天河中心区域上班，买房主要是小孩上学。而如今刚刚出台了新的政策，说是买了学位房也不一定可以进意向中的学校，进一步加剧了买与不买的矛盾。
正准备要二胎的陈小舒也正在四处看房，“以前一个孩子，有个大三房就过得去，现在全面二孩政策出来了，与老婆商量后一致决定再要一个孩子，在经济条件允许的前提下，还是想换一个四房的。”他告诉记者，广州市中心的新盘比较少，而且超过了承受能力，要新房的话，花都、从化还是远了一点，不便于上下班。只能到番禺、萝岗、增城，从去年年底到现在，也看了几个楼盘，价格基本都在一万五左右。陈小舒表示，如果非换不可，这个价格可以接受，但要重点考虑一下周边配套设施没问题后再确定。
叶佳坦言，谁都想找一个环境好、学校好、价格好的，但口袋中仅有这么一点钱。“现在就是高不成低不就的感觉，回来路上，我跟老公理论了一番，200万预算，想买个东南向，电梯房，学位好，地铁近，多难，所以我就提出了，我们三条路走：第一，买200万好三房，就是学位不好;第二，买个100万学位房，出租给别人，自己租房;第三，买个老房子，生活方便，学位也好，160万的。”叶佳说，在看的过程中，预算不断增加，现在设计的这三个方案，准备尽快落实。
裕丰地产工作人员小海告诉记者，根据他的观察，2015年下半年以来，广州房价没有明显变化，但年后半个多月以来，看房的人明显增多。
在地产中介办公室，记者遇到前来观望的业主何小嫣，她手中有两套住宅房和两套公寓，有意卖一套位于番禺洛溪丽江花园的小三房住宅楼。她介绍说，丽江花园在广州算是一个知名小区，最早一期的丽字楼接近20年楼龄，89平方米的小三房去年年初价格达到140万，但当时没有准备卖，到去年底的时候，130万也卖不出，有的甚至开价只有110多万。现在那么多利好政策出台后，房价又开始上升，她此次来中介只是打探一下行情，如果有合适的价格考虑出手。
记者了解到，正在被炒得沸沸扬扬的“拆墙”条例在一定程度上也影响着准业主的购房心态，叶佳他们担心以后真买不到有围墙的小区房了。
《小康·财智》记者持续半个月的调查发现，准备卖房的业主如果不是因为经济周转遭遇困难，面对近期出台的一系列有关房的政策，都持有“看看”的心态。而大部分准备买房的准业主认为，刚需的要尽快，“房价可能真的要涨了。”
2015，全年均价涨幅几乎为零
1月18日，国家统计局公布了2015年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。其中，广州同比涨幅为9.1%，与北京的8.3%相差0.8%，远低于深圳的46.8%和上海的15.5%。然而，就真实情况而言，广州楼价的涨幅不光远小于上海、深圳，也要小于北京。
数据显示，2015年，广州全年成交一手住宅9万余套1237万平方米，成交金额为1860亿元，均价为15206元/平方米，相比2014年只涨了190元;二手房共成交8万套，共计697万平方米，较2014年增长40%，在四大一线城市中，走势最为平稳。有专家预测，广州今年极有可能延续平稳趋势。2016年1月，北、上、广、深四城的楼价分别为35086元/平方米、37062元/平方米、17158元/平方米和44823元/平方米。广州的楼价不如其他三个一线城市的一半，甚至不如二线城市的杭州、厦门。
在春节期间，广州楼市销售数据更是惨淡。根据世联行的数据显示，2016年第7周，市场成交方面周签约量环比下滑九成，主要是受到春节传统假期的影响，使整体签约大幅回落。市场价格周环比上升 16%，主要是因为天河高端楼盘集中签约拉升整体均价水平。总体来说，本周整体市场量跌价升，受到春节传统假期的影响，市场表现冷清。
在各开发商销售中，侨鑫集团、祈福集团、敏捷集团销售情况相对理想，第7周广州新建商品住宅网签43套，环比下降95%;成交均价为20092元/平方米，环比上升16%，成交面积为0.49万平方米，环比下降95%;销售总金额0.98亿元，环比下降 94%。
从2015年全年的销售套数来看，广州的增幅还算理想，但成交均价涨幅几乎为零，为何会出现“量热价冷”现象?有专家分析认为，2015年，远郊的增城和近效的番禺仍是第一主力成交区，成交面积都在200万平方米以上;同时，远效的南沙、花都成交面积占比分别提高了5.36%和3.29%。2015年广州商品住宅成交面积增量由增城、从化、花都、南沙四个远郊区所贡献，所以广州商品住宅高层整体才会呈现“量热价冷”的局面。
目前广州的可售库存为895万平方米，消化需10个月以上;未售面积1866万平方米，处于历史次高位。广钢新城板块今年将大爆发，货量超过7000套，根据过去两年土地拍卖和开发商工程进度来看，2016年包括天河牛奶厂板块、海珠广纸板块、白云同和板块、花都文旅板块和南沙自贸区板块都有望成为楼市大热。值得注意的是，在现行政策不出现较大变化的情况下，佛山南海板块还将继续扮演蚕食广州客的最大势力，抢镜广州楼市。
近年来，随着城市不断向外扩张，广州的楼市热点板块大多集中在土地多楼盘多的外围区域。不过值得注意的是，2016年广州中心区将有多个热门板块推出海量一手住宅，成功“抢镜”郊区。合富辉煌市场研究中心预计，2016年荔湾、越秀、天河、海珠、白云五大中心区新增供应将会超过2.5万套。其中荔湾区的风头最劲，新房供应几乎占中心五区的一半，原芳村板块则达到9500套。
记者了解到，目前已有楼盘在售的广钢、牛奶厂、同和板块，2016年会有更多楼盘加入，其供应量会大幅增加。目前尚处于开发阶段的广纸板块，2016年会有全新楼盘面市。值得注意的是，去年广州一年卖出超过7000套的广州万达文化旅游城，在新的一年同样货量充沛，足以以一盘之力挑起花都文旅板块的热度。
《小康·财智》记者从位于广州主城区的多位地产销售人员获悉，“地产销售难做”是他们说得最多的一句话，整个2015销售业绩都不理想，收入微薄。去年下半年，在主城区的销售人员纷纷转战郊区，以求用量冲业绩。
对于二手市场，无论是卖房的业主还是地产中介商，都寄望于出台的一系列利好政策，在2016年业主卖个好价钱，销售人员做个好业绩。
2016，是涨还是降?