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房产税实务100多个实务要点和优惠政策

房产税实务100多个实务要点和优惠政策 浩信税务师事务所
2019-11-11
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公司加盟 个人加盟 商业合伙人 悬赏征文 关于我们


一、房产税的纳税义务人

1.房产税是财产税性质的一种税，房产税暂行条例规定，房产税由产权所有人缴纳。
2.产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。
3.产权出典的，在出典期间，因为房产的产权所有人已无权支配房产，房产税由承典人缴纳。为了便于征收管理，保证房产税及时入库，产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，房产税暂行条例规定，由房产代管人或者使用人缴纳。
4.纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分划分，分别征收或免征房产税。
5.无租使用其他单位房产的应税单位和个人，代缴纳房产税。
6.融资租赁的房产由承租人缴纳房产税。
7.对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。


8.凡以分期付款方式购买使用商品房，且购销双方均未取得房屋产权证书期间，应确定房屋的实际使用人为房产税的纳税义务人，缴纳房产税。
9.军队无租出借的房产，由使用人代缴房产税。
10.不论是否取得房产证，若属于房产税的纳税义务人，则应按规定缴纳房产税。
11.由于转租者不是产权所有人，因此对转租者取得的房产转租收入不征收房产税。房产转租，不需要缴纳房产税。

二、房产税的纳税义务发生时间

1.纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。
2.纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。
3.尚未决算但提前自用房产需要征收房产税吗
4.购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
5.购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
6.出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
7.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
8.融资租入的房产，在合同约定租赁开始日期的次月缴纳房产税，合同没有约定租赁开始日的，自租赁合同签订的次月缴纳。
9.纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。
10.《暂行条例》规定：房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。
由于《暂行条例》授权了各地省级政府规定具体的纳税期限，所以在实务出现了比较大的差异。

三、哪些房产要交房产税

1.位于城市、县城、建制镇和工矿区的房产，要交房产税。
城市是指经国务院批准设立的市。包括市区、郊区和市辖县县城；不包括农村。
县城是指未设立建制镇的县人民政府所在地；
建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇；仅指镇镇府所在地，不包括所辖行政村。
工矿区是商业比较发达，人口比较集中，符合国务院法规的建制镇标准、但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。
2.开征房产税的工矿区必须是经省、自治区、直辖市人民政府批准。
四、哪些房产要交房产税
（一）房产
1.“房产”是以房屋形态表现的财产。
2.房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。
3.独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。
（二）附属设施
1.为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施要交房产税。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气、消防、中央空调、电气及智能化楼宇等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。（如消防设施：企业配置的凡是以房屋为载体、不可以随意移动的消防设施性质上属于应缴纳房产税的配套设施，无论是否计入固定资产原值，均应纳入房产原值缴纳房产税。如果是可以随意移动的灭火器材，则不需要缴纳房产税。）
2.属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起，电灯网、照明线从进线盒联接管算起。
3.无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
4.对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。
（三）土地
1.对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
2.计入房产原值缴纳房产税的土地价款根据房产所在宗地的容积率确定。容积率小于0.5的，以“单位土地成本*房产建筑面积*2倍”计算的价款并入房产原值，按10%-30%的扣除率计算出计税余值计税；容积率大于0.5的，将整宗土地价款并入房产原值，按10%-30%的扣除率计算出计税余值计税。
（四）其他
1.房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
2.凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。
3.加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。
五、怎么算房产税
（一）房产原值为计税依据
1.房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定，税率1.2%。
2.对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。
3.没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。
4.无租使用其他单位房产的房产税问题无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。
5.出典房产的房产税：由承典人依照房产余值缴纳房产税。
6.融资租赁的房产，由承租人依照房产余值缴纳房产税。
7.自2010年12月21日起，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
8.自用的地下建筑，按以下方式计税：
（1）工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。
应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%-30%）]×1.2%
（2）商业和其他用途房产，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值。
应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%-30%）]×1.2%
房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。
（3）对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
9.承租他人房产自己装修部分：作为承租人不属于房产税的纳税人。而且房产税是以房屋的原值减去规定的比例后的余值或租金收入作为计税依据，装修费用不应计算缴纳房产税。
10.企业根据法律法规和会计准则规定和要求进行的评估增值，例如企业合并、分立、股权重组、接受资产投资等，应调整房产的账面价值，并按其账面价值计征房产税。企业根据经营需要自行对房产的原值进行的评估增值，比如为了抵押贷款进行的评估，房产税仍按照历史成本计征房产税。
 
（二）以房屋租金为计税依据
1.房屋出租房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率12%。
2.房产用于出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
3.房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税
如果出租方享受免征增值税的，确定计税依据时，租金收入不扣减增值税额。
4.出租房屋的租金应包括出租的房屋及其他不可分割、不单独计价的各种附属设施及配套设施的租金收入。对租金收入中包含的水电费、电话费、煤气费等，凡单独计价的可予以扣除；凡不能单独计价或者计价明显偏高及划分不清的，由税务部门核定扣除。
5.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
6.对个人出租住房，不区分用途，以房产租金收入为房产税的计税依据，按4％的税率征收房产税。
7.自有商业房产部分自用部分出租征收房产税：自用的按照从价计征，按照房产余值计征房产税，出租的按照从租计征，按租金收入计征房产税。具体：
（1）自用部分按房产原值*（自用面积/总面积）来作为计税房产原值。
（2）出租部分，按租金收入12%计算缴纳房产税。
六、房产税收优惠政策
1. 个人按市场价格出租的居民住房，减按4%征收。（财税（2008）24号）
2.企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。（财税（2008）24号）
3. 2019年1月1日至2021年12月31日，增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征房产税。
增值税小规模纳税人原有依法享受资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税、教育费附加、地方教育附加等其他优惠政策的，在正常享受之后，再叠加享受减征50%的政策。（财税（2019）13号）
4.国家机关、人民团体、军队自用的房产。（国发（1986）90号）
5.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。（国发（1986）90号）
6.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。（国发（1986）90号）
7.个人所有非营业用的房产。（国发（1986）90号）
8.纳税人纳税确有困难的，可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税。（国发（1986）90号）
9.企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产。（（86）财税地字第008号）
10.经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。（（86）财税地字第008号）
11.中国人民银行总行自用房产。（（1987）财税字第036号）
12.军需工厂凡生产军品的房产。（（1987）财税字第032号）
13.军人服务社专为军人和军人家属服务的房产。（（1987）财税字第032号）
14.武警部队专门接待武警内部人员的招待所。    （财税地字（1987）12号）
15.武警部队专为武警内部人员及其家属服务所办服务社的房产。（财税地字（1987）12号）
16.高等学校自用的房产。（（1987）财税地字第014号）
17.少年犯管教所的房产。（（1987）财税字第021号）
18.劳改工厂、劳改农场等单位，凡作为管教或生活用房产，免征；生产经营用房产，征收。（（1987）财税字第032号）
19.监狱主要用于关押犯人的房产。（（1987）财税字第032号）
20.由主管工会拨付或差额补贴工会经费的全额预算或差额预算单位自用的房产。（国税函发（1992）1440号）
21.血站自用的房产。（财税字（1999）264号）
22.非营利性医疗机构自用的房产。（财税（2000）42号）
23.营利性医疗机构自用的房产，自其取得执业登记之日起，3年内免征。（财税（2000）42号）
24.对疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产。（财税（2000）42号）
25.老年服务机构自用房产。（财税（2000）97号）
26.按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房。（财税（2000）125号）
27.非营利性科研机构自用的房产。（财税（2001）5号）
28.信达、华融、长城和东方资产管理公司(以下简称“资产公司”) 回收的房地产在未处置前的闲置期间，免征房产税。（财税（2001）10号）
29.应税单位以收取抵押金形式出售职工住房使用权，房屋产权未转移的，暂免征收。（国税函（2001）659号）
30.被撤销金融机构清算期间房地产免征房产税。（财税（2003）141号）
31.铁道部所属铁路运输企业自用的房产。（财税（2003）149号、财税（2006）17号）
32.国家拨付事业经费的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产。（财税（2004）39号）
33. 2004年1月1日起，钓鱼台国宾馆免征房产税、企业所得税、城市维护建设税、教育费附加、土地使用税。（财税（2004）72号）
34.纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。（国税函（2004）839号）
35.自2004年8月1日起，对军队空余房产租赁收入暂免征房产税。（财税（2004）123号）
36.青藏铁路公司及其所属单位自用的房产。（财税（2007）11号）
37.廉租住房租金收入免征房产税。（财税（2008）24号）
38.股改铁路运输企业及合资铁路运输公司自用的房产。（财税（2009）132号）
39.凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。（国税发（2012）53号）
40.国家机关、军队、人民团体、财政补助事业单位、居民委员会、村民委员会拥有的体育场馆，用于体育活动的房产。（财税（2015）130号）
41.经费自理事业单位、体育社会团体、体育基金会、体育类民办非企业单位拥有并运营管理的体育场馆，同时符合财税（2015）130号有关条件的，其用于体育活动的房产。（财税（2015）130号）
42. 2019年1月1日至2021年12月31日，高校学生公寓免征房产税。（财税（2019）14号）
43.自2018年10月1日至2020年12月31日，对按照去产能和调结构政策要求停产停业、关闭的企业，自停产停业次月起，免征房产税，企业享受免税政策的期限累计不得超过两年。（财税（2018）107号）
44. 2019年1月1日至2021年12月31日，对国家级、省级科技企业孵化器、大学科技园和国家备案众创空间自用以及无偿或通过出租等方式提供给在孵对象使用的房产。（财税（2018）120号）
45.自2019年1月1日至2021年12月31日，对农产品批发市场、农贸市场（包括自有和承租，下同）专门用于经营农产品的房产。（财税（2019）12号）
46.自2019年1月1日至2020年12月31日，对向居民供热收取采暖费的供热企业，为居民供热所使用的厂房。（财税（2019）38号）
47.自2019年1月1日至2020年12月31日，对饮水工程运营管理单位自用的生产、办公用房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。（财政部、国家税务总局公告2019年第67号）
48.对公租房免征房产税。（财政部、国家税务总局公告2019年第61号）
49. 2019年1月1日至2021年12月31日，商品储备管理公司及其直属库自用的承担商品储备业务的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。（财政部、国家税务总局公告2019年第77号）
50. 2019年6月1日起执行至2025年12月31日，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构自有或其通过承租、无偿使用等方式取得并用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。（财政部、国家税务总局、发展改革委、民政部、商务部、卫生健康委公告2019年第76号）
51.2018年1月1日起至2023年12月31日，从事大型民用客机发动机、中大功率民用涡轴涡桨发动机研制项目的纳税人，及其全资子公司从事研制项目自用的科研、生产、办公房产及土地，免征房产税、城镇土地使用税。（财政部、税务总局公告2019年第88号）
52.2019年1月1日起至2020年12月31日，从事大型客机研制项目的纳税人，及其全资子公司从事研制项目自用的科研、生产、办公房产及土地，免征房产税、城镇土地使用税。（财政部、税务总局公告2019年第88号）

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