晒答卷 展亮点│ 揭秘京南一品的“创效真经”
中铁二十二局房地产公司 
今年以来，集团地产公司深入贯彻落实党的二十大精神，紧跟集团公司“强基固本年”工作部署，总结上半年工作，部署下半年工作。坚持“大抓基层、大抓基础”，围绕项目管理提升、企业提效革新，持续夯实基础管理工作，推动精细化管理，赋能高质量发展。
公司官微推出【晒答卷 展亮点】专栏，推出项目经验做法，进一步促进项目之间的经验借鉴与交流，推动基层提振、基层提质、基层能力提升。
7月31日，保定京南一品·印象实现清盘，至此，“京南一品”项目圆满收官。从“造房子”到“造社区、造生活”，市场、环境在变，“诚信创新永恒 精品人品同在”的企业精神不变。近年来面对行业形势的不断调整，项目团队攻克万难，修炼出一本新时代房地产开发路上的“创效真经”。
回首“中国铁建·京南一品”的开发进程，不可不谓“一波三折”。项目共分三期开发，而地块为统一挂牌、统一规划，其中包含了5237.5平方米待拆迁的项目三期地块，要求企业自行拆迁后再进行出让。三期新地块虽然地位重要，但面积却相当迷你，然而地块小却并不意味着好开发，其中最制约项目团队的一点，就是由于政策变化而导致的建设指标不足。该问题不得到妥善解决，后续所有工作都将无法按计划开展。
为了补足指标，项目团队仔细研究政策支持，尽最大可能挖掘地块潜力，最终从两方面着手解决了这一问题。一是“挖潜绿化”。通过与政府部门的积极沟通磋商，最终与保定市自然资源和规划局签订《国有建设用地使用权补充协议》，将项目西侧绿化调整为居住用地指标，增加指标15000余平方米，有效降低开发成本。二是“着力增容”。面对指标不足的硬性缺口，项目团队巧换思路，决定通过调整项目容积率来实现指标平衡。在经历专家研讨、交通影响评价、现场公示等一系列必要流程后，确保各项手续依法合规后，项目最终于2020年11月14日通过当地城乡规划委员会研究，成功将项目一期用地容积率从2.7增加至2.81，补足了剩余的建设指标，成为保定市近10年来首次增容成功的房地产开发项目。
通过以上措施双向发力，项目团队成功解决了后期商业中心建设指标不足的问题，并于2020年顺利完成了前期相关证件的办理，确保了开发计划的稳步推进。
然而，补足建设指标，只是“万里长征第一步”， 如何在这“弹丸之地”上均衡拆迁成本、拿地成本、时间成本等严峻的成本压力，把“弹丸之地”化为“聚宝金盆”，这对项目的创新水平提出了考验。
既不能压缩成本，更不能突破指标，为保证高端品质下的创誉创效，项目团队不断召开各种研讨会及头脑风暴，最终将目光锁定到最新设计规范中未明确幼儿园地下不能开发这一开发盲点上。以此为支撑，形成最终共识：深挖幼儿园地下空间，做地下车库！
理论可行，实践需要摸索。面对毫无市场先例的幼儿园地下车库增容，项目团队只能投石问路，摸索前行。努力克服调规过程繁琐、一期二期工程已经入住、时间不可控等重重困难，项目抓住政府因城区停车难而鼓励开发利用地下空间的机遇，通过多轮分析论证，以科学合理利用地下空间、改善小区周边交通环境为出发点，最终打动了业务主管部门。3个月之后，通过科学谋划，项目成功将车库配比由0.2调整到1.2，增加可售车位248个，再一次开创当地房地产市场先例。
有限的建筑面积，多样的产品种类，使得三期的销售工作成了最难啃的“硬骨头”。坚持“品质导向”，项目团队决定分别对各产品类型全面出击、重点突破。
升级户型，决胜住宅销售。在项目规划设计前期，曾先后邀请省部级专家30余人次，进行4次大型评审会，考察了10多个城市的20多个楼盘倾心打造的基础上，项目团队再度深入当地市场调研，找准业主敏感点，对户型优化、门窗材料、室内采光进行了再升级。诚意满满的动作，做到200余套房源一次性销售的佳绩。
私人定制，入局轻资产赛道。大型集中商业的销售一直以来都是普遍性难题。为避免后期出现经营混乱、产权不清晰的问题，项目团队在集团地产公司的支持下，决定通过“私人定制”、定向合作开发的模式，将集中商业“整体出售”给有强大运营能力的零售企业。他们详细研究政策法规，制定法律文书，进行反复经济测算，以合理售价与公开比选的方式，最终与当地龙头企业保百集团达成合作意向，并在《建设规划工程许可证》办理之前便签署了《定向合作开发协议》，签约当日即实现35%回款。随后取得施工证7日内再实现16%回款，工程进度达到±0节点时，完成剩余全部回款，真正做到了“零投入建设”，奠定了“轻资产”的经营思路，使创效之车开进了“高速路”。
带租销售，破局底商销售难题。为配合商业中心定向开发计划，也为了营造浓厚的商业氛围，项目团队经过调查摸底、拓展渠道，决定对底商进行招租、带租约销售。凭借项目高热的人气口碑，项目底商反而呈现出一种“越高越租”的商业现象。连涨的租金，连锁带动车位销售，项目在6个月内便达到了自有资金平衡，在市场“过山车”般的大起大落中逆市而起，“一枝独秀”。同时因商业中心辐射周边三十万居民，为解决商业本体地下车位“停车难”的问题，项目团队因势调整车位规划，将近百个地下车位一次性打包出售，实现单次销售额近3000万元。
疑难问题逐一解决，经营业绩连年创优，项目成绩“上升曲线”的背后是党建引领、人才聚力的团结付出。自2016年全国国有企业党的建设工作会议召开以来，项目跟上了从严治党发展的步伐，始终坚持党的建设摆在重要位置，在各类主题教育浪潮中，不断提升管理模式，发挥人才动能，推进党建与生产经营中心工作深入融合工作，走上了党建引领的高质量发展道路。
以党建引领，打造作风过硬的队伍。项目坚持党管人才的总体思路，确立“党员攻关”项目，设立党员先锋岗，围绕创效项目组织开展多轮主题学习会、专题研讨会、总结推进会，搭建双向交流平台。并启用1名党员带动若干名团员的“1+N”培养模式，引领人才成长。近年来，项目10余名青年员工提拔、交流，进入成才“快车道”。以高效管理，提升科学决策力。妥善运用专题讨论形式，全员参与、集齐众力查漏补缺，确保每一次大的设计方案、销售方案、推广计划等尽可能完美，并经党工委会把关审议，总经理办公会落地实施。清晰明了的决策程序，不仅保障了公司科学决策管理运行效率，更给予业务潜力股快速成长为精英骨干的机会。以严格考核，营造争先进位局面。设立重大任务考核机制，通过百日大干或劳动竞赛形式，对工作任务进行细化、量化，领导班子带头领责任推落实，确保人人身上有指标，让每一位职工心系项目发展，共享项目发展成果。同时，将月总结、年述职、制度考试、比赛获奖、会议活动出勤、工作考勤等纳入了绩效考核，明晰量化指标，不断激发职工潜能与工作热情，为实现年度指标凝聚团队合力。
合抱之木，生于毫末；九层之台，起于累土。靠着干事创业的热情、永不服输的干劲和一定能够创造奇迹的信念，作为“中国铁建第一拍”的“京南一品”项目才有了“拿得出手”的过硬产品，才敢在激烈的市场角逐中以产品直接对话竞争对手，成为了中铁二十二局集团房地产板块布局雄安新区周边的匠心之作，练就出了房地产行业黑铁时代“创新创效”真经秘籍！面对新时代新发展的大考，保定公司将继续深耕属地，以“真经秘籍”赢取真金白银，为集团地产公司高质量发展奠定厚实基础！
通稿审核：张守华
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