以高科技新兴技术为引擎的第四次工业革命，驱动文明从工业社会迈向全新纪元的万物感知、万物互联和万物智能的智能社会，产业地产和园区作为社会的基本单元也将迎来新时代。本文针对东莞经济及产业特点、产业地产市场现状进行梳理，通过研究东莞产业地产市场现状及发展阶段，探索未来东莞产业地产和园区的发展趋势。
东莞是一个极为特殊的城市，具体表现在三个方面：是我国5个不设区的地级市之一；位于两大一线城市广州、深圳之间；第二产业占据主导地位，是举世闻名的世界工厂。
东莞辖区2465平方公里，人口约800万，2020年GDP总量约9650亿元，仅次于深圳、广州和佛山，广东省排名第四。暂且我们先用一张图来看懂2020年东莞经济的运行情况。
东莞制造业实力雄厚，产业体系齐全，是全球最大的制造业基地之一，制造业总产值占规模以上工业总产值的90%以上。东莞制造业实力雄厚，产业体系齐全，是全球最大的制造业基地之一，制造业总产值占规模以上工业总产值的90%以上。
改革开放40年，东莞抢抓机遇，成为中外闻名的“世界工厂”。从下图可以清晰看出东莞的三产结构变迁，自2000年之后第一产业（农业为主）基本上就消失了；第二产业（工业为主）在相当长的时间里都是绝对主力，但自2008年金融危机后，东莞加快由“世界工厂”向“高新产业创新基地”转变，第三产业（除农业+工业以外的其他行业总和）在2012之后反超第二产业。
东莞目前的工业门类齐全，产业配套完善，拥有工业门类34个，约占全部41个工业大类的83%；其中电子信息制造产业链基本齐全，2019年该产业在莞企业达1569家，涵盖了上游硬件厂商+中游方案提供/生产制造商+下游品牌终端厂商。
东莞共计34个镇区，基本形成了“一镇一品”的产业发展特色，其中有15个镇名列全国百强镇前100名。
虽然东莞产业发展的历史成绩不错，但东莞产业目前也面临着一系列的突出短板+多重困境。
自2008年金融危机以来，欧美发达国家下大力气吸引中高端制造业回流，东南亚等新兴经济体利用人口密集+资源成本低廉等优势分流劳动密集产业，东莞的传统制造产业面临着“双重挤压”，迫切需要转型升级。
说到这，要给大家普及一下什么是产业转型？该如何去定义呢？
根据钱纳里（著名经济学家、美国哈佛大学教授）工业化阶段理论，以人均国内生产总值，将城市不发达经济到成熟工业经济整个变化过程划分为六个阶段。
城市从任何一个发展阶段向更高一个阶段的跃进都是通过产业结构转化来推动的。
城市的发展背后是个产业不断迭代和转换的过程，从贫穷到富裕，从单一到多元，从农业、工业、基础服务业到信息服务业。类同一个人从小学生-中学生-大学生的成长经历，最终目标是成为一个学识饱满的大师，但也可能中途退出，完成不了学业，即所谓产业转型升级失败。
鉴于此，产业转型即产业类型的转变，如内陆农民变成东莞厂工、富士康工人变星巴克服务员；产业升级即产业从低端低效到高端高效的转变，如富士康劳动力代工变成特斯拉技术工人、房地产踩盘手变为智能爬手。
不同的产业结构背后是人群有差异，住房需求不同，结合实际不同等级城市产业结构、人口容量需求、房地产市场量价表现，得出以下对应关系。
就目前来说，东莞的传统支柱产业包括电子信息产业、纺织服装鞋帽产业、玩具产业、食品饮料加工产业等。近年来，随着东莞城市更新和产业转型升级的不断推进，一大批智能制造、人工智能、生物医药等战略型新兴产业蓬勃发展。特别是以东莞松山湖和滨海湾新区为代表的发展新区日新月异，是中国制造2025发展的希望，涌现出了许多优秀的产业地产项目。
东莞产业地产市场上的主要玩家分为四类。
这类国企具有土地资源、旧工业区物业等土地和政府资源优势，主要职责定位为履行政府产业发展引导的任务，如大学创新城项目、南城商务区项目等。
目前进驻东莞产业地产市场的知名开发商包括：招商蛇口、碧桂园、华侨城、天安数码、华润置地等。这类企业大部分以市场化的方式拿地开发建设，其中华润置地、华侨城等企业主要采用整村成片改造、TOD综合开发的发展模式。市场化的产业地产项目包括华润智慧绿谷项目、谢岗镇赵林村城市更新项目、凤岗天安数码城、万江项目等。
以东莞本地发家的产业地产商为主，主要包括中天集团和光大集团。中天集团早期以与政府合作方式积累土地和政府资源，以与中关村合作树立产业中天形象，代表性项目有中天联科、中天国际金融创新中心等项目；光大集团是东莞本地转型产业地产较成功的一家企业，以松山湖光大We谷为示范，逐步开拓周边寮步、大岭山、洪梅及大朗等产业园项目。
主要包括松山湖的华为终端总部项目，滨海湾新区的正中创新综合体、OPPO智能制造、紫光芯云产业城、欧菲光电、宜家华南总部等项目。
东莞在改革开放以后，城市发生了巨大改变，东莞改革开放后的发展历程大致可以分为以下四个阶段。
东莞大力发展商品农业，同时以“三来一补”为切入点发展外向型经济。1978年9月，东莞创办全国第一家“三来一补”企业──东莞县太平手袋厂，从此拉开了东莞轰轰烈烈的改革开放大幕，逐步奠定了“世界工厂”的地位。
东莞大力推进农村工业化和城乡一体化，大规模开展基础设施建设，外来投资大幅增加，经济总量连续跃上几个台阶。1995年，东莞的外贸达到辉煌顶点，当年的进出口总额达到1285.31亿元，而同年全市GDP总量仅为296.29亿元，外向依存度达到433.8%的历史最高值。
东莞大力促进经济从数量型向数量型与质量效益型相结合转变，从劳动密集型向劳动密集与资金技术密集型相结合转变，以IT产业为代表的现代制造业和高新技术产业迅猛发展，民营经济在与外资企业的协作配套中逐步成长。
东莞积极应对国际金融危机冲击，经济增速从两位数放慢到个位数，甚至在2009年一季度出现负增长，随后逐步调整恢复。东莞大力创新发展模式、环境和能力，加快推进经济社会双转型，抢抓新一轮新兴产业发展机遇，以智能手机为代表的电子信息制造业逐步发展壮大，民营经济也挑起大梁，支撑了东莞工业的快速发展，经济逐步迈入一个平稳发展期。以先进制造业、高技术制造业、民营经济等优势产业占比得到大幅提升，结构得到明显改善，为新一轮大发展奠定了良好的基础。
产业地产发展的四个阶段是东莞从“三来一补”的初级加工型产业转变为世界制造之都的生动反映。
研究东莞产业地产市场现状及发展阶段对产业地产开发商及拟入驻企业都具有重要的实践指导意义。
一是作为粤港澳大湾区的重要组成部分，东莞相对深圳、广州具有土地、劳动力和生活成本等优势，是企业布局大湾区的重要候选地之一。建议重点布局东莞松山湖、滨海湾新区及临深片区等产业板块。
二是针对东莞各街镇的区域发展现状，有选择性的发展第三代或第四代产业园区，以新型园区引领当地产业转型和集聚发展。
三是学习借鉴领先产业地产商的开发运营模式，放大自身特有的资源优势，如政府关系、土地资源、资金实力、运营经验等，获得进军东莞市场的机会。
四是适应东莞产业转型升级的发展趋势，聚焦五大领域十大产业，具体为新一代信息技术、高端装备制造、新材料、新能源、生命科学和生物技术五大领域，以及相关的十大产业。
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