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答疑解惑｜容积率是什么？容积率如何影响增值税？

浩信税务师事务所

2020-03-14

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容积率是什么，容积率如何影响增值税，本篇小余将带你理一下两者的关系，以及如何产生影响的。

容积率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）是指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率。又称建筑面积毛密度。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标，容积率的值是无量纲的比值。容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。

通常在税法上，宗地容积率指项目用地范围内总建筑面积占总用地面积的比值，即宗地容积率=项目用地范围内总建筑面积÷总用地面积。容积率的大小反映了土地利用程度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。

《建设用地容积率管理办法》中提到，容积率，是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。

容积率计算规则由省（自治区）、市、县人民政府城乡规划主管部门依据国家有关标准规范确定。

以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出容积率等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。

譬如A企业宗地面积20000㎡，全部地价2000万，该宗地上的房屋总建筑面积为15000㎡，则A企业的宗地容积率为15000÷20000＝0.75。由此我们可以看到容积率与建筑面积存在紧密联系，宗地容积率×总用地面积=项目用地范围内总建筑面积。

那么容积率又是如何与增值税产生关系的呢？小编先带您捋一下相关的税收政策，然后我们再分析两者的关系。

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条、第五条第四款和《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第10点的规定，一般纳税人的房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）。

其中当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）第七条、《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）第一条和第五条规定：“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。

我们知道企业（一般纳税人）在计算增值税时通常用到以下公式：

应交增值税=销项税额-进项税额（不考虑其他事项）

如果考虑土地价款的抵扣，则变换形式如下：

应交增值税=（全部销售价款-当期允许扣除的土地价款）×适用税率-进项税额

而当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款，其中建筑面积=宗地容积率×总用地面积。虽然公式中的可售建筑面积与建筑面积会有一些区别，但通常情况下建筑面积面积越大，可售建筑面积越大（因为项目中的不可售建筑面积通常是提前规划好的，面积占比较小）。

至此我们可以看到在总用地面积、当期销售房地产项目建筑面积、当期销售价款、当期进项税额不变的情况下，容积率越高，建筑面积越大，房地产项目可供销售建筑面积越大，当期允许扣除的土地价款越小，则当期应交增值税越大。