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案例：某公司独立法人单位（非房地产公司），在最近的业务往来中出现如下问题：该公司欠外公司债务1000万元，经法院判决，将其所属的一块面积4亩的商业用地作价1000万元抵给了外公司。
以土地、房屋抵债是一种特殊形式的买卖关系，属于有偿转让行为，要缴纳增值税及相关城建税、教育费附加及土地增值税、印花税。不动产或土地使用权抵债时的作价，原则上依据下列顺序确定：第一，实际 抵偿债务的余额；第二，法院判决书上确定的余额；第三，国土部门房产评估机构的评估价；第四，其他具有专业资格的合法房产评估机构的评估价。
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《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》
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《中华人民共和国教育法》《关于统一地方教育费附加政策有关问题的通知》（财综【2010】98号）
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根据《增值税暂行条例》第一条规定：在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。
用土地使用权抵偿债务，虽然没有收取价款，但减少了企业的负债，应视同销售无形资产。因此，按规定缴纳增值税。
（1）转让2016年4月30日前取得的土地使用权。
根据《财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》(财税〔2016〕47号)的规定：纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。因此，不论是一般纳税人还是小规模纳税人，不论是房地产企业还是非房地产企业，均可以选择适用简易计税方法，并且可差额缴纳增值税。
（2）转让2016年5月1日后取得的土地使用权。
由于现行政策中，对转让2016年5月1日以后取得的土地使用权并无差额纳税的规定。所以，非房地产企业的一般纳税人转让2016年5月1日以后取得的土地使用权或经建造房屋后销售，应当按照以取得的全部价款和价外费用为销售额（不得扣除土地价款），按照9%计算增值税销项税额。小规模纳税人转让2016年5月1日后取得土地使用权，根据《营业税改征增值税试点实施办法》第十六条只能适用3%的征收率全额计税。
根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例（2011修订）》规定：凡缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人（以下简称纳税人），都应当依照本条例的规定缴纳城市维护建设税。因此，转让方缴纳了增值税，应该缴纳城市维护建设税。纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。
根据《征收教育费附加的暂行规定（2011修订）》规定：凡缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人，除按照《国务院关于筹措农村学校办学经费的通知》（国发〔1984〕174号文）的规定，缴纳农村教育事业费附加的单位外，都应当依照本规定缴纳教育费附加。教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据，教育费附加率为3%，分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳。
根据《关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》、《中华人民共和国教育法（1995）》的规定：地方教育附加征收标准统一为单位和个人（包括外商投资企业、外国企业及外籍个人）实际缴纳的增值税、营业税和消费税税额的2%。已经财政部审批且征收标准低于2%的省份，应将地方教育附加的征收标准调整为2%，调整征收标准的方案由省级人民政府于2010年12月31日前报财政部审批。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例（2011修订）》转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
其中值得注意的是，根据《国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知》（国税函发〔1995〕110号）第六条的规定：对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。
对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20％以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。
根据《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发 〔1991〕155 号）第十条规定，“财产所有权”转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。根据上述规定，转让应按“产权转移书据”贴花，按所载金额万分之五缴纳印花税。
根据《企业所得税法》及其实施条例的规定，企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。按照适用的所得税税率计算缴纳企业所得税。
根据《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发 〔1991〕155 号）第十条规定，“财产所有权”转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。根据上述规定，转让应按“产权转移书据”贴花，按所载金额万分之五缴纳印花税。
根据《中华人民共和国契税暂行条例（2019修订）》规定：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。契税税率为3—5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。
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