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旧城改造是对老城市、城中村等实行部分或全部改造，以便改善其物质生活环境，完善社会福利设施以及推动城市的发展进程。现实生活中，常见的旧城改造项目有“三旧改造”（旧城镇、旧厂房、旧村庄）以及棚户区改造项目，其改造模式有农企合作型改造、村集体自行改造、政府主导型改造三种。
企业个人的搬迁可以分为政策性搬迁和商业性搬迁两种。政策性搬迁因为涉及到政府对城市的规划或其他主导原因，会有许多税收优惠；而商业性搬迁是由企业之间或企业与个人之间的自由协定为依据而进行的一种市场行为，政府不参与其中。故在税收上适用不同规定。
政策性拆迁是指按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院2011年第590号令）的规定，由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。企业由于下列需要之一，提供相关文件证明资料的，属于政策性搬迁：
2、由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施的需要；
3、由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
5、由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
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重新承受土地、房屋权属，成交价格或补偿面积未超出规定补偿标准的，免征；超出部分按规定缴纳。
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1、增值税：取得的现金补偿及物业补偿均免征增值税。
依据：《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】年36号）附件3：营业税改征增值税试点过渡政策的规定：土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。
由于被拆迁方的增值税免征，故城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加也不需要缴纳。
3、土地增值税：取得的现金补偿及物业补偿均免征土地增值税。
依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条：“条例第八条(二)项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。
符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。”
依据：国税函[1998]428号《国家税务总局关于个人取得被征用房屋补偿费收入免征个人所得税的批复》“按照城市发展规划，在旧城改造过程中，个人因住房被征用而取得赔偿费，属补偿性质的收入，无论是现金还是实物（房屋），均免予征收个人所得税。”
然而实务中，常出现超标准的拆迁补偿支出，如对钉子户补偿、超面积的补偿，对于超出标准的部分是否也同样适用上述免征个人所得税要求呢？各地税务机关也有不同理解。
（2）对法人而言，如拆迁属政策性拆迁，则适用国家税务总局公告2012年第40号、国家税务总局公告2013年11号相关规定：取得的搬迁补偿收入，不立即作为当年度的应税收入征税，而是在搬迁周期内，扣除搬迁支出后统一核算；给予企最长五年的搬迁期限；以及企业以前年度发生尚未弥补的亏损的，搬迁期间从法定亏损结转年限中减除等相关优惠政策。
财税[2005]45号文件规定：对被拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税；成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。
《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税[2013]101号）规定：个人首次购买90平方米以下改造安置住房，按1%的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。
个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买改造安置住房，或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房，按有关规定减免契税。
城镇土地使用税暂行条例规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税(以下简称土地使用税)的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。因此，在土地未被转让之前，被拆迁方需要缴纳城镇土地使用税；在土地转让后，拆迁方缴纳城镇土地使用税。
根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规定>的通知》（国税发[2009]91号）第二十二条第三项规定，房地产开发企业应当以拆迁补偿协议、签收单据及被拆迁单位或个人的相关详细资料作为其税前扣除的凭证，主要有：拆迁补偿合同或协议；被拆迁人的身份证复印件；被拆迁人签收拆迁款的拆迁收据；支付被拆迁人拆迁补偿费的银行单据；其他相关资料。
视同销售缴纳增值税，同时计入拆迁补偿费在销售额前扣除。
拆迁方（开发商）对被拆迁方的物业补偿，视同销售，所以缴纳增值税，同时缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加。
项目实施主体用建造的本项目房地产补偿（安置）回迁户的，补偿（安置）用房视同销售缴纳土地增值税。
根据国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第六条关于拆迁安置土地增值税计算问题规定：
房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
对房地产开发企业支付给被拆迁居民或单位的补差价款，计入拆迁补偿费；对被拆迁居民或单位支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。扣除价可按开发商支付房产的公允价值确定。开发企业采取异地安置的，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第一款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
项目开发主体以开发产品作为拆迁补偿，应视同销售计入企业所得税应税收入，视同销售金额应作为土地征用及拆迁补偿费，同时计入企业所得税应计开发成本。
实务中，拆迁补偿通常涉及面广、事项复杂，特别是前期不同的合作开发模式下形成的不同补偿方式，对企业的税负都会造成极大影响。因此，企业在参与旧城改造项目过程中，事前的税负筹划至关重要，甚至直接影响到项目的最终成功与否。
城镇土地使用税暂行条例规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税(以下简称土地使用税)的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。房地产企业的开发项目土地基本都是坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的建设用地，在项目开发期间，当然要按照实际占用的土地面积缴纳城镇土地使用税。按照财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知（财税〔2006〕186号）规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。对应签订了合同或达到合同约定交付土地时间，由于拆迁未完成未及时拿到土地的，如果不进行税务筹划，很大可能需要缴纳城镇土地使用税。
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重新承受土地、房屋权属，成交价格或补偿面积未超出规定补偿标准的，免征；超出部分按规定缴纳。
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商业性拆迁，不符合免征政策，应视同销售，缴纳增值税。
由于需要缴纳增值税，所以增值税关联的城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加均需要缴纳。
商业性拆迁，视同销售，对于土地的增值部分需要缴纳土地增值税。
无论被拆迁方是自然人还是法人，商业性拆迁都视同销售，需要缴纳所得税。
契税的征税对象是境内转移的土地、房屋权属的单位和个人。因此，如果被拆迁方重新承受房屋、土地权属，需要缴纳契税。
由于双方签订土地转让合同或者拆迁补偿协议，需缴纳印花税。
对于物业补偿，视同销售，缴纳增值税，同时计入拆迁补偿费在销售额前扣除。
拆迁方（开发商）对被拆迁方的物业补偿，视同销售，所以缴纳增值税，同时缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加。
项目实施主体用建造的本项目房地产补偿（安置）回迁户的，补偿（安置）用房视同销售缴纳土地增值税。
项目开发主体以开发产品作为拆迁补偿，应视同销售计入企业所得税应税收入，视同销售金额应作为土地征用及拆迁补偿费，同时计入企业所得税应计开发成本。
城镇土地使用税暂行条例规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税(以下简称土地使用税)的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。
由于双方签订土地转让合同或者拆迁补偿协议，需缴纳印花税。
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浩信税务师事务所