东莞城市更新推进
现状分析和一点展望
前言
2018年8月15日，东莞市人民政府印发了《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》，提出了“政府统筹、规划管控、完善配套、产业优先、利益共享、全程覆盖”六大新格局，独创了单一主体挂牌招商的改造模式，拉开了东莞城市更新的新帷幕，推动东莞城市更新进入了快车道，快但不能失控，品质和速度需要兼得。
本文，我们通过统计2019年至今前期服务商招引、单元划定申报的数据情况，并进行细化分析，得出了一些目前项目推进的特征。并结合当下的一些政府调控思路，提出了一些未来项目推进的展望。
01
前期服务商招引现状
截止至2021年6月15日，东莞市共发布前期服务商招引结果公示307个，总面积10690.86公顷。
从空间分布情况来看，松山湖片区项目总数和改造面积最多。
松山湖共计完成前期服务商招引的项目有78个，总面积为3124ha，遥遥领先于其它几片，而其余片区数量和面积上分布都相对平均，差异不大。
可以看出，近两年的项目推进，在东莞全市呈现均衡化的状态，松山湖因为是近期东莞市的重点发展区域，市场的关注热度自然也是最高的。
从年度推进数量和面积来看，今年招引数量呈下降趋势。
2020年是前期服务商招引数量最多的一年，相比2019年度数量翻翻。2020年前期服务商招引项目涉及的面积较2019年增长了将近30%。
2021年上半年东莞市前期服务商的招引结果显示，上半年前期服务商招引公示的数量和面积都低于去年同期水平，明显呈下降态势。虽然只有半年的数据，但从进展趋势来看，应该很难超越2020年的招引数量。
从改造类型上来看，商住类、居住类项目占主导。
结合前期服务商招引文件关于更新方向的指引，参考近规和更新专项规划用地功能指引的分析研究，前期服务商招引公示项目居住类、商住类项目数量占比达到了69%，占绝对主导。从改造面积来看，商住类、综合类较多，传统产业类最少。
从各镇推进情况来看，数量和面积的差异较大
推进数量最多的是万江街道和塘厦镇，前期服务商中选项目数量都是19个，推进面积最多的是长安镇和大岭山镇，分别是891.69ha和833.61ha。推进数量和面积最少的都是高埗镇，只发布了2个前期服务商项目，推进面积为26.93ha。
前期服务商推进较多的主要有三个片区：东南临深片区（塘厦、清溪等）、城区片（万江、南城等）、松山湖片区（大岭山、企石等）。
由此可见，前期服务商的推进工作与经济发展水平、现状用地、重点发展区域息息相关，政府关注哪里，人聚集在哪里，市场就在哪里。
02
单元划定现状
根据东莞市自然资源局网站数据，截至到2021年6月，东莞市共有78个项目进行更新单元划定方案的公示（批前/批后），更新单元总面积1369.86万m²，规划建筑总量2928.52万m²。
从更新方向上看，以商住类、居住类占主导
在已批复的项目中，以旧厂改居住、商业或旧村改居住、商业的项目数量较多。
其中，商住类项目31个，居住类项目22个，其余依次为新型产业类、产城融合类、传统产业类和综合类。
从各镇分布情况来看，主要集中东南临深片区和环松山湖区域
主要分布在黄江镇、清溪镇、谢岗镇等镇街，其中以黄江镇项目最多，占全市项目的14%。
03
未来城市更新项目
推进的一点判断
2021年已过半，“工改工”任务依然艰巨
按照“工改工”三年行动计划，2022年底将完成“工改工”拆除整理30000亩。
2020年
全市下达的任务是7500亩，实际完成量为8742亩，超额完成16.5%。任务总体完成，但镇街完成度差异大，9镇超额完成30%。
2021年
作为东莞“工改工”城市更新三年行动计划的第二年，须完成“工改工”整备、拆除 10000 亩以上。按镇街分解的任务加总达到11250亩，较2020年任务量提升30%。
2022年
任务将会继续提升。按前两年的任务量加总来看，预期2022年“工改工”任务将会进一步加大。
由此可见，工改工的任务依然艰巨，近两年内，工改工项目的推进依然是城市更新的主旋律。所以，想要入驻东莞城市更新的开发主体们，一定要备好产业运营资源。
高质量平稳推进城市更新二次开发进程
依据《关于申报2021年更新单元和“头雁计划”更新单元有关要求的函》，2021年申报单元划定项目的工作提出以下要求：
对于2020年“工改工”年度任务超额完成30%的镇街，可申报2个居商类更新单元（含产城、综合类），其余镇街可申报1个居商类更新单元（含产城、综合类）。
对于面积也有要求，与已拆平的“工改工”面积占比挂钩，南部九镇是2020年拆除面积的2/3，属市区（莞城街道除外）及石龙镇的，不超过1.5倍，其余镇街是1倍。
我们梳理了一个今年各镇街可以申报的居商类改造面积，平均在150-400亩之间，也就是10-26ha之间，在东莞单元划定指引中明确规定了一个项目的申报面积在150-500亩（10-33ha），基本上只能符合1-2个项目的申报门槛要求的。
那么肯定会有人问到，到底这个数量和面积能否突破呢？
从数量上来看，基本没有突破的可能性。
从面积上来看，文件是留了一定的弹性空间的，符合数量要求但面积超出的镇街，需要在2021年的“工改工”任务中优先补足，补足任务完成拆除平整后，才可向市政府报批。
由此可见，经历了2019-2020年城市更新项目井喷式增长阶段后，从数量和面积上对于2021年的项目申报提出了限制，体现了两个方面的管控力，第一是促进工改工项目的推进，一遍达成市政府下达的工改任务，应对这一轮东莞市产业发展转型的需要；第二是，从申报源头上把控城市更新的进度，避免过快发展，难以匹配城市发展的进程。
“头雁计划”初启动，大片区统筹开发是趋势
今年，市政府《关于加快打造新动能推进高质量发展的若干意见》（东府[2021]1号）提出了启动“头雁计划”，率先打造10个千亩以上产城融合示范区”，头雁项目与2021年更新单元并行申报，不占用2021年申报指标。“头雁计划”项目具备各级政府联动推进，享受特殊优惠政策的优势。
那么，头雁计划项目到底有哪些条件呢？
一是具有引领示范意义，比如说推动制造业高质量发展，建设大型基础设施和公共设施，提升人居环境、促进乡村振兴全面发展、文化保护与传承等等。
二是规模大，头雁计划的更新单元，如果是产业类、产城融合类项目，一般应为1000亩以上，旧村改造、旧城镇改造类单元，需要在镇街改造核心区、轨道交通TOD范围内，面积要500亩以上。
三是项目成熟度高，申报头雁计划前，要完成前期服务商招引工作，年内可完成单一主体挂牌招商公告或启动首期拆除工作。
今年，启动的头雁计划项目，明年是否继续不得而知，但是这个代表了东莞市推进城市更新项目的动向，大片区统筹发展，整合连片产业空间，促进制造业高质量发展，打造高质量的镇街核心区和15分钟优质生活圈，破除现状低水平均质化的发展难题。以单个大体量项目带动周边地区发展。
■ 结语
虽然2021年的单元申报和头雁计划已经申报完毕，谈以上内容看似没有太大意义，但是我们可以通过这些数据，看出未来的趋势，明确未来项目推进的一些方向。
-ＥＮＤ-
本文转载自库思资讯微信公众号
精致小镇里的重大项目正在崛起
新硅谷成立子公司【盛茂运营】
